30% 配额与 50 年产权解析
根据《2023 年住房法》（2024 年 8 月 1 日起施行），外国人只能向开发商或其他外国人业主购房（向外国人业主购买者承接剩余年限，若尚未续期仍可申请续期），不能向越南人业主购买（第 17 条第 2 款）。外国人合计最多只能持有每栋公寓楼 30% 的套数；在人口相当于一个坊、按批准规划为 1 万人的区域内，最多持有 250 套独立住宅（第 19 条；第 95/2024/ND-CP 号法令第 5 条）。外国个人自粉红本（房产证）颁发之日起最长持有 50 年；如仍符合条件，可在到期前至少 3 个月向省级人民委员会申请，自第一期届满起续期一次、最长再 50 年（第 20 条；第 95 号法令第 6 条）。转售给越南买家后，即转为长期（永久）产权。各栋楼外国人尚可持有的套数公布在省级住房管理机关门户网站（Ho Chi Minh(胡志明市)为建设厅 So Xay dung），卖方签约前必须核查（第 95 号法令第 7 条）。
- 公寓外籍配额：外国人合计最多可持有一栋公寓楼 30% 的套数（第 19 条第 1 款）；第 95 号法令按该栋住宅用途套数的 30% 计算，若一栋楼由共用裙楼上的多个单元或楼座组成，则每个单元、楼座各按 30% 计（第 5 条第 2 款 a 项）。上限按“栋”计算，而不是按整个项目计算。 (Housing Law 2023 (Law 27/2023/QH15) Art. 19(1), Official Gazette Cong bao 37+38 of 08-01-2024 via vanban.chinhphu.vn docid=209627, in force since 01-08-2024 under Law 43/2024/QH15 Art. 2; Decree 95/2024/ND-CP (24-07-2024, effective 01-08-2024, vanban.chinhphu.vn docid=210761) Art. 5(2)(a), text read on the vcci.com.vn full-text mirror because the official PDF is an image scan)
- 独立住宅外籍配额：在人口相当于一个坊、按批准规划为 1 万人的区域内，外国人持有的别墅和联排住宅最多 250 套；该区域有两个及以上项目时，所有项目合计仍以 250 套为限（第 95 号法令第 5 条第 1 款、第 5 条第 2 款 b 项）。第 19 条第 2 款另规定，该区域内有多栋公寓楼的，或同一条街上的独立住宅，外国人持有量仍不得超过第 19 条第 1 款的数量。 (Housing Law 2023 Art. 19(1)-(2); Decree 95/2024/ND-CP Art. 5(1), Art. 5(2)(b))
- 谁能买、向谁买：获准入境越南、且不享有外交或领事特权与豁免的外国个人（第 17 条第 1 款 c 项、第 18 条第 3 款），可在国防和安全区域以外的项目：向开发商购买或租购商品住房（签订正式买卖合同 SPA）；向已持有该住房的外国组织或个人购买或租购（与该业主签订买卖合同）；或通过受赠、继承取得项目内的商品住房（第 16 条第 1 款、第 17 条第 2 款 b、c 项）。第 17 条第 2 款没有列出向越南人业主购买的途径。 (Housing Law 2023 Art. 16(1), Art. 17(1)(c), Art. 17(2)(b)-(c), Art. 18(3))
- 持有年限：外国个人按交易约定的期限持有，但自房产证（粉红本）颁发之日起不得超过 50 年；年限载明于房产证，可延长一次、最长 50 年（第 20 条第 2 款 c 项），延长期自房产证所载第一期届满之日起算（第 95 号法令第 6 条第 2 款 b 项）。与在越南生活的越南公民结婚的外国人，享有与越南公民相同的业主权利，因此不受 50 年上限限制（第 20 条第 2 款 c 项第二段）。房屋可出售或赠与给符合条件的人，也可出租，但出租前必须书面通知当地住房管理机关，并就租金收入纳税（第 21 条第 2 款 a 项）。售给越南公民（或国内组织、海外越南人）后，50 年年限即不再适用：买方依第 10 条第 1 款享有越南业主的完整权利，没有持有年限，本站称之为永久产权（第 20 条第 2 款 dd 项第二段）。 (Housing Law 2023 Art. 20(2)(c), Art. 20(2)(dd), Art. 21(2)(a), Art. 10(1); Decree 95/2024/ND-CP Art. 6(2)(b). 'Permanent ownership' is the site's wording, not a statutory term)
