更新时间：2026年9月
是的，外籍人士可以在 Imperia Sensa Park 购房——但前提是您心仪的具体楼栋在越南30%外籍人士限购配额内仍有余量，且 MIK Group 能够以带有日期的建设厅书面通知文件予以证明。
您看中了 Ho Chi Minh 东部的一个具体项目。项目占地五公顷，包含两栋25层住宅楼，共922套公寓及93套低层住宅，户型面积31.9至175.5平方米（套内面积），涵盖开间至三房复式。这就是位于 Phuoc Long Ward、由 MIK Group 开发的 Imperia Sensa Park。而您也注意到了一个让多数海外买家却步的关键点：在我们的房源目录中，该项目并未标注为“可售予外籍人士”。
这个标注至关重要。它不代表您不能买，也不代表您一定能买。它的意思是，我们尚未核实对于外籍人士而言最具决定性的那一点——您心仪的具体楼栋和房源在限购配额内是否仍有余量，并有书面文件为证。本指南将以 Imperia Sensa Park 为实际案例，一步步为您说明获取该证明的流程。没有营销话术，只有需要的文件、出具机构以及能让对方给出明确答复的关键问题。
对于 Imperia Sensa Park 而言，“未标注”意味着什么——又不意味着什么？
请将我们目录中的标注理解为交通信号灯，而非法律裁定。绿灯表示我们已看到最新的、具体到楼栋的、可向外籍人士销售的证明。未标注则表示我们尚未看到。对于 Imperia Sensa Park 而言，这一状态是在提醒您在预定前务必先行核实，而非让您直接放弃。
越南允许外籍人士持有房产，但必须在严格的配额之内。您购买的并非整个项目的笼统产权，而是某一栋楼内的某一套具体公寓，且在您与开发商签署《买卖合同》（SPA）之时，该楼栋必须仍有配额余量。如果该楼栋的外籍人士配额已满，即使是高楼层的理想房源，也无法以个人名义售予您。如果仍有余量，则可以销售——前提是开发商能够出示官方书面证明。
对于 Imperia Sensa Park 而言，这意味着您需要按楼栋进行核实。项目共有两栋公寓楼，每栋楼各自适用30%的上限。93套低层住宅则适用另一套上限。不能因为其中一栋楼有余量，就想当然地认为另一栋也有。您需要按楼栋名称逐一询问。
证明某栋楼仍有外籍人士配额余量的唯一凭证是什么——由谁出具？
开发商可能会向您做出各种承诺，但只有一种文件能够证明某栋楼仍可售予外籍人士。学会按名称索要该文件，您将节省数周的反复沟通时间。
您需要核实的是哪项配额规定？
越南的外籍人士限购配额由《2023年住房法》（法律编号 27/2023/QH15）规定。对于每一位海外买家而言，有两项条款至关重要：
- 《2023年住房法》第19条明确了配额本身：任何单栋公寓楼中，由外籍组织和个人持有的公寓数量不得超过30%，任何单个坊（Ward）内由外籍人士持有的带地住宅不得超过250套。对于 Imperia Sensa Park 而言，30%的规定分别适用于两栋25层公寓楼，而250套的坊级上限则适用于位于 Phuoc Long Ward 的93套低层住宅。
- 《2023年住房法》第20条规定了您作为外籍个人所持有的产权期限：50年产权，可续期。您通过与开发商签署正式《买卖合同》（SPA）进行购买，可自由转售或出租该房产，当您将其转售给越南籍人士时，该房产的产权将转为永久产权。您作为外籍买家所获得的《粉红簿》（Pink Book，产权证）将体现该50年可续期的产权期限。
- 第95/2024/ND-CP号法令是细化《住房法》相关规定具体如何执行的实施细则。
任何未提及第19条和第20条的外籍人士购房资格讨论都只是空谈。审批部门日后正是依据这些条款来决定是否为您的《粉红簿》予以批准或驳回。
证明某栋楼仍有余量的文件是什么？
您需要查看两份相互关联的文件，请一并索要：
