IKI Village: 외국인 매수자가 Long Phuoc, Thu Duc City 투자 전 확인해야 할 사항

외국인은 Housing Law 2023 제171조에 규정된 아파트 건물의 개발사 30% 외국인 소유 한도 내에서 매입이 이루어지는 경우, Thu Duc City Long Phuoc에 위치한 IKI Village 프로젝트의 아파트를 합법적으로 매입할 수 있다. 업데이트: 2024년 11월.

외국인 소유 절차는 어떻게 작동하는가?

외국인 투자자는 Housing Law 2023 및 Decree 95/2024/ND-CP가 정한 법적 체계에 따라 베트남 부동산을 취득한다. 고객님께서는 50년 임차권 기간의 토지사용권 및 소유권 증서(Pink Book)를 발급받게 되며, 기간이 만료될 경우 신청을 통해 갱신할 수 있다. 특히 Housing Law 2023 제176조에 따라, 보유 유닛을 베트남 국적자 또는 장기 소유 자격을 갖춘 외국 법인에 재매각하는 경우 보유 기간은 영구 프리홀드 상태로 전환된다. 이러한 전환은 2차 시장을 내국인 매수자에게 개방함으로써 유동성을 크게 높인다.

IKI Village 프로젝트는 투자 목표에 적합한가?

IKI Village는 Thu Duc City에 위치한 5.1헥타르 규모의 개발사업으로, Harmonie와 Vitalis 두 개의 주거 타워로 구성되며 총 424세대를 공급한다. 이 프로젝트는 2026년 3분기 시장 출시가 예정되어 있으며, 2028년 1분기 공사 인도 예정이다. 부지가 중심업무지구가 아닌 신흥 Long Phuoc 성장축에 위치하기 때문에, 투자 전략은 Thu Duc 인프라 확장과 연계된 장기 자본차익을 우선해야 한다.

확인해야 할 주요 기술적 사항은 다음과 같다.

• 외국인 쿼터 배정: Housing Law에 따라 아파트 건물 내 외국인 소유는 총 세대 수의 30%로 제한된다. 대금 지급 전 고객님의 특정 유닛이 외국인 쿼터 배정 대상인지 개발사 An Khai Hung Investment JSC와 확인해야 한다.
• 유닛 특징: 이 개발사업은 모든 유닛에 25~40m² 규모의 전용 정원을 포함하고, 전체 재고의 90% 이상에 강 조망을 제공한다는 점에서 차별화된다. 이러한 전용 정원 면적을 포함한 총 면적이 매매계약서(SPA)에 명확히 구분되어 기재되어 있는지 확인해야 한다.
• 공사 리스크: 인도 일정이 2028년 1분기로 설정되어 있으므로, 인도 지연 리스크를 완화하기 위해 프로젝트의 공사 진행 상황과 개발사의 재무 역량에 대한 검토가 실사에 포함되어야 한다.

해외 매수자의 재무 요건은 무엇인가?

자본 및 이익의 본국 송금은 State Bank of Vietnam 규정을 엄격히 준수해야 한다. 고객님께서는 전용 외국인 투자 계좌를 사용해 공식 상업은행 채널을 통한 모든 해외 유입 송금을 문서화해야 한다.

• 통화 노출: 본국 통화(예: USD, HKD, KRW)와 베트남 동(VND) 간의 과거 변동성을 반영해야 한다.
• 세무 준수: 모든 거래 영수증과 세금 납부 증빙에 대한 종합 문서를 보관해야 한다. 이러한 기록은 임대수익 송금 또는 매각 후 자본차익 본국 송금 시 취득원가를 입증하기 위해 필수이다.

SPA 서명 전 무엇을 확인해야 하는가?

자금을 이체하기 전 다음 사항에 대한 공식 검토를 수행해야 한다.

1. 계약 상태: 거래가 예비 예치금 계약이나 출자 계약이 아니라 법적 구속력이 있는 SPA에 의해 규율되는지 확인해야 한다.
2. 양도 권리: Pink Book 발급 전에 SPA를 다른 투자자에게 양도하거나 매각할 수 있는지 확인해야 한다.
3. 임대수익률 전망: Long Phuoc 지역에 대한 보수적인 공실률을 적용해 수익률을 모델링하고, 일반적으로 월 임대수익의 1~3% 범위인 현지 부동산 관리 수수료를 반영해야 한다.

외국인 매수자를 위한 자주 묻는 질문

외국인으로서 IKI Village를 매입할 수 있는가? 가능하다. 개발사가 배정한 외국인 소유 쿼터 내에서 합법적인 SPA를 통해 매입할 수 있다.

외국인의 소유 기간은 얼마인가? 50년 임차권을 보유하며, Housing Law 2023의 조건에 따라 갱신 가능하다.

보유 유닛을 현지 시민에게 매각할 수 있는가? 가능하다. 베트남 국적자에게 재매각하면 해당 유닛의 소유 상태는 영구적이고 무기한인 프리홀드로 전환된다.

IKI Village 일정의 상태는 어떠한가? 이 프로젝트는 2026년 3분기 시장 출시가 예정되어 있으며, 개발사 계획상 2028년 1분기 인도가 예정되어 있다.

출처

• Housing Law(Law No. 27/2023/QH15): [https://vbpl.vn](https://vbpl.vn)
• Housing Law 시행을 상세히 규정한 Decree 95/2024/ND-CP: [https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
• An Khai Hung Investment JSC의 공식 프로젝트 공시 문서

전문 검토자: 베트남 부동산 법률 컨설턴트(법률 자문 부서)