外國投資人 FAQ — 一站式法律解答。

vietnampropertymarket.com 是 Indochine Real Estate JSC（印度支那房地產股份公司）的國際諮詢渠道 — 一家創立於 2022 年、持有合法執照的房地產公司，團隊自 2014 年起深耕越南全部 34 個省市。我們專為海外買家服務：每一個刊登的建案皆已通過外國人購屋資格之法律審核，每一位顧問皆能以 English、中文 或 한국어 至少一種語言為您服務，每一筆交易從建案挑選、法律盡職調查、粉紅本（So hong）權狀辦理到交屋後續服務，全程由我們自有團隊負責，全程繁體中文服務，安心入主。

僅上架同時通過三項篩選的建案：（1）開發商持有越南合法執照；（2）建案已列入當地建設廳「核准售予外國人」之住宅建案清單；（3）該建案外國人持有比例尚未達到 30% 上限。 實際涵蓋範圍為胡志明市、河內、峴港、芽莊、富國島及部分新興市場的精品公寓、品牌住宅、別墅與酒店式公寓（Condotel）— 絕不收錄純土地，也不收錄未經查核的中古屋件。

四種語系、四組母語顧問團隊：English（/en）、繁體中文（/tw，服務台灣及香港）、简体中文（/zh，服務中國大陸）以及 한국어（/ko，服務韓國）。每個語系皆配置該市場的專屬顧問與聯絡方式（WeChat / Zalo / 電話 / WhatsApp）。我們刻意不設越南文版本 — 本站的服務對象僅限海外買家。

買方零仲介費。我們的佣金由建商於成交時支付，因此您在本站看到的價格與直接走進建商銷售中心的牌價完全相同 — 同時還能額外享有我們提供的法律盡職調查、多語交屋支援與售後服務。 您仍需支付法定的交易稅費（登記稅 0.5%、建物增值稅 10%，以及粉紅本權狀辦理的少量行政規費）— 這些費用係繳納予越南政府，並非支付給本站。

共五個步驟：（1）以您的母語進行需求訪談 — 我們會釐清您的預算、購屋目的與居住型態；（2）提供 3–5 個合法可售予外國人的建案精選清單與比較表；（3）安排現場或線上看屋並支付保留訂金；（4）簽訂買賣合約、規劃付款時程並提供工程進度報告；（5）交屋、粉紅本權狀登記，以及可選的代租或物業管理服務。 每一個步驟皆由一位專屬該語系的顧問加上一位法律負責人為您服務 — 全程一條龍，絕不會在不同窗口之間轉手。

可以。依據 2023 年《住房法》，外國人得在核准建案中持有越南住宅型房地產 — 包含公寓大樓及獨棟住宅。但外國人不得持有土地使用權（地權），僅能持有建物本身（公寓或房屋的結構）。

外國人自取得土地使用權證書之日起可持有 50 年。期限得續期一次，再延長 50 年 — 最長合計 100 年。期限明載於粉紅本（So hong）權狀上。 若持有人於到期前 3 個月未提出續期申請，須出售或贈與該房地產。若到期後仍未處理，所有權歸屬國有。 🔥 關鍵退場策略 — 最重要的一點： 您可在 50–100 年期間「任何時間」將房地產出售給越南公民。當越南買家承接時，他們將獲得「永久」所有權 — 無期限限制。這是越南房地產相較於東南亞其他市場的「獨家優勢」。

此為「最關鍵」的獨家優勢：當外國人將房地產轉售予越南公民或海外越南人時，越南買家依越南法律取得「永久」、長期穩定的所有權 — 不受 50 年限制。 此設計使本投資在退場時具備高度流動性，因越南買家依法取得法律允許下最完整的所有權形態。

若您將房地產轉售給另一位符合資格的外國人，買方僅能承接您現有權狀上「剩餘的期限」— 50 年期限不會重新起算。 因此，依法律設計，最理想的退場策略是出售給越南公民，可同時極大化下一手買家之價值與所有權權利。

有。外國人持有比例上限依以下 3 項標準適用： - 公寓大樓：單一建築物中外國人持有上限為總戶數之 30%。 - 獨棟住宅（透天厝／別墅）：相當於一個坊（phuong）的區域內，外國人合計持有上限為 250 戶。 - 特殊情形：若整個坊內僅有一個建案，外國人於該建案內持有上限為 10%。

與居住於越南境內之越南公民結婚之外國人，依法享有與越南公民相同之房地產所有權權利 — 包含「永久（無期限）」所有權，不受 50 年限制，亦不受 30% 外國人配額限制。 此為外國人於越南購置房地產最有利之情形。

強制要件： - 持有效護照並於簽約時持有越南入境章。 - 不得享有越南境內之外交或領事豁免／特權。 - 建案須為核准之商業住宅開發案，且不得位於國防或安全管制區內。 - 須提供書面聲明，確認其未享有外交豁免。

