您一定看过关于越南增长故事的各种报道。也可能听朋友或同事提起过他们在 Ho Chi Minh City 或 Ha Noi 买了公寓。现在您或许在想，是否已经错过了入场时机，又或者法律门槛是否会让投资得不偿失。
坦白说，窗口并未关闭，但规则已经发生了很大变化，如果仍按五年前的老办法购房，很可能会浪费您的时间和资金。2023年《住房法》已于2024年8月正式生效，重新定义了外籍人士在越南购房、持有和转售房产的方式。如果您是来自台湾、香港、中国大陆、韩国或其他地区的海外买家，这份指南正是您在首次置业前最需要了解的内容。
接下来，我们将为您梳理真正关键的几个环节——配额、产权年限、手续文件和资金安排——帮助您做出清醒的判断。
为何越南仍能吸引外籍房产买家
过去两年，越南房地产市场经历了不小的波动。2022年至2023年的信贷紧缩导致大量项目停滞，Binh Duong 以及 Ho Chi Minh City 郊区的一些开发商至今仍在处理未完工的楼盘。但这并非全貌。
更值得关注的是背后的深层变化。政府正在大力推进基础设施建设——包括 Ha Noi 和 Ho Chi Minh City 的地铁线路、新建高速公路以及南部的产业园区。像 Thu Duc 这样现已正式并入 Ho Chi Minh City 的区域，正被定位为创新中心。这并非炒作，而是明确的政策导向。
对于海外投资者而言，吸引力非常直接。您可以分享高速增长的经济红利，享受年轻城市人口带来的租赁需求，而房价仍远低于台北、首尔或香港的水平。关键在于，您购买的产品与越南本国公民不同。您购买的是有年限的产权，且受到配额限制。理解这一区别，是投资成败的关键。
法律框架：外籍人士实际拥有什么
首先为您澄清最大的误解。作为外籍人士在越南购房，您获得的并非永久产权，而是50年可续期的产权，依据为2023年《住房法》（法律编号27/2023/QH15）第20条。具体实施细则见于95/2024/ND-CP号法令。
听起来限制不少，但在实际操作中是完全可行的。该产权与房产本身绑定，而非与您个人绑定。您可以出售、出租或传承。还有一个多数人容易忽略的细节：如果您将房产转售给越南公民，产权将转为永久产权。这是一条真实可行的退出路径，而非理论上的设想。
此外还有配额限制。根据同一部《住房法》第19条，外籍人士在一栋公寓楼中拥有的单元数量不得超过30%。对于土地类房产——即联排别墅和别墅——每个坊（Ward）的上限为250套。一旦项目达到该上限，在有人转售之前，外籍买家将无法再购入。
这对您意味着什么？有两点。第一，核心地段的优质项目，其外籍配额往往很快售罄。第二，在您做出决定前，务必要求开发商以书面形式提供当前的配额情况。如果对方无法准确告知剩余的外籍可售套数，这就是一个危险信号。
粉红簿究竟是什么
您会经常听到“粉红簿”（Pink Book）这个词。它是产权证书，官方全称为《土地使用权及房屋和附属资产所有权证书》。对于外籍人士，证书上会明确标注50年的产权期限及续期权利。
办理粉红簿需要时间——通常在交房后需要6至12个月。有些开发商会拖延进度，因此请务必将粉红簿的办理时限写入您的购房合同。如果开发商足够可靠，他们会承诺明确的时间节点。如果对方拒绝承诺，建议您果断放弃。
如何购买：海外买家分步指南
外籍人士的购房流程并没有想象中那么复杂，但确实有所不同。以下是行之有效的操作步骤。
第一步：选择仍有外籍配额的项目。这一点没有商量余地。如果30%的配额已满，任何谈判都无法让您入场。请要求开发商书面提供外籍配额的分配情况。
第二步：与开发商签署正式的《买卖合同》（SPA）。这是唯一合法的购房方式。补充协议、私下交易或与越南公民的“代持”安排都存在风险，且往往无法得到法律保障，请您务必避免。
第三步：按照SPA中约定的付款节点付款。付款进度通常与工程建设进度挂钩。请确保您的资金通过正规银行渠道汇入，以便日后资金汇出时有清晰的流水凭证。
第四步：交房后申请办理粉红簿。此项手续由您的开发商或持牌律师事务所代为办理。您需要提供护照、SPA、付款凭证以及合法入境越南的证明。
第五步：在当地主管部门完成产权登记。这是很多人容易遗漏的一步。您的产权必须在自然资源与环境厅（Department of Natural Resources and Environment）完成登记。未经登记，您的产权将无法得到充分保障。
在拿到粉红簿之前可以转售吗？
可以，但有一定条件。在粉红簿签发之前，开发商通常允许对SPA进行“更名转让”。您将合同权利转让给新买家，由开发商为其重新出具合同。这种操作很常见，但通常会产生一定费用，且需经开发商同意新买家的资格。
