外籍人士在越南持有的公寓能否转售给越南买家并获得永久产权？规则、风险及对价格的影响

更新时间：2024年5月

是的，根据《2023年住房法》及其实施细则《95/2024/ND-CP号法令》，外籍人士在越南合法享有购买和持有住宅物业的权利，持有期限为50年。与许多西方市场不同，您无法获得永久产权；您将获得一份有效期为50年的“粉皮书”（土地使用权及房屋和其他附着于土地的资产所有权证），该期限在到期后可续期。本指南提供英文、繁体中文、简体中文和韩文版本，旨在为我们多元化的国际投资者群体提供支持。

50年所有权结构是如何运作的？

根据《2023年住房法》，外籍个人在商业住房项目中购买的单元，其所有权期限从发放“粉皮书”之日起计算，为期50年。此租赁权可进行续期，使您能够长期持有资产。此外存在一种关键的退出策略：如果您将单元出售给越南公民，房产所有权将自动转为永久产权。当您决定退出时，这种转换将显著提高您投资的流动性和市场竞争力。

外籍人士购房有哪些限制？

政府法规，特别是《2023年住房法》第176条，对外籍持股比例设定了严格的配额。在任何单一公寓项目中，外籍人士持有的单元上限为项目总数的30%。对于别墅或联排别墅等土地房产，限制为项目总数的10%，或者在单个行政区内最多持有250个单元。在支付任何定金之前，您必须获得开发商的书面核实，确认您的特定单元仍在剩余的外籍购房配额内。若跳过此核实程序，可能会面临被拒绝发放“粉皮书”的风险，从而无法获得合法所有权。

如何管理财务合规和税务？

只有当您的原始投资资金通过注册银行渠道进入越南时，您才能合法汇出资本。根据《个人所得税法》，无论您是盈利还是亏损，在出售房产时，您必须按总售价缴纳2%的交易税。如果您出租房产，则有责任定期申报所得税。由于越南盾是一种受管控的货币，在计算预计收益时，请务必考虑潜在的汇率波动风险。聘请持牌的本地律师事务所管理税务证明和银行汇款，是确保合规的最稳妥途径。

外籍人士可以购买任何类型的房产吗？

• 住宅范围：您通常仅限于购买获准向外籍人士销售的商业住房项目中的单元。
• 单元限制：您可以购买多个单元，前提是该项目中外籍持有的单元总数保持在30%的上限以内。
• 期限延长：尽管50年是标准期限，《2023年住房法》已为申请租期延长提供了明确的法律框架和程序。

投资者专家摘要

越南房地产市场更青睐审慎的长期资本增值，而非短期的投机炒作。建议目标锁定在Ho Chi Minh City（胡志明市）未来地铁线等高增长基础设施附近的房产，而非仅追求可能贬值的高端装修。优先选择具有法律合规保障的资产，通过完整的市场周期持有，并利用通过出售给本地买家的本地退出机制来最大化您的投资回报。

来源：

• 第27/2023/QH15号《住房法》：[https://vbpl.vn/](https://vbpl.vn/)
• 第95/2024/ND-CP号法令：[https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)
• 《个人所得税法》（修正案）：[https://gdt.gov.vn/](https://gdt.gov.vn/)

审核人：本内容由专注于外商直接投资（FDI）领域越南房地产法的资深法律顾问审核。