6 個關鍵步驟： 1. 確認法律資格（簽證有效性、建案類型、可用外國人配額）。 2. 對建案進行盡職調查（查核粉紅本狀態、30% 配額餘額、法律地位）。 3. 簽訂保留訂金合約並依付款時程支付。 4. 於公證處簽訂正式買賣合約（SPA）。 5. 向土地登記處提交土地使用權證書申請。 6. 領取粉紅本 — 自完整文件遞交起最長 45 日內辦理完成。

個人文件： - 有效護照並於簽約時持有越南入境章。 - 確認未享有外交豁免之書面聲明。 - 外文文件如適用，須備公證翻譯本。 交易文件： - 有效之買賣合約。 - 建商之法律文件（建造許可、規劃核准等）。

自 2025 年 1 月 1 日起，《土地法 2024》將粉紅本（So hong）與紅本（So do）合併為單一文件：「土地使用權暨地上附著資產所有權證書」。 外國人取得之證書明載 50 年期限。2025 年以前所核發之證書仍完全有效。

強烈建議。當地律師可協助：核驗建案法律狀態、查核外國人配額餘額、起草與審閱合約、於公證與登記程序中代表您。 越南房地產顧問主要服務國際買家，因越南本地買家多透過個人關係進行交易。此為避免法律風險與糾紛之重要環節。

直接向建商購買（非透過仲介中間人）時，「不收取仲介佣金」。 實際應準備之費用： - 10% 加值營業稅（VAT，僅針對建商銷售之新房，此稅率無法如其他產業降至 8%）。 - 0.5% 登記稅（於粉紅本權狀過戶時繳納）。 - 買賣合約之公證費用（通常數百萬越南盾）。 🎯 免費諮詢服務：本公司向買家或投資人收取「零」諮詢費、零服務費、零仲介費。所有法律支援與投資建議完全免費。

⚡ 最新更新 — Decree 141/2026/ND-CP（2026 年 1 月 1 日生效）： 新免稅門檻：年租金收入低於 10 億越南盾（約 4 萬美元）者，完全免徵 VAT 與個人所得稅。 （2025 年舊門檻為 1 億越南盾 — 一次調升 10 倍） 若年營收超過 10 億越南盾： - 全部營收課徵 5% VAT。 - 超過 10 億部分課徵 5% 個人所得稅。 - 商業執照稅最高 100 萬越南盾／年。 外國人適用稅率與越南公民相同，不因國籍而有差別。

越南房地產轉讓稅為「總成交價」之 2% — 不以利潤計算。範例：以 200,000 美元出售公寓即繳納 4,000 美元，不論原始購入價為何。 此稅率在區域中極具競爭力 — 新加坡向外國人課徵之額外印花稅（ABSD）最高可達 60%。

📊 各地區「租金投報率」（2025–2026）： - 胡志明市：年 2–4.5% - 河內：年 2–3.5% - 峴港／芽莊：年 3–6% - 平陽：年 4–10% — 全國最高，由工業區工人及外資（FDI）外派人員之住房需求驅動。 📈 「資本利得」（價格升值）： - 全國平均：年 10–15%。 - 在地市場熱絡期：可達年 30%。 - 2019–2024 實績：越南房價 5 年平均上漲約 59%。 入門價位：胡志明市 50 平方公尺公寓約 USD 150,000 起 — 為亞洲最低入門門檻之一。

越南銀行房貸：極為困難。多數越南銀行因對外國人資產之擔保執行存在法律風險而婉拒。例外為持有工作許可 + 暫時居留卡 + 越南配偶共同借款人者。 💡 更佳方案 — 於母國銀行借款： 此為許多國際投資人採用之策略。亞洲多數國家利率明顯低於越南（年 9–11%）。資金經由銀行體系合法匯入越南。 📊 「目前各國購屋房貸利率」（2026 年 5 月）： - 🇹🇼 台灣：年 2.3%（固定／浮動）— 區域最低 - 🇨🇳 中國大陸：年 3.5%（5 年期 LPR）— 中國人行歷史新低 - 🇸🇬 新加坡：年 1.8–2.85%（SORA 基準）— 固定利率自 1.35% 起 - 🇰🇷 韓國：年 4.2% — 調整中 - 🇺🇸 美國：年 6.37%（30 年固定）— 5.75%（15 年） 策略：以台灣 2.3% 利率借款 → 投資越南房地產年投報 5–10% → 淨利差年 3–7%。

不需要特殊簽證。您僅需於簽約時已合法入境越南即可 — 觀光簽、商務簽、電子簽（90 天）或長期簽證皆符合資格。護照須有有效之入境章。以免簽方式入境者亦符合資格（但須提供合法入境之證明）。

兩個重要類別： - 居住於海外之越南公民（仍保留越南國籍）：自 2025 年 1 月 1 日起，與本國越南人享有相同之完整土地使用權 — 包含購地、過戶，「不受 30% 配額限制」，亦「不受 50 年所有權期限」。 - 越南裔人士（已喪失越南國籍）：得於核准建案中購屋並可繼承，數量無限制，但仍適用 30% 外國人配額。