一旦您取得粉红簿，转售流程会更加顺畅。您可以出售给另一位外籍人士（需符合配额要求），也可以出售给越南公民。出售给越南公民时，产权将转为永久产权，这通常会让房产对本地买家更具吸引力，并有助于实现更高的售价。
租金收入与资金汇回
大多数在越南购房的外籍买家都抱着出租策略。这很合理——胡志明市中心和河内的租赁需求主要由外籍人士和年轻专业人士推动，而旅游热点地区的短租一直表现强劲。但具体数字因地区和楼盘品质差异很大，所以不要轻信网上那些笼统的"平均收益率"数据。
以下是您需要了解的关于资金方面的信息。
租金收入：您可以自由出租您的房产。外籍业主与本地业主享有同等的出租权利。您需要登记租赁合同并缴纳所得税。税率取决于您被视为个人还是公司，所以尽早聘请当地会计师。
资金汇回：这是越南实际上比许多人预期做得更好的地方。只要您有文件证明资金来自合法来源，就可以将租金收入和售房所得汇出境外。这意味着需要买卖合同、粉红簿、纳税凭证和银行转账记录。请保留所有文件。您会需要它们。
外汇：越南盾不可自由兑换，但政府允许外国投资者通过持牌银行兑换和转账资金。请选择设有外汇业务柜台的信誉良好的银行。不要试图通过非正规渠道转移资金；这会在您日后汇回资金时制造麻烦。
非居民卖家的税务
出售房产时，您需要缴纳资本利得税。对于个人，税率为成交价的2%，而非利润。这是固定税率，在过户时征收。这不是最高效的制度，但具有可预测性。从第一天起就要把它计入您的退出规划。
租金收入还需缴纳个人所得税，通常约为租金总额的5%，外加增值税部分。同样，请聘请当地会计师。规则是明确的，但文书工作很具体，出错代价高昂。
2023年《住房法》带来的变化
2023年《住房法》（第27/2023/QH15号法）和第95/2024/ND-CP号法令不仅仅是重申旧规则。它们为外国买家改善了一些方面。
首先，50年租赁权的续期现在得到明确确认。在旧法下，续期是否自动进行存在模糊之处。现在，第20条明确规定，只要房产仍符合规划规定，期限可以续期。这对任何考虑长期持有的人来说都是一项有意义的改进。
其次，该法明确了配额规则。每栋建筑30%的上限和每个坊250套有地住宅的上限现在在第19条中明确规定。这为买家和开发商提供了更清晰的框架，也更容易核实项目是否仍有外籍人士购买空间。
第三，该法加强了对开发商的规定。他们现在被要求更加透明地披露项目状况和法律文件。这并不意味着每个开发商都诚信经营，但一旦出现问题，您会拥有更多的法律筹码。
没有改变的部分
基本结构没有变化。您仍然购买的是租赁权。您仍然受配额限制。您仍然需要通过正式的买卖合同进行交易。您仍然需要仔细规划退出策略。
不要让任何人告诉您通过越南代持人购买是一种聪明的变通方式。不是的。法律不承认代持安排，如果您信任的越南公民决定保留房产，您没有任何法律主张。这是市场上最大的单一风险，而且完全可以避免。
常见问题解答
外籍人士可以购买房屋或别墅吗？
可以，但供应有限。有地房产对外籍业主的限制是每个坊250套，许多热门坊很快就达到上限。公寓是大多数外籍买家更容易获得的选择。
我的50年租赁权到期后会怎样？
根据2023年《住房法》第20条，租赁权可以续期。续期并非自动进行——您不需要重新谈判购买条件，但您确实需要申请并满足条件。实际上，政府已表示对于合规房产，续期只是一种形式。
外籍人士可以获得按揭贷款吗？
可以，但比本地人更难。一些越南银行向外国人放贷，但条件不太有利，贷款价值比也较低。许多外国买家从海外筹集购房资金，并将房产作为租赁资产，而不是在当地融资。
购买期房安全吗？
如果您从信誉良好、法律记录清晰的开发商处购买，可以是安全的。风险在于项目延期或开发商陷入财务困境。请核查开发商的历史、项目的法律状况和付款计划。永远不要支付超过买卖合同要求的金额。
我不在越南时可以出租房产吗？
可以。您可以委托物业管理公司处理租赁、维护和租户沟通。这是标准做法，大多数国际买家正是这样做的。
最后建议：带着退出规划去买房
越南不是适合那些买了就不管的被动投资者的市场。这是一个适合了解规则、规划退出、并与有经验的专业人士合作的人的市场。
如果您在越南购房，基本面是稳健的：经济增长、真实的租赁需求，以及一个虽然与您习惯的不同但可行的法律框架。关键在于把50年租赁权视为一个规划周期，而不是一种限制。您买的不是永久居所，而是一项具有清晰转售路径的长期资产。
首先，筛选仍有外籍配额的项目。以书面形式向开发商确认配额状态。聘请当地律师审核购房协议（SPA）。并从第一天起保留所有收据、合同和税务文件。
如果您希望针对特定项目进行二次审核，或需要对配额及租赁产权条款进行详细解读，请随时联系我们。我曾协助海外买家处理过这些决策，也很乐意为您提供同样的帮助。