- 1. 针对特定楼栋的外籍人士购房资格的建设厅批文。在 Ho Chi Minh（胡志明市），市建设厅是负责发布和更新允许外籍组织及个人持有产权的项目及楼栋清单的主管部门。对于像 Imperia Sensa Park 这样的新项目，开发商应能出示官方批文或书面确认，证明 A栋和 B栋（以项目在建设厅备案的法定楼栋名称为准）已列入允许清单，并提供每栋楼已登记在外籍人士名下的房源数量。该数量直接决定 30% 的限额是否仍有余量。销售团队提供的一页纸营销函不是该文件。您需要的是加盖公章的批文或明确列明楼栋名称的官方摘录。
- 2. 证明该楼栋已实际为外籍人士办理或正在办理粉红簿的证据。外籍买家的粉红簿（土地使用权及房屋和土地附着物所有权证书）由省/市级的自然资源与环境厅根据限额核查结果签发。如果开发商能出示同一楼栋近期签发给外籍买家的粉红簿，或土地登记办公室出具的确认该楼栋可受理外籍人士粉红簿申请的书面证明，则具有很强的佐证力。如果只能出示越南籍人士的粉红簿，则无法证明外籍限额的情况。
为什么需要两者兼备？建设厅的批文说明该楼栋原则上对外国人开放，而粉红簿的证据则说明限额在实际操作中尚未用满。只有两者兼具，您才能真正放心。
一个常被海外买家忽略的细节是：限额会在您签署购房合同（SPA）时以及提交粉红簿申请材料时进行两次核查。一栋楼今天可能还有额度，下个季度就可能已满。因此，半年前口头一句“可以卖给外国人”毫无意义。您需要的是一份注明日期、对应具体楼栋且与当前销售期相符的文件。
如何向 MIK Group 索要证明——哪些具体问题才能得到明确答复？
您无需态度强硬，但必须提问具体。模糊的问题只会得到模糊的答复，具体的问题才会迫使开发商的法务或销售行政团队调取真实文件。
针对 Imperia Sensa Park，您应该如何一字不差地发送询问？
请将您的请求发送给开发商的销售行政部或法务部，而不仅仅是前线销售顾问。如果您通过中介办理，请要求对方提供加盖公司公章的书面回复或官方邮件答复，而非聊天消息。
- “请确认位于 Ho Chi Minh（胡志明市）Phuoc Long 坊 Imperia Sensa Park 项目内两栋25层公寓楼在建设厅备案的法定楼栋名称。”
- “请就每栋楼提供建设厅的批文或官方函件，确认该楼栋根据2023年《住房法》第19条允许外籍组织及个人持有产权，并提供该楼栋已由外籍人士持有的房源数量及相对于30%限额的对比情况。”
- “请确认每栋楼是否已向外籍买家签发粉红簿，如已签发，请提供一份已做脱敏处理的样本，或提供土地登记办公室出具的确认该楼栋可受理外籍人士粉红簿申请材料的书面证明。”
- “请确认外籍个人买家将直接与开发商 MIK Group 签署正式购房合同（SPA），根据2023年《住房法》第20条享有50年可续期产权，并享有转售或出租的权利，且在转售给越南籍人士时产权将转为永久产权。”
- “如意向楼栋的限额已满，请书面确认另一栋楼是否仍有外籍限额，以及93套低层住宅中是否仍有房源在所属坊250套的限额内可供选择。”
请附上您护照上将用于签署购房合同（SPA）的姓名拼写，并要求回复中注明该姓名及您考虑的具体房号。这样可以避免得到一句笼统的“可以卖给外国人”，而事后却与您意向的房源不符。
如何解读答复——怎样的回复算合格，怎样的回复需要警惕？
合格的答复枯燥但具体。它会写明楼栋名称、引用批文编号及日期、列明限额计算方式，并附上或表示可出示相关文件。例如：“A栋，批文编号XXX，日期为YYYY年MM月DD日，项目公寓总数922套，其中A栋共Y套，已由外籍人士持有Z套，剩余外籍限额为N套。外籍人士的粉红簿申请材料正在受理中。”同时，您还应得到关于购房合同（SPA）及根据第20条享有的50年可续期产权的明确说明。
含糊的答复则圆滑而笼统。请警惕以下危险信号：
- "是的，这是一个外籍配额项目"——但没有楼栋名称、备案编号、日期，也没有剩余配额数据。
