外國人持有的越南公寓能否轉售給越南人取得永久產權？法規、風險及價格影響解析

更新日期：2024年5月

是的，根據2023年《住宅法》及第95/2024/ND-CP號政府議定，外籍人士在越南合法購置住宅，享有50年的租賃產權。與許多西方市場不同，您取得的並非永久產權（Freehold），而是核發一張有效期為50年的「粉紅本」（Pink Book，即土地使用權及房產所有權證）；該權利在到期後可申請續期。本指南提供英文、繁體中文、簡體中文及韓文版本，旨在為我們多元的國際投資者群體提供專業支援。

50年產權結構是如何運作的？

依據2023年《住宅法》，外籍個人自「粉紅本」核發之日起，可擁有商業住宅專案單位的50年使用權。此租賃產權具備可續期性，確保您能長期持有資產。此外，存在一項關鍵的退場策略：若您將名下單位轉售予越南本國公民，該產權將自動轉為永久產權（Freehold）。當您決定獲利了結時，此轉換機制將大幅提升您投資標的的流動性與市場吸引力。

外籍人士的持有限制為何？

根據2023年《住宅法》第176條，政府對外籍持有比例設有嚴格配額。在單一公寓大廈專案中，外籍持股上限為總戶數的30%。針對透天厝（如別墅或連棟住宅），限制為單一專案總量的10%，或單一行政區內不超過250戶。在支付任何訂金前，您必須取得開發商提供的書面證明，確認該特定單位仍在剩餘的外籍配額內。若未完成此確認，將面臨無法取得「粉紅本」的風險，這意味著您將無法獲得法律保障的所有權。

我該如何處理財務合規與稅務？

若要合法匯出投資資本，原始資金必須透過註冊銀行管道匯入越南。根據《個人所得稅法》，銷售房產時，無論盈虧，皆須按總成交金額繳納2%的交易稅。若您將房產出租，則須負責定期申報個人所得稅。由於越南盾為受管制的貨幣，計算預期收益率時務必納入匯率波動風險。聘請當地合法的律師事務所處理稅務證明與銀行匯款，是確保合規最安全的路徑。

外籍人士可以購買任何類型的房產嗎？

• 住宅範圍：您主要限於購買核准銷售予外籍人士的商業住宅專案。
• 戶數限制：您可以購買多個單位，前提是該專案內的總外籍持有比例保持在30%以下。
• 產權續期：儘管50年為標準，但2023年《住宅法》已為申請租賃展期制定了明確的法律架構與程序。

投資者專家摘要

越南房地產市場的回報核心在於紀律性的長期資產增值，而非短期的投機炒作。建議鎖定高成長基礎建設周邊的標的，例如 Ho Chi Minh City 即將啟用的捷運沿線宅，而非單純追求可能折舊的高級裝潢。請優先配置具備法律合規保障的資產，持有完整市場週期，並善用售予越南本地買家的退場機制，以實現投資報酬最大化。

資料來源：

• 第27/2023/QH15號《住宅法》：[https://vbpl.vn/](https://vbpl.vn/)
• 第95/2024/ND-CP號政府議定：[https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)
• 《個人所得稅法》（修訂版）：[https://gdt.gov.vn/](https://gdt.gov.vn/)

審閱者：本內容已由專精外國直接投資（FDI）領域的越南房地產法高級法律顧問審閱。