50 年產權倒數計時：到期會怎樣、續期是否保證、轉售時年限如何移轉
外籍個人的產權期限依買賣合約約定，最長為自粉紅本（產權證）核發日起 50 年。期限可續期一次，自粉紅本所載首次到期日起最多再延長 50 年：須於到期前至少 3 個月，向房屋所在地的省級人民委員會（房屋位於 Ho Chi Minh(胡志明市) 者，向 Ho Chi Minh(胡志明市)人民委員會）提出 1 套申請文件（《2023 年住房法》第 20 條第 2 款 c 點；《第 95/2024/ND-CP 號議定》第 6 條）。委員會自收到有效文件起 30 天內以書面決定，不予核准時須以書面說明理由；屋主收到核准文件後，須於 15 天內將新期限登記於粉紅本。到期前若出售或贈與，期限視買方身分而定：越南籍買方（越南境內居民或定居國外的越南人）取得第 10 條第 1 款不設期限的完整所有權人權利，即一般所稱的永久產權（第 20 條第 2 款 dd 點）；外籍買方則取得買賣中約定並載於其本人粉紅本的期限，最長 50 年（第 20 條第 2 款 c 點）。若既未出售、贈與，也未續期，期限屆滿後房屋即成為公共財產（tai san cong）（第 20 條第 2 款 dd 點）。
- 期限：依買賣合約約定，最長為自粉紅本（產權證）核發日起 50 年，並非自簽署 SPA 或交屋日起算；產權期限必須載明於粉紅本。 (《2023 年住房法》（27/2023/QH15）第 20 條第 2 款 c 點、第 9 條第 1 款——公報（Cong bao）第 37+38 號，2024-01-08，第 11、19 頁)
- 續期：僅限一次，自粉紅本所載首次到期日起最多再延長 50 年；合計最長 50 年＋50 年（法律分別規定兩個 50 年，100 年只是兩者相加）。申請時仍須符合《住房法》規定的持有對象與條件。 (《2023 年住房法》第 20 條第 2 款 c 點；《第 95/2024/ND-CP 號議定》第 6 條第 2 款 b 點——公報第 907+908 號，2024-08-10，第 11 頁)
- 申請機關與時限：須於到期前至少 3 個月，以親自送件、郵寄或線上方式，向房屋所在地的省級人民委員會（省或中央直轄市，例如 Ho Chi Minh(胡志明市)、Ha Noi(河內市)人民委員會）提出 1 套文件。2025-07-01 生效的兩級地方政府相關議定（第 140/2025、144/2025 號）並未變更此一權責。 (《第 95/2024/ND-CP 號議定》第 6 條第 2 款 a 點；《第 144/2025/ND-CP 號議定》（2025-06-12）僅修正第 95 號議定第 50、54、57、60 條)
- 文件：申請書（議定附錄 I 第 01 號表格）；經認證的粉紅本影本，或影本並附正本供核對（依《2024 年土地法》核發的證書亦可）；截至申請日仍有效、蓋有越南入境章的護照影本，或同等效力的越南入境法律文件。外國法人則以經越南主管機關展延營運期限的投資登記證代替護照影本。 (《第 95/2024/ND-CP 號議定》第 6 條第 1 款 a 至 d 點——公報第 907+908 號，2024-08-10，第 10 至 11 頁)
- 審查：委員會自收到有效文件起 30 天內，確認您仍符合《住房法》規定的持有對象與條件後，以書面核准一次性續期，並副知核發證書的機關；不予核准時須以書面說明理由。屋主應自收到核准文件起 15 天內，依土地法辦理粉紅本產權期限的變更登記。首次到期時若正受強制出境或驅逐出境處分（法人則為被強制終止營運），不予續期。 (《第 95/2024/ND-CP 號議定》第 6 條第 2 款 b、c 點，第 3 款)
