최종 업데이트: 2026년 9월
외국인도 Imperia Sensa Park에 아파트를 구매할 수 있다. 다만 원하는 특정 타워에 베트남 정부의 30% 외국인 소유 한도(quota) 내에 여유 공간이 남아 있어야 하며, MIK Group이 해당 지방 건설국(Department of Construction)의 날짜가 찍힌 공식 통보서를 통해 이를 서면으로 증명할 수 있어야 한다.
투자자 여러분이 호치민(Ho Chi Minh) 동부의 특정 주소지를 염두에 두고 있다. 두 개의 타워, 25층, 5헥타르 부지 위에 922세대의 아파트와 93세대의 저층 주택(단독/연립주택)이 들어서 있으며, 전용 면적 31.9~175.5㎡, 오피스텔(스튜디오)부터 3베드 펜트하우스(복층)까지 다양한 평형이 있다. 이것이 바로 푸옥롱(Phuoc Long) 지역에 위치한 MIK Group이 시공한 Imperia Sensa Park다. 그리고 해외 투자자 대부분의 발목을 잡는 결정적인 사실을 발견했을 것이다. 바로 이 프로젝트가 현재 본사 카탈로그에서 '외국인 구매 가능' 플래그가 지정되어 있지 않다는 점이다.
이 플래그는 매우 중요하다. 플래그가 없다는 것은 구매할 수 없다는 뜻도, 구매할 수 있다는 뜻도 아니다. 이것은 외국인 투자자의 승패를 가르는 단 하나의 핵심 사항, 즉 투자자가 원하는 특정 건물과 주택이 외국인 소유 한도 내에 여유가 있는지, 그리고 그것을 증명할 서류가 확보 가능한지를 아직 확인하지 못했다는 뜻이다. 본 가이드는 Imperia Sensa Park를 실례로 들어 단계별로 이러한 증명서를 확보하는 절차를 설명한다. 마케팅을 위한 미사여구는 없다. 문서와 발급 기관, 그리고 명확한 답변을 이끌어낼 질문에 대해서만 설명한다.
Imperia Sensa Park의 '플래그 미지정(Not Flagged)'은 무엇을 의미하며, 무엇을 의미하지 않는가?
본사 카탈로그의 플래그는 법적 판결이 아니라 신호등과 같다. 초록불은 현재 유효한 건물별 외국인 판매 허가 증빙을 확인했음을 뜻한다. 플래그가 없다는 것은 아직 확인하지 못했다는 뜻이다. Imperia Sensa Park의 경우, 이 상태는 예약 전에 반드시 확인하라는 것이지, 투자를 포기하라는 뜻이 아니다.
베트남은 외국인 소유를 허용하지만, 엄격한 한도(quota)가 존재한다. 투자자는 프로젝트 내에서 일반적인 소유권을 구매하는 것이 아니라 특정 타워의 특정 아파트를 구매한다. 그리고 해당 타워는 분양계약서(SPA)가 체결되는 시점에 외국인 소유 한도에 여유가 있어야 한다. 만약 해당 타워의 외국인 배정분이 이미 꽉 찼다면, 고층의 완벽한 호실이라도 외국인 개인에게는 판매될 수 없다. 반대로 여유가 있다면, 시공사가 이를 증명하는 공식 서류를 보여줄 수 있는 조건 하에 구매가 가능하다.
Imperia Sensa Park의 경우, 이는 타워별로 확인해야 한다는 뜻이다. 해당 프로젝트에는 2개의 아파트 타워가 있다. 각 타워는 독립적으로 30% 한도를 적용받는다. 93세대의 저층 주택은 별도의 한도(구역당 250세대)가 적용된다. 한 타워에 여유가 있다고 해서 다른 타워에도 여유가 있다고 가정해서는 안 된다. 반드시 각 타워의 이름을 명시하여 확인해야 한다.
타워에 외국인 소유 여유가 있다는 유일한 증빙은 무엇이며, 누가 이를 발급하는가?
시공사는 많은 이야기를 할 수 있다. 하지만 건물이 여전히 외국인 구매 가능하다는 것을 증명하는 유일한 문서 유형은 단 하나뿐이다. 이 문서의 정확한 명칭을 알고 요청하면, 수 주간의 실랑이를 줄일 수 있다.
확인해야 할 한도(Quota) 규칙은 무엇인가?