- 续期程序：到期前至少 3 个月，将一套材料（附录 I 第 01 号表格申请书；房产证经核证的复印件，或附原件供核对的复印件；盖有越南入境章的有效护照复印件或同等入境证件）以现场递交、邮寄或在线方式，提交至房屋所在地的省级人民委员会。人民委员会自收到有效材料之日起 30 日内，若业主仍符合住房法规定的对象和条件，即书面批准自第一期届满起最长 50 年的一次续期；不符合的，书面说明理由予以答复。业主须在收到批准文件后 15 日内，将其连同土地登记变更材料一并提交，以便在房产证上登记新年限（第 95 号法令第 6 条第 1、2 款）。被责令出境或驱逐出境的人不得续期（第 6 条第 3 款）。期满前可将房屋出售或赠与符合条件的人；若期满仍未出售或赠与，房屋即归为公有财产（第 20 条第 2 款 dd 项）。 (Decree 95/2024/ND-CP Art. 6(1), Art. 6(2)(a)-(c), Art. 6(3); Housing Law 2023 Art. 20(2)(dd))
- 如何查剩余外籍配额：国防部和公安部通报国防和安全区域后，省级人民委员会确定允许外国人持有住房的项目名单，在其门户网站公布，并送省级住房管理机关发布（第 16 条第 2 款；第 95 号法令第 4 条第 2、3 款）。发布后 7 个工作日内，省级住房管理机关（Ho Chi Minh(胡志明市)为建设厅 So Xay dung）须公布每个项目和每栋公寓楼外国人可持有的套数，以及每个项目中已由外国人购买、租购或已向外国人颁证的套数（第 4 条第 4 款、第 7 条第 1 款）。开发商或卖方签约前必须核查该门户网站，且只能在公布的数量内出售；签约后 3 个工作日内须报送买方姓名和所售房屋地址，机关在 3 个工作日内发布；颁证机关在颁证前须核对已发布的数据（第 7 条第 2 款）。超出第 19 条数量，或在未向外国人开放的项目中进行的买卖、租购、赠与，均无法律效力、不予颁证，且卖方须赔偿买方（第 7 条第 3 款）。 (Housing Law 2023 Art. 16(2); Decree 95/2024/ND-CP Art. 4(2)-(4), Art. 7(1)-(3))
- Ho Chi Minh(胡志明市)名单：市人民委员会于 2025 年 10 月 2 日公布 2025 年第三批 23 个项目，累计 88 个；2026 年 1 月 14 日新增 5 个，累计 93 个；2026 年 3 月 5 日新增 24 个，累计 117 个；2026 年 8 月 12 日公布的第 11 批（新增 4 个）使累计达到 148 个。列入名单不代表该栋楼仍有配额，请到建设厅门户网站核查数量。 (Ho Chi Minh Press Centre ttbc-hcm.gov.vn: 02-10-2025 (23 projects, third batch 2025, 88 total, posted on the Department of Construction portal under Decree 95 Art. 7(1)); 14-01-2026 (5 projects, 93 total); 05-03-2026 (24 projects, fifth release, 117 total); press digest 12-08-2026 citing Dan Tri (4 projects, 11th release, 148 total); nhadautu.vn 14-08-2026 (148 total). Press figures, not law)
规定的法律来源
外国人持有住宅受越南《2023 年住房法》规范，并与《2024 年土地法》并行。两者共同规定谁可持有、可持有何种标的、建筑层级的配额以及产权期限。此框架为全国一致 — 在胡志明市（Ho Chi Minh）、河内（Ha Noi）及其他各地适用方式相同。
30% 配额如何运作
在任一栋公寓建筑内，外国买家合计至多可持有 30% 的单位。开发商会就可售给外国人的存量加以追踪，因此一个项目可能开放外国人购买，但在建筑层级暂时售罄。就低层住宅而言，于每一坊级区域内另有独立的上限。
50 年产权与续期
外国买家的产权自证书所载日期起算为 50 年，并依法可续期。在此期间，您与其他持有人享有相同的使用、出租及转售权利；转售给越南买家后，即转为长期（永久）产权。
转售与永久产权转换
您可转售给另一名符合资格的外国人（受建筑配额限制），或转售给越南公民。售给越南公民时，该产权即为该买家转为永久产权持有 — 此一特性有助于长期流动性。
常见问题
50 年期满后会如何？
依据《2023 年住房法》，产权期限可续期。您申请延长期限即可；房产不会在第 50 年丧失。
30% 配额是以项目计还是以建筑计？
以建筑计。外国买家于任一栋建筑内至多可持有 30% 的公寓，因此同一项目中的两栋塔楼各自拥有独立的 30% 额度。
我可以出租我的公寓吗？
可以。外国持有人在整个产权期间均可自由出租房产，并同时享有转售权利。
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