- 到期前，您可親自或委託他人，將房屋出售或贈與任何有資格在越南持有住宅的對象；期限屆滿仍未出售或贈與者，房屋即成為公共財產（tai san cong）。 (《2023 年住房法》第 20 條第 2 款 dd 點——公報第 37+38 號，第 20 頁)
- 買方身分決定期限。越南籍買方（越南境內居民或定居國外的越南人）取得第 10 條第 1 款不設期限的所有權人權利，即一般所稱的永久產權；外籍買方的期限載於其本人粉紅本，最長 50 年，向外國人屋主購買時則承接賣方期限的剩餘年限，不會重新起算 50 年；若尚未續期，仍可申請續期；日後轉售予越南買家，即轉為長期（永久）產權。因此請以賣方粉紅本所載的到期日核對剩餘年數，勿假設為完整的 50 年。 (《2023 年住房法》第 20 條第 2 款 dd 點、第 10 條第 1 款、第 20 條第 2 款 c 點；《第 10/2024/TT-BTNMT 號通知》（2024-07-31）第 10 條第 4 款 a 點)
- 例外：與居住在越南的越南公民結婚的外籍人士，享有與越南公民相同的住宅所有權（不受 50 年上限限制）；與獲准入境越南的定居國外越南人結婚者，享有與定居國外越南人相同的權利。 (《2023 年住房法》第 20 條第 2 款 c 點第二、三段)
- 可以向誰買：您可以向開發商購買（新推案，或已完工社區中開發商仍持有的餘屋），或向其他外國人屋主購買。不能向越南人屋主購買：《2023 年住房法》第 17 條第 2 款並未提供外國人向越南個人購屋的途徑。向開發商購買簽署正式買賣合約（SPA）；向外國人屋主購買，則與該屋主簽署買賣合約，並承接剩餘年限；若尚未續期，仍可申請續期。自粉紅本（產權證）核發日起最長持有 50 年，可續期一次（第 20 條），且須在每棟 30% 外籍配額內（第 19 條）。可自由轉售或出租；轉售予越南公民後，產權即轉為永久（完全）產權。 (《2023 年住房法》（27/2023/QH15）第 17 條第 2 款 b、c 點，第 19 條第 1 款，第 20 條第 2 款——公報（Cong bao）第 37+38 號，2024-01-08，第 17 至 20 頁)
- 截至 2026-09-30：上述規定現行有效。2026-09-19 報導的《住房法》修正草案（預計於 2026 年底國會會期審議）維持 50 年＋一次 50 年續期，但擬由國家收回並拍賣到期前未出售、未贈與的房屋，並不再允許外籍人士持有別墅、連棟住宅——目前僅為草案，尚非法律。 (doanhnghiephoinhap.vn，2026-09-19，《住房法》修正草案報導)
倒數從何時起算，「到期」究竟代表什麼
依《2023 年住宅法》（Housing Law 2023），外籍個人的住宅產權期限最長為 50 年，自產權證（So hong，即「粉紅本」）核發日起算——而非自您簽署買賣合約（SPA）或交屋之日起算。到期並非自動沒收的事件。在第 50 年，您事先可採取三種合法的退場方式：（1）申請續期、（2）出售，或（3）將不動產贈與符合資格、得在越南持有住宅之人。唯有作為最後手段——亦即期限屆滿且您未採取上述三種行動中任何一項時——不動產才會收歸國有。實務上的解讀是：風險來自不作為，而非日曆。在做任何其他事之前，請先確認您 So hong 上確切的產權證核發日與剩餘年限；這一個日期主宰了以下所有期限。
在倒數結束前，您能做的三件事
- 續期（僅能一次）：申請單次最多再展延 50 年（個人總上限 100 年）。這是唯一能讓資產續留在您自己名下的途徑——程序詳見下文。此為主管機關裁量事項，切勿視為十拿九穩。
- 出售：移轉給任何符合資格、得在越南持有住宅的買家。若買家為另一名符合資格的外籍人士，他僅承接您 50 年期限中剩餘的年限；若尚未續期，他仍可申請續期，日後同樣可轉售予越南買家。若買家為越南公民（或符合資格的越南機構），不動產即為其轉為穩定、長期（永久）產權——在期限後段，這通常使越南籍買家成為更有利的退場對象。