베트남의 외국인 소유 한도는 '주택법 2023(27/2023/QH15호)'에 명시되어 있다. 모든 해외 투자자가 반드시 알아야 할 핵심 조항은 두 가지다:
- 주택법 2023 제19조는 한도를 설정한다: 단일 아파트 건물 전체 세대의 30%를 초과하여 외국인 및 외국 법인이 소유할 수 없으며, 단일 구(ward) 내에서 250세대를 초과하여 외국인이 토지사용권을 취득할 수 없다. Imperia Sensa Park의 경우, 30% 규칙은 2개의 25층 타워 각각에 독립적으로 적용되며, 250세대 제한은 푸옥롱(Phuoc Long) 구역 내 93세대의 저층 주택에 적용된다.
- 주택법 2023 제20조는 외국인 개인이 취득할 수 있는 권리를 설정한다: 갱신 가능한 50년 임대료 납부 후 소유권(leasehold)을 취득한다. 시공사와 공식 분양계약서(SPA)를 체결하여 구매하며, 주택의 재판매 또는 임대가 자유롭다. 베트남 국적자에게 재판매할 경우 해당 구매자에게는 영구 소유권(freehold)으로 전환된다. 외국인 구매자에게 발급되는 핑크북(Pink Book)은 이 50년 갱신 가능한 임대 기간을 반영한다.
- Decree 95/2024/ND-CP(정령 95/2024/ND-CP)는 주택법의 규칙이 실제 현장에서 어떻게 적용되는지를 상세히 규정하는 시행령이다.
제19조와 제20조를 언급하지 않는 외국인 자격 관련 논의는 모두 공허한 말에 불과하다. 해당 당국이 추후 투자자의 핑크북(Pink Book) 발급을 승인하거나 거부할 때 적용하는 바로 그 수치들이 바로 이것이다.
타워에 여유가 있다는 것을 증명하는 문서는 무엇인가?
확인해야 할 연결된 두 가지 문서가 있다. 반드시 함께 요청해야 한다:
- 1. 건설청의 특정 건물 외국인 소유 자격에 관한 통지. 호치민시에서는 시 건설청이 외국인 조직 및 개인의 소유가 허용된 프로젝트와 건물 목록을 공표하고 갱신하는 기관입니다. Imperia Sensa Park와 같은 신규 프로젝트의 경우, 개발사는 타워 A와 타워 B(프로젝트의 법적 타워 명칭 사용)가 허용 목록에 포함되어 있다는 공식 통지 또는 서면 확인서를 제시할 수 있어야 하며, 각 타워에 이미 등록된 외국인 소유 주택 수 현황도 함께 제시해야 합니다. 그 수치가 30% 상한에 여유가 있는지 알려줍니다. 영업팀의 한 페이지짜리 마케팅 서신은 이 문서가 아닙니다. 건물 이름이 명시된 날인된 통지 또는 공식 발췌문을 요구하십시오.
- 2. 해당 건물에서 외국인 명의 핑크북이 실제로 발급되었거나 발급 중이라는 증거. 외국인 구매자용 핑크북(토지사용권 및 주택·부속자산 소유증명서)은 할당량 확인을 기반으로 성 또는 시 차원의 천연자원환경청에서 발급됩니다. 개발사가 동일한 타워에서 외국인 구매자에게 발급된 최근 핑크북이나, 해당 타워에 대한 외국인 핑크북 서류가 접수되고 있다는 토지등록사무소의 서면 확인서를 제시할 수 있다면 이는 강력한 뒷받침이 됩니다. 베트남인 명의 핑크북만 제시할 수 있다면 외국인 할당량에 관해 아무것도 증명하지 못합니다.
왜 둘 다 필요한가? 건설청 통지는 해당 건물이 원칙적으로 외국인에게 개방되었음을 알려줍니다. 핑크북 증거는 실제로 할당량이 이미 채워지지 않았음을 알려줍니다. 확신을 가지려면 둘 다 필요합니다.
해외 구매자들이 놓치는 한 가지 세부 사항: 할당량은 SPA(매매계약) 체결 시점과 핑크북 서류 제출 시점에 각각 확인됩니다. 오늘 개방된 타워도 다음 분기에는 가득 찰 수 있습니다. 그래서 6개월 전의 구두 "네, 외국인이 여기 살 수 있습니다"라는 말은 아무 의미가 없습니다. 타워와 현재 분양 기간에 부합하는 날짜가 기재된 문서가 필요합니다.
MIK Group에 증빙을 요청하는 방법 — 명확한 답변을 얻을 수 있는 정확한 질문은 무엇인가?
대립적인 태도를 취할 필요는 없습니다. 구체적으로 질문할 필요는 있습니다. 모호한 질문에는 모호한 답변이 돌아옵니다. 구체적인 질문은 개발사의 법무 또는 분양 관리 팀이 실제 서류를 꺼내도록 만듭니다.
Imperia Sensa Park에 대해 문자 그대로 보내야 할 내용은 무엇인가?