不適用對象： - 於越南享有外交或領事豁免／特權之個人。 - 已被禁止入境越南之個人。 - 政府指定為國防或安全管制區內之房地產。 - 社會住宅建案（僅限本國低收入族群）。

可以。允許之組織包含：外資企業、外國企業之分公司及代表處、外國投資基金、以及於越南營運之外國銀行分行。 所有權期限與《投資登記證書》（IRC）所載期限連動，不適用個人之固定 50 年限制。

可以，屬合法行為。外國投資人於出售房地產後得匯出資本，須符合： - 交易係透過越南境內具許可之銀行（以越南盾進行）。 - 備有完整文件證明資金之合法來源。 - 已完成所有越南稅務義務（2% 轉讓稅）。 越南政策旨在吸引外資，匯出資本程序相對單純。

正確。越南境內所有房地產交易依法須以越南盾進行。外國買家須於付款前透過具許可之銀行將外幣兌換為越南盾。出售並匯出資金時，須透過正式銀行體系將越南盾兌回外幣。

越南已與 80 多個國家及地區簽訂 DTA，包含我們團隊主要服務之市場： - 韓國 ✓ - 台灣 ✓ - 中國大陸 ✓ - 新加坡、日本、澳洲、英國、美國、法國、德國等多國。 DTA 可避免對同一筆房地產收入重複課稅。投資人宜諮詢稅務顧問，依其本國與越南之 DTA 確認具體優惠。

是。外國投資人須向越南稅捐機關辦理稅籍編號（TIN），以申報並繳納相關稅捐（租金所得、房地產轉讓）。所需文件包含：護照及相關投資文件。 TIN 為所有與房地產相關之金融交易及年度稅務申報之強制要件。

📊 各城市「租金投報率」（2025–2026）： - 胡志明市：年 2–4.5% — 房價最高、流動性最佳，適合長租予外派專業人士。 - 河內：年 2–3.5% — 市場穩定、價格具競爭力，深受外交機構與外商企業青睞。 - 峴港／芽莊：年 3–6% — 觀光熱點，適合度假宅及長租用途。 - 平陽：年 4–10% — 全國最高，由工業區數十萬名外資外派人員（韓國、台灣、日本）之住房需求驅動。 📈 「資本利得」： - 全國平均：年 10–15%。 - 在地市場高峰期：可達年 30%。 - 2019–2024 實績：全國房價約上漲 59%（5 年）— 約等於年複利 10%。 → 預期總報酬 = 租金投報率（2–10%）+ 資本利得（10–15%）= 年 12–25%，依地段與時機而異。

酒店式公寓之法律地位較一般公寓複雜。通常以商業（非住宅）用途核准，因此權利與期限因建案而異。 主要風險： - 建商之獲利保證一般不受法律保障。 - 不易單獨取得粉紅本，流動性較一般公寓為低。 - 胡志明市已禁止多數短租業務，除特殊指定之商業觀光區外。 任何決定前，徹底之法律盡職調查不可或缺。

當建案達到 30% 外國人配額上限時： - 該建案「新增外國人購買」遭到封鎖 — 須待現有外國持有者出售方有額度釋出。 - 「現有外國持有者」隨時可出售，可售予越南買家（取得永久所有權）或其他符合資格之外國人（僅承接剩餘期限）。 - 從投資人角度，「配額已滿」之建案可能具備「溢價」效應 — 反映高需求與良好基本面。 簽約前務必查核當前配額餘額。

越南之主要強項： - 亞洲最低之入門價位：胡志明市豪宅每平方公尺約 USD 3,000 起。 - GDP 持續 7% 以上之增速，中產階級快速擴張。 - 大規模基礎建設投資（隆城國際機場、捷運系統、南北高速公路）。 📊 「進入越南之前 5 大 FDI 來源國」（2024 年累計）： 🥇 韓國 — USD 920 億（Samsung、LG、Lotte 等） 🥈 新加坡 — 2024 年單一年度 USD 102 億（CapitaLand、Sembcorp 等） 🥉 日本 — 累計 USD 740 億（AEON、Mitsubishi、Honda 等） 4️⃣ 台灣 — 年 USD 28 億（Foxconn、Pegatron、TSMC 供應鏈等） 5️⃣ 香港／中國大陸 — 增速最快，2024 年新增 955 個建案 → 此 5 國數十萬名專業人士於越南工作，需要優質住宅。 ⭐ 「所有權期限優勢」： - 50 年 + 1 次續期 50 年 = 最長 100 年。 - 較泰國（30 年，且最高法院已判定續期無效）為長。 - 獨家：售予越南公民 → 對方取得「永久」所有權，全區域獨有。 風險提醒：法律程序較繁瑣、政策變動、越南盾／美元匯率波動。