- "我们有很多外籍买家"——却没有提供该楼栋向外籍人士发放的粉色产权证的证明。
- "您可以通过越南公司或代持人购买"——但这并非第19条和第20条规定的外籍人士个人产权购买途径。如果您希望以个人名义持有产权并获得署您姓名的粉色产权证，就不要接受这种让您无法获得产权的变通方案。
- "我们会稍后确认配额，请先支付定金"——在看到您所购楼栋的配额证明前，绝不支付不可退的定金。唯一值得签署的预订协议是一份可退还的书面预订，其中明确写明"以确认[楼栋名称]楼栋第19条规定的外籍个人产权剩余配额为前提"。
- "整个项目有30%的外籍配额"——法律规定是按单栋建筑计算，而非整个项目。对于Imperia Sensa Park，两栋塔楼是分开计算的。项目级别的百分比无法告诉您您所在楼栋的配额情况。
如果您得到含糊的回答，不要争辩。只需再次以书面形式要求提供备案通知和配额计算说明。开发商如何处理这第二次请求，能说明很多问题。有文件的团队会很快发送。没有文件的团队则会让您在聊天中等待。
验证之后会发生什么——购房合同（SPA）、50年产权、转售和资金汇回如何运作？
一旦您获得了楼栋有配额的书面证明，后续的外籍人士购房流程就很明确了，但您仍应在签署文件前了解每一步。
您将与开发商MIK集团直接签署正式的购房合同（SPA）。这是创设您产权的合同。作为外籍个人，您的粉色产权证将显示50年产权期限，可根据《2023年住房法》第20条续约。续约是行政延期，而非重新购买。实际上，您需在到期前申请，若您仍符合产权持有条件且房产仍在许可类别内，产权期限将得以延长。
在50年产权期内，您可以出租公寓，也可以转售。转售是许多海外买家感到困惑的地方。您可以转售给另一位外籍买家——但前提是届时该建筑仍有外籍配额。您也可以随时转售给越南买家，此时产权将转换为该越南买家的永久产权。正是这种转换机制，使得向本地买家转售通常是最顺畅的退出方式。
关于Imperia Sensa Park有两点实际考虑。首先，您的户型面积范围从31.9到175.5平方米（净面积），涵盖开间到三居室复式，但配额不看面积大小。一套开间和一套复式在30%的配额上限中都只算一个单元。不要认为小户型作为外籍人士更容易获得。其次，该项目的低层部分——93栋别墅——很有吸引力，但对外国人持有的别墅数量，每个乡（ward）有250套的上限。Phuoc Long乡可能还有其他项目也计入这250套的配额。务必单独核实乡级别墅配额，这与公寓的楼栋级配额是分开计算的。
由于您是从越南境外进行投资，请尽早规划资金路径。您需要从海外账户通过银行转账支付至开发商的资本账户，这会形成清晰的外汇流入记录。请保留所有银行通知单和购房合同。日后您出售房产并希望将收益汇回时，越南银行会要求提供这些纸质凭证，以在完税后允许资金汇出。这并不复杂，但很严格。没有纸质凭证，就无法汇款。
为什么这项核实在当前的胡志明市东部如此重要？
Imperia Sensa Park坐落在一个五公顷的地块上，建筑密度控制在28%，北临Rach Chiec河，东接Mot Tan运河。低密度和临河优势是近年来胡志明市东部吸引大量海外买家关注的原因之一。新的基础设施以及供应逐渐向Thu Duc及周边乡区转移，使得地段优越、开发商知名的品牌公寓在外籍投资者中需求稳定，尤其是那些因商务派驻而熟悉胡志明市的投资者。
正是这种稳定的需求，使得配额核查绝不能跳过。在一个外籍人士兴趣集中在东部少数几个品牌项目的市场里，30%的单栋建筑配额上限可能在没有任何公开通知的情况下就已满。目前没有公开的实时仪表盘显示各楼栋的剩余配额。获取信息的唯一途径就是向建设厅索取备案通知和您所购楼栋的当前外籍持有数量。市场趋势无法告诉您Imperia Sensa Park的A栋是还有五个名额还是已经为零。只有文件才能说明。