- 贈與：您可將不動產贈與他人（例如贈與符合資格得持有住宅的越南籍配偶或親屬）。贈與給符合資格的越南籍個人，同樣會轉為以其名義持有的永久產權。贈與可能涉及其自身的個人所得稅處理，因此請先與顧問試算稅負。
- 時機原則：切勿拖到第 49.5 個月。請預留緩衝——大約在第 47 至 49 年就啟動「續期或出售」的決策，這樣即使第一套計畫卡關，您仍有時間重新上架或重新申請。
《第 95/2024 號政令》續期程序逐步說明
- 何時：須於產權期限到期前至少 3 個月提出。逾期申請有可能完全喪失續期權利。
- 向何處：不動產所在地的省級人民委員會（在 Ho Chi Minh City／Ha Noi 則為市級人民委員會）。
- 文件（《第 95/2024 號政令》下的典型清單）：規定的申請表（該政令附錄一之表格 01）；產權證（So hong）的經認證副本；以及載有越南入境章的有效護照（適用於個人）——機構則改提交其續期後的投資登記證（Investment Registration Certificate）。
- 審查：委員會於收到完整卷宗後 30 天內審查，若您仍符合主體與資格條件，即就自原到期日起最多 50 年的展延出具書面核准。
- 核准之後：向土地／登記主管機關辦理展延登記（通常於書面核准後約 15 天內），使新期限登載於產權證上。
- 上限：僅能續期一次。個人最多加 50 年（合計 100 年）。機構的續期則不得超過其續期後投資登記證所載的期限。
第二個 50 年是否獲得保證？不——原因如下
續期明文規定為僅限一次且由主管機關裁量，並非自動取得的權利。省級人民委員會僅在「符合資格」時才會准予——意即在您申請之時（可能是數十年之後），您仍須滿足主體與條件要求（合法入境身分、不動產不位於國防／安全限制區、該建築／區域未超過外資持有配額等等）。給買家兩點誠實的提醒：第一，真正適用的是您未來申請日當時生效的實質資格與配額規定，而非今日的規定；2023／2024 年法律架構仍屬年輕，未來可能演變。第二，機構另外還受其續期投資證所載期限的限制。因此，請將第一個 50 年視為合約上穩固的，將第二個 50 年視為可能但附條件的。切勿將任何不動產行銷或試算為保證 100 年的資產。
轉售機制：剩餘年限 vs. 永久產權
這是最容易被誤解的單一重點，因此對買家務必精確說明。50 年的期限是依附於外資持有制度下的「不動產」，而非依附於每一位新的外籍持有人。實例演示：您以一份 2020 年核發的 So hong（期限至 2070 年）買入。若您在 2035 年出售給另一名符合資格的外籍人士，他「不會」重新取得 50 年——他僅承接至 2070 年止剩餘的約 35 年（若尚未續期，該買家仍可申請續期，也可再出售或贈與）。唯有當產權落入有權享有穩定、長期產權者手中——亦即符合資格的越南公民或越南機構——期限才會重設為永久。因此，出售或贈與給越南方（現實中常見的退場：越南籍配偶、本地共同投資人，或自住的公民買家），正是「解鎖」完整永久產權的關鍵，且在週期後段通常能取得最高的成交價。任何轉售刊登中，請務必以書面載明確切的剩餘年限。
年限遞減是否使其成為「耗損型資產」？
就嚴格的法律形式而言，是的——名目期限每年縮短一年，而外籍間的轉售隨時間推移移轉的剩餘年限愈來愈少，在接近到期時這會對價格形成壓力。但實務上有三點可緩和此一情況。（1）續期權（最多再加 50 年）意味著只要資格條件維持，經濟壽命實際上最長可達約 100 年，而非硬性的 50 年。（2）「出售予越南公民即轉為永久」的規則意味著，通常存在一大批對年限毫不在意的越南終端買家——因此您的退場對象不限於其他外籍人士。（3）多數外籍投資人的持有期約為 5 至 15 年，會在年限折損發威之前早早退場。結論不是「避開 50 年產權」，而是「管理好倒數計時」：掌握您的核發日、及早規劃退場管道（外籍轉售 vs. 公民出售 vs. 續期），並對剩餘年限誠實定價。唯有放任期限在無人管理下流逝，資產才會喪失其選擇彈性。
