외국인 소유 베트남 아파트를 베트남인에게 영구 소유권으로 매도할 수 있는가? 규정, 리스크 및 가격 영향

업데이트: 2024년 5월

베트남 주택법 2023(Law on Housing 2023) 및 시행령 95/2024/ND-CP에 따라 외국인은 베트남 내 주거용 부동산을 50년 임차권(leasehold) 형태로 합법적으로 구매 및 소유할 수 있다. 많은 서구권 시장과 달리 영구적인 자유 보유권(freehold)이 부여되는 것이 아니며, 50년간 유효한 '핑크북'(토지 사용권 및 주택 기타 자산 소유권 증명서)을 발급받게 된다. 이 증명서는 만료 시 갱신이 가능하다. 본 가이드는 다양한 국가의 해외 투자자를 지원하기 위해 영어, 번체 중국어, 간체 중국어 및 한국어로 제공된다.

50년 소유 구조는 어떻게 운영되는가?

주택법 2023에 따라 외국인은 상업용 주택 프로젝트의 유닛을 핑크북 발급일로부터 50년간 소유할 수 있다. 이 임차권은 갱신이 가능하므로 자산을 장기적으로 유지할 수 있다. 중요한 엑시트 전략이 존재하는데, 만약 베트남 현지인에게 해당 유닛을 매도할 경우, 소유권은 자동으로 영구적인 자유 보유권(freehold) 상태로 전환된다. 이러한 전환은 향후 투자 회수를 결정할 때 부동산의 유동성과 시장성을 크게 높여준다.

외국인 소유 제한은 무엇인가?

정부 규정, 구체적으로 주택법 2023 제176조는 외국인 소유 비율에 대해 엄격한 쿼터를 적용한다. 단일 콘도미니엄 프로젝트에서 외국인 소유 지분은 전체 유닛의 30%로 제한된다. 빌라나 타운하우스와 같은 토지 기반 부동산의 경우, 해당 프로젝트 전체의 10% 또는 단일 행정구역 내 최대 250채로 제한된다. 계약금을 지불하기 전에 반드시 개발사로부터 해당 유닛이 잔여 외국인 쿼터 내에 포함되어 있다는 서면 확인서를 받아야 한다. 이 확인 절차를 생략할 경우 핑크북 발급이 거부되어 합법적인 소유권을 인정받지 못할 위험이 있다.

금융 규정 준수 및 세금은 어떻게 관리하는가?

자본금의 본국 송금은 최초 투자금이 베트남 내 등록된 은행 채널을 통해 유입된 경우에만 합법적으로 가능하다. 개인소득세법에 따라, 매각 시 수익 발생 여부와 관계없이 총 매매가의 2%에 해당하는 거래세를 납부해야 한다. 부동산을 임대할 경우 주기적으로 소득세를 신고할 책임이 있다. 베트남 동(VND)은 관리 통화이므로 예상 수익률을 계산할 때 환율 변동성을 반드시 고려해야 한다. 세금 증명서 관리 및 은행 송금 업무는 인가받은 현지 법무법인을 이용하는 것이 규정 준수를 위한 가장 안전한 방법이다.

외국인은 모든 유형의 부동산을 구매할 수 있는가?

• 주거용 부동산 범위: 일반적으로 외국인 판매가 승인된 상업용 주택 프로젝트의 유닛으로 제한된다.
• 유닛 제한: 해당 프로젝트 내 외국인 소유 비율이 30% 미만으로 유지되는 한, 여러 채의 유닛을 취득할 수 있다.
• 기간 연장: 50년이 표준이지만, 주택법 2023은 임차 기간 연장 신청을 위한 명확한 법적 근거와 절차를 제공한다.

투자자를 위한 전문가 요약

베트남 부동산 시장은 단기적인 투기적 매매보다는 규율 있는 장기적 자본 가치 상승에 유리하다. 고급 마감재를 갖춘 부동산보다는 호찌민(Ho Chi Minh)의 예정된 지하철 노선과 같이 성장 잠재력이 높은 인프라 근처의 부동산을 공략하는 것이 좋다. 법적 준수가 보장된 자산을 우선시하고, 전체 시장 주기를 거쳐 보유한 뒤, 최종적으로는 현지인에게 매도하는 로컬 엑시트 메커니즘을 활용하여 수익을 극대화하라.

참고 문헌:

• 주택법 No. 27/2023/QH15: [https://vbpl.vn/](https://vbpl.vn/)
• 시행령 No. 95/2024/ND-CP: [https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)
• 개인소득세법(개정): [https://gdt.gov.vn/](https://gdt.gov.vn/)

검토자: 본 콘텐츠는 베트남 외국인 직접 투자(FDI) 부동산법 전문 선임 법률 고문의 검토를 거쳤습니다.