요청은 일선 분양 컨설턴트가 아닌 개발사의 분양 관리 또는 법무 부서에 보내십시오. 에이전트를 통해 진행 중이라면 채팅 메시지가 아닌 회사 공식 문서 또는 공식 이메일로 서면 답변을 받도록 요청하십시오.
- "호치민시 푸옥롱동에 위치한 Imperia Sensa Park의 25층 아파트 타워 2개 동의 법적 타워 명칭이 건설청에 등록된 대로 무엇인지 확인해 주십시오."
- "각 타워에 대해, 주택법 2023 제19조에 따라 해당 건물이 외국인 조직 및 개인의 소유가 허용된 건물임을 확인하는 건설청 통지 또는 공식 서한과, 해당 타워에서 외국인이 이미 소유한 주택 수 대비 30% 상한 현황을 제공해 주십시오."
- "각 타워에서 외국인 구매자에게 핑크북이 발급되었는지 확인해 주시고, 발급되었다면 개인정보가 삭제된 샘플 또는 해당 타워에 대한 외국인 핑크북 서류가 접수되고 있다는 토지등록사무소의 서면 확인서를 제공해 주십시오."
- "외국인 개인 구매자가 개발사인 MIK Group과 직접 공식 SPA를 체결하고, 주택법 2023 제20조에 따라 50년 갱신 가능 기간을 보유하며, 재판매 또는 임대 권리가 있고, 베트남 국민에게 재판매 시 소유권이 영구 소유권으로 전환된다는 점을 확인해 주십시오."
- "선호 타워의 할당량이 가득 찬 경우, 다른 타워에 외국인 할당량이 남아 있는지, 그리고 250호 한도 내에서 93채의 저층 주택 중 구매 가능한 물량이 남아 있는지 서면으로 확인해 주십시오."
SPA에 기재될 여권상의 이름을 첨부하고, 답변에 해당 이름과 고려 중인 특정 호실 번호를 명시하도록 요청하십시오. 그러면 나중에 해당 호실과 맞지 않는 일반적인 "네, 외국인이 구매할 수 있습니다"라는 답변을 받기 어려워집니다.
답변을 어떻게 해석할 것인가 — 양호한 답변과 우려되는 답변은 어떻게 다른가?
양호한 답변은 단조롭고 구체적입니다. 타워를 명시하고, 통지 번호와 날짜를 인용하며, 할당량 계산을 제시하고, 문서를 첨부하거나 제시하겠다고 제안합니다. 예: "타워 A, 통지 제XXX호, 날짜 DD/MM/YYYY, 프로젝트 총 922세대, 타워 A는 Y세대, 그중 Z세대가 이미 외국인 소유, 잔여 외국인 할당량은 N세대입니다. 외국인 핑크북 서류가 접수되고 있습니다." 또한 SPA와 제20조에 따른 50년 갱신 가능 기간에 대한 명확한 진술도 받게 됩니다.
모호한 답변은 매끄럽고 일반적입니다. 다음과 같은 위험 신호를 주의하십시오:
- 동 이름, 고시 번호, 일자, 잔여 외국인 쿼터 수치가 전혀 제시되지 않은 채 “네, 외국인 분양이 가능한 단지이다”라고만 답변하는 경우
- “외국인 매수자가 많다”고 하면서 해당 동에서 외국인 명의로 발급된 핑크북(Pink Book) 증빙을 제시하지 못하는 경우
- “베트남 법인이나 명의 대행을 통해 매수할 수 있다”는 제안 — 이는 주택법 2023 제19조 및 제20조에 따른 외국인 개인 소유 경로가 아니다. 본인 명의의 핑크북을 통한 개인 소유를 원한다면 소유권을 확보하지 못하는 우회 방식은 받아들이지 않는다
- “쿼터는 나중에 확인해주겠다, 일단 예약금을 넣어라”는 요구 — 해당 동의 쿼터 증빙을 확인하기 전까지는 환불 불가한 예약금을 절대 납부하지 않는다. “제19조에 따른 외국인 개인 소유 기준으로 [동 이름]의 잔여 외국인 쿼터 확인을 조건으로 한다”는 문구가 명시된 환불 가능한 서면 예약서만이 서명할 가치가 있다
- “단지 전체에 외국인 쿼터 30%가 적용된다”는 설명 — 법은 단지 단위가 아니라 건물 단위로 적용된다. Imperia Sensa Park의 경우 두 개 동은 각각 별도로 집계된다. 단지 전체 비율은 고객님이 매수하려는 동의 상황을 전혀 알려주지 않는다
모호한 답변을 들었다면 논쟁할 필요가 없다. 고시문과 쿼터 산정 내역에 대한 요청을 서면으로 다시 전달한다. 두 번째 요청에 대한 시행사의 대응 방식이 많은 것을 알려준다. 서류를 보유한 팀은 신속하게 전달한다. 서류가 없는 팀은 계속 채팅으로만 응대한다.
