30% 配額與 50 年產權解析
依《2023 年住房法》（2024 年 8 月 1 日起施行），外國人只能向開發商或其他外國人屋主購屋（向外國人屋主購買者承接剩餘年限，若尚未續期仍可申請續期），不能向越南人屋主購買（第 17 條第 2 款）。外國人合計最多只能持有每棟公寓大樓 30% 的戶數；在人口相當於一個坊、依核定規劃為 1 萬人的區域內，最多持有 250 戶透天厝（第 19 條；第 95/2024/ND-CP 號議定第 5 條）。外國個人自粉紅本（產權證）核發日起最長持有 50 年；若仍符合資格，可在到期前至少 3 個月向省級人民委員會申請，自第一期屆滿起續期一次、最長再 50 年（第 20 條；第 95 號議定第 6 條）。轉售予越南買家後，即轉為長期（永久）產權。各棟大樓外國人尚可持有的戶數公布於省級住房管理機關的入口網站（Ho Chi Minh(胡志明市)為建設廳 So Xay dung），賣方簽約前必須查核（第 95 號議定第 7 條）。
- 公寓外籍配額：外國人合計最多可持有一棟公寓大樓 30% 的戶數（第 19 條第 1 款）；第 95 號議定以該棟住宅用途戶數的 30% 計算，若一棟大樓由共用裙樓上的多個單元或棟別組成，則每個單元、棟別各以 30% 計（第 5 條第 2 款 a 點）。上限以「棟」為單位，而非以整個建案計算。 (Housing Law 2023 (Law 27/2023/QH15) Art. 19(1), Official Gazette Cong bao 37+38 of 08-01-2024 via vanban.chinhphu.vn docid=209627, in force since 01-08-2024 under Law 43/2024/QH15 Art. 2; Decree 95/2024/ND-CP (24-07-2024, effective 01-08-2024, vanban.chinhphu.vn docid=210761) Art. 5(2)(a), text read on the vcci.com.vn full-text mirror because the official PDF is an image scan)
- 透天外籍配額：在人口相當於一個坊、依核定規劃為 1 萬人的區域內，外國人可持有的別墅與連棟透天最多 250 戶；該區域有兩個以上建案時，所有建案合計仍以 250 戶為限（第 95 號議定第 5 條第 1 款、第 5 條第 2 款 b 點）。第 19 條第 2 款另規定，該區域內有多棟公寓大樓，或同一條街上的透天厝，外國人持有量仍不得超過第 19 條第 1 款的數量。 (Housing Law 2023 Art. 19(1)-(2); Decree 95/2024/ND-CP Art. 5(1), Art. 5(2)(b))
- 誰可以買、向誰買：獲准入境越南、且不享有外交或領事特權與豁免的外國個人（第 17 條第 1 款 c 點、第 18 條第 3 款），可在國防與安全管制區以外的建案：向開發商購買或租購商品住宅（簽署正式買賣合約 SPA）；向已持有該住宅的外國組織或個人購買或租購（與該屋主簽署買賣合約）；或以受贈、繼承方式取得建案內的商品住宅（第 16 條第 1 款、第 17 條第 2 款 b、c 點）。第 17 條第 2 款並未列出向越南人屋主購買的途徑。 (Housing Law 2023 Art. 16(1), Art. 17(1)(c), Art. 17(2)(b)-(c), Art. 18(3))
- 持有年限：外國個人依交易約定的期限持有，但自產權證（粉紅本）核發日起不得超過 50 年；年限載於產權證，可延長一次、最長 50 年（第 20 條第 2 款 c 點），延長期自產權證所載第一期屆滿起算（第 95 號議定第 6 條第 2 款 b 點）。與在越南生活的越南公民結婚的外國人，享有與越南公民相同的屋主權利，因此不受 50 年上限限制（第 20 條第 2 款 c 點第二段）。房屋可出售或贈與給合資格的人，也可出租，但出租前須以書面通知當地住房管理機關，並就租金收入納稅（第 21 條第 2 款 a 點）。售予越南公民（或國內組織、海外越南人）後，50 年年限即不再適用：買方依第 10 條第 1 款享有越南屋主的完整權利，沒有持有年限，本站稱之為永久產權（第 20 條第 2 款 dd 點第二段）。 (Housing Law 2023 Art. 20(2)(c), Art. 20(2)(dd), Art. 21(2)(a), Art. 10(1); Decree 95/2024/ND-CP Art. 6(2)(b). 'Permanent ownership' is the site's wording, not a statutory term)