成本，以及行動前應以書面確認的事項
- 賣方轉售時的個人所得稅：按移轉總價（而非您的獲利）統一課徵 2%，除非適用特定免稅，否則由賣方負擔——請將此計入任何退場規劃。由於通函（circular）可能變動，請向稅務顧問確認現行稅率、稅基與任何免稅規定。
- 確切的產權證核發日與剩餘年限，請直接從 So hong 本身確認——切勿憑宣傳手冊。
- 以書面確認該建築／區域「未」超過外資持有配額，且不位於國防／安全限制區——在購買時，以及任何續期申請前，皆須再次確認。
- 轉售時，請以文件記錄您的買家是外籍人士（承接 50 年期限的剩餘年限，若尚未續期仍可申請續期，日後轉售予越南買家即轉為長期產權）或符合資格的越南買方（轉為永久）——這會改變估值與文件作業。
- 任何續期申請，請將「到期前 3 個月」的期限排入日程，並提早備齊表格 01、經認證的 So hong 副本，以及有效護照／入境章證明。
- 本指南為依《2023 年住宅法》（Housing Law 2023）、《2024 年土地法》（Land Law 2024）、《第 95/2024/ND-CP 號政令》（Decree 95/2024/ND-CP）與《2023 年不動產經營法》（Law on Real Estate Business 2023）所提供的一般性資訊——非法律或稅務意見。簽約前，請與持牌律師或 VPM 顧問確認每一項數字、期限與您個人的資格。
常見問題
到了第 50 年，我在越南的公寓會自動被政府收走嗎？
不會——並非自動發生。唯有在到期前未採取三種合法行動中任何一項時，不動產才會回歸國家：續期、出售，或贈與給符合資格、得在越南持有住宅之人。只要您及時行動，就能保住價值。風險純粹來自未能在期限內行動，尤其是申請續期的「到期前 3 個月」窗口。
50 年的續期有保證嗎，還是政府可以拒絕？
沒有保證。依《第 95/2024/ND-CP 號政令》，續期僅限一次且由主管機關裁量：您須於到期前至少 3 個月向省級人民委員會申請，委員會於 30 天內審查，且唯有在您仍符合屆時生效的資格與配額條件時，才會核准最多再加 50 年。請將第一個 50 年視為穩固的，第二個 50 年視為可能但附條件的。
如果我把公寓賣給另一名外籍人士，他會重新取得 50 年嗎？
不會。外籍買家僅承接您剩餘的年限，而非全新的 50 年期限。舉例：一份 2020 年核發的產權證（期限至 2070 年），於 2035 年出售給外籍人士，該買家剩下的約為 35 年，而非 50 年；若尚未續期，該買家仍可申請續期。若要恢復永久（穩定、長期）產權，不動產必須出售或贈與給符合資格的越南公民或機構。
我要如何讓租賃式公寓重新變回永久產權？
將其移轉給有權享有穩定、長期產權者——符合資格的越南公民或越南機構。當產權藉由出售或贈與移轉給此類對象時，50 年的外資期限即告消失，買家得永久持有。現實中常見的途徑是出售或贈與給越南籍配偶、親屬，或自住的終端買家。
租賃式公寓會因年限縮短而每年貶值嗎？
就嚴格形式而言，剩餘年限逐年縮短，在接近到期時會對價格形成壓力，外籍間的轉售尤其如此。但最長可達 100 年的續期權，以及一大批對年限毫不在意的越南買家——售予他們即轉為長期（永久）產權——通常能在您管理好倒數計時並及早規劃退場時，維持其市場流通性。在採信任何估值前，請先與 VPM 顧問確認具體細節。
準備好查看開放外國人購買的專案了嗎？
告訴我們您的預算與目標 — 我們會以您的語言回覆並提供精選清單。
諮詢顧問