如果您正在将此项目与同一乡区的其他项目进行比较，请对每个备选项目进行同样的核实。宣传册更好的项目并不一定是更好的投资，如果其外籍配额已满，而另一个项目仍有干净的文件和剩余配额。
常见问题：给有意购买Imperia Sensa Park的海外买家的快速解答
我们没有将Imperia Sensa Park标记为允许外籍人士购买——这是否意味着我无法以外籍身份购买？
不。未被标记意味着我们尚未核实该项目的建筑特定配额证明。这不是法律裁定。请使用上述核实步骤，在您投入资金之前，获取针对您想要的确切楼栋和单元的有日期、书面的确认。
最需要索取的一份关键文件是什么？
建设厅的通知或正式函件，其中指明Imperia Sensa Park的具体楼栋，并确认该楼栋根据《2023年住房法》第19条获准外籍人士购买，同时列明该楼栋当前外籍人士已购单元数量。没有这份文件，您无法判断30%的上限是否还有余量。
我可以相信销售顾问的口头确认或聊天消息说"外籍人士可以购买"吗？
不可以。您需要一份印有公司信头或官方邮箱发出的书面回复，其中指明楼栋名称、引用通知编号和日期，并说明剩余配额。口头保证无法通过粉红簿档案审核。
如果我购买两栋塔楼中的一套公寓，50年期限如何运作？
作为外籍个人，您将持有50年期限，可续期，依据《2023年住房法》第20条，通过与MIK Group签订的买卖协议（SPA）持有。在该期限内您可以转售或出租。如果您转售给越南公民，该买方的产权将转为永久产权。您的粉红簿将体现50年可续期期限。
那93套低层住宅呢——与塔楼的配额相同吗？
不同。塔楼根据第19条按每栋建筑限制外籍人士拥有比例为30%。低层住宅则按每个坊限制外籍人士拥有的有地住宅不超过250套。对于Imperia Sensa Park，这意味着这些住宅与同一坊内的其他有地项目共享福隆坊（Phuoc Long Ward）的配额。请单独核实坊级配额。
如果开发商说您偏好的楼栋配额已满，该怎么办？
请索取另一栋塔楼剩余配额的书面确认，以及31.9至175.5平方米范围内是否还有其他单元类型可供外籍人士购买。不要仅凭口头承诺更换楼栋。在转移定金之前，获取新楼栋的相同通知和配额计算文件。
Imperia Sensa Park归根结底就是：不要买一个故事，要买一份文件。对于一个拥有两栋25层塔楼共922套公寓和93套低层住宅的项目，作为海外买家，对您唯一重要的问题是：您想要的具体建筑在第19条下是否还有余量，是否有建设厅的通知作为证明，以及是否有清晰的SPA路径通向第20条下的50年可续期粉红簿。把这些落实到书面，保持您的银行资金轨迹清晰，您就能确切知道自己的处境——无论是继续推进Imperia Sensa Park，还是与胡志明市东部另一个已核实有配额余量的项目进行比较。如果您需要协助进行这项核查，请分享您正在考虑的楼栋和单元，我们将代表您向MIK Group索取通知和配额计算文件。
来源
- 《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法）——第19条和第20条—— https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-27-2023-QH15-543451.aspx
- 第95/2024/ND-CP号法令，详细规定《2023年住房法》的实施—— https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-2023-543452.aspx
- 胡志明市建设厅——获准外籍人士购买的项目通知清单—— https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn
审核方：越南房地产法律审核团队——专注于《2023年住房法》和外籍人士产权过户的持牌律师。最后法律审核日期：2026年9月。