- 續期程序：到期前至少 3 個月，將一套文件（附錄 I 第 01 號表格申請書；產權證認證副本，或附正本供核對的影本；蓋有越南入境章的有效護照影本或同等入境文件）以親送、郵寄或線上方式，遞交房屋所在地的省級人民委員會。人民委員會自收到有效文件起 30 日內，若屋主仍符合住房法規定的對象與條件，即以書面核准自第一期屆滿起最長 50 年的一次續期；不符合者，以書面說明理由答覆。屋主須於收到核准文件後 15 日內，將其連同土地登記變更文件一併提交，以便在產權證上登記新年限（第 95 號議定第 6 條第 1、2 款）。遭勒令出境或驅逐出境者不得續期（第 6 條第 3 款）。期滿前可將房屋出售或贈與合資格的人；若期滿仍未出售或贈與，房屋即歸為公有財產（第 20 條第 2 款 dd 點）。 (Decree 95/2024/ND-CP Art. 6(1), Art. 6(2)(a)-(c), Art. 6(3); Housing Law 2023 Art. 20(2)(dd))
- 如何查剩餘外籍配額：國防部與公安部通報國防與安全管制區後，省級人民委員會決定可供外國人持有的建案名單，在其入口網站公告，並送交省級住房管理機關刊登（第 16 條第 2 款；第 95 號議定第 4 條第 2、3 款）。刊登後 7 個工作天內，省級住房管理機關（Ho Chi Minh(胡志明市)為建設廳 So Xay dung）須公布每個建案與每棟公寓大樓外國人可持有的戶數，以及每個建案已由外國人購買、租購或已核發產權證給外國人的戶數（第 4 條第 4 款、第 7 條第 1 款）。開發商或賣方簽約前必須查核該入口網站，且只能在公布的數量內出售；簽約後 3 個工作天內須通報買方姓名與所售房屋地址，機關於 3 個工作天內刊登；核發產權證的機關在核發前須核對刊登資料（第 7 條第 2 款）。超過第 19 條數量，或在未開放外國人持有的建案中進行的買賣、租購、贈與，均不具法律效力、不核發產權證，且賣方須賠償買方（第 7 條第 3 款）。 (Housing Law 2023 Art. 16(2); Decree 95/2024/ND-CP Art. 4(2)-(4), Art. 7(1)-(3))
- Ho Chi Minh(胡志明市)名單：市人民委員會於 2025 年 10 月 2 日公布 2025 年第三批 23 個建案，累計 88 個；2026 年 1 月 14 日再增 5 個，累計 93 個；2026 年 3 月 5 日再增 24 個，累計 117 個；2026 年 8 月 12 日公布的第 11 批（增 4 個）使累計達 148 個。列入名單不代表該棟仍有配額，請至建設廳入口網站查核數量。 (Ho Chi Minh Press Centre ttbc-hcm.gov.vn: 02-10-2025 (23 projects, third batch 2025, 88 total, posted on the Department of Construction portal under Decree 95 Art. 7(1)); 14-01-2026 (5 projects, 93 total); 05-03-2026 (24 projects, fifth release, 117 total); press digest 12-08-2026 citing Dan Tri (4 projects, 11th release, 148 total); nhadautu.vn 14-08-2026 (148 total). Press figures, not law)
規定的法源
外國人持有住宅受越南《2023 年住房法》規範，並與《2024 年土地法》並行。兩者共同訂定誰可持有、可持有何種標的、建築層級的配額以及產權期限。此架構為全國一致 — 於胡志明市（Ho Chi Minh）、河內（Ha Noi）及其他各地適用方式相同。
30% 配額如何運作
在任一棟公寓建築內，外國買家合計至多可持有 30% 的單位。開發商會就可售予外國人的存量加以追蹤，因此一個專案可能開放外國人購買，但在建築層級暫時額滿。就透天住宅而言，於每一坊級區域內另有獨立的上限。
50 年產權與續期
外國買家的產權自證書所載日期起算為 50 年，並依法可續期。在此期間，您與其他持有人享有相同的使用、出租及轉售權利；轉售予越南買家後，即轉為長期（永久）產權。
轉售與永久產權轉換
您可轉售予另一名符合資格的外國人（受建築配額限制），或轉售予越南公民。售予越南公民時，該產權即為該買家轉為長期（永久）持有 — 此一特性有助於長期流動性。
常見問題
50 年期滿後會如何？
依據《2023 年住房法》，產權期限可續期。您申請延長期限即可；房產不會在第 50 年喪失。
30% 配額是以專案計還是以建築計？
以建築計。外國買家於任一棟建築內至多可持有 30% 的公寓，因此同一專案中的兩棟塔樓各自擁有獨立的 30% 額度。
我可以出租我的公寓嗎？
可以。外國持有人在整個產權期間皆可自由出租房產，並同時享有轉售權利。
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