검증 이후에는 어떻게 진행되나 — SPA, 50년 소유 기간, 재판매 및 자금 해외 반출은 어떻게 이루어지나
해당 동의 잔여 쿼터가 있음을 증명하는 서면 자료를 확보했다면 이후 외국인 소유 절차는 비교적 명확하다. 다만 서명 전에 각 단계를 정확히 이해할 필요가 있다.
시행사인 MIK Group과 직접 공식 분양계약서(SPA)를 체결한다. 이 계약이 소유권을 발생시키는 근거가 된다. 외국인 개인의 경우 핑크북에는 50년 소유 기간이 명시되며 주택법 2023 제20조에 따라 연장이 가능하다. 연장은 재매입이 아니라 행정적 기간 연장 절차이다. 실제로는 만료 전에 신청하며 소유 요건을 계속 충족하고 해당 주택이 허용 범주에 남아 있다면 기간이 연장된다.
50년 소유 기간 동안 아파트를 임대할 수 있고 재판매도 가능하다. 재판매는 많은 해외 매수자가 혼동하는 부분이다. 다른 외국인에게 매도할 수 있지만 해당 시점에 건물에 외국인 쿼터 여유가 있을 때만 가능하다. 베트남 내국인에게는 언제든지 매도할 수 있으며 매도 시 소유권은 해당 내국인에게 영구 소유권으로 전환된다. 이러한 전환 구조 때문에 내국인 대상 재판매가 가장 유동성이 높은 엑시트 방식으로 평가된다.
Imperia Sensa Park와 관련해 특히 유의할 실무적 포인트가 두 가지 있다. 첫째, 전용면적 31.9~175.5㎡ 범위는 스튜디오부터 3베드 복층까지 포함하지만 쿼터는 면적과 무관하게 적용된다. 스튜디오 한 세대도 복층 한 세대와 동일하게 30% 상한에 1세대로 집계된다. 소형이라 외국인에게 더 쉽게 배정된다고 가정해서는 안 된다. 둘째, 단지의 저층 구간인 93세대의 하우스는 매력적이지만 타운하우스·빌라 등 저층 주택은 ward당 외국인 소유가 250채로 제한된다. Phuoc Long Ward에는 동일한 250채 한도에 포함되는 다른 단지가 있을 수 있다. 아파트의 동별 집계와 별도로 하우스에 대해서는 ward 단위 집계를 반드시 따로 확인해야 한다.
베트남 외부에서 투자하는 경우 자금 경로를 초기 단계부터 계획해야 한다. 해외 계좌에서 시행사의 자본금 계좌로 은행 송금을 통해 대금을 납부하고 명확한 외화 유입 기록을 남긴다. 모든 은행 송금 확인서와 SPA를 보관한다. 향후 매도 후 매각 대금을 해외로 반출하려 할 때 베트남 은행은 세금 납부 후 해외 송금을 허용하기 위해 해당 증빙 일체를 요구한다. 절차 자체는 복잡하지 않지만 엄격하게 운영된다. 증빙이 없으면 송금이 불가능하다.
왜 지금 Ho Chi Minh 동부에서 이러한 검증이 중요한가
Imperia Sensa Park는 5헥타르 부지에 건폐율 28%로 조성되며 북측으로 Rach Chiec 강, 동측으로 Mot Tan 운하를 접하고 있다. 이러한 저밀도와 리버 프론티지 입지가 최근 몇 년간 Ho Chi Minh 동부가 해외 매수자로부터 큰 관심을 받은 이유 중 하나이다. 신규 인프라와 Thu Duc 및 인근 ward로의 공급 이동이 맞물리며 입지가 우수하고 브랜드 시행사가 공급하는 아파트에 대한 수요가 외국인 투자자 사이에서 꾸준히 유지되고 있으며, 특히 Ho Chi Minh 주재 경험이 있는 투자자에게서 이러한 경향이 두드러진다.
수요가 꾸준히 유지되는 시장이기 때문에 쿼터 확인을 생략해서는 안 된다. 외국인 관심이 동부의 일부 브랜드 단지에 집중된 시장에서는 30% 동별 상한이 별도 공지 없이 소진될 수 있다. 동별 잔여 쿼터를 실시간으로 보여주는 공개 대시보드는 존재하지 않는다. 확인하는 유일한 방법은 건설국(Department of Construction) 고시문과 해당 동의 현재 외국인 소유 세대수를 요청하는 것이다. 시장 트렌드만으로는 Imperia Sensa Park의 A동에 잔여 물량이 5세대 남아 있는지 0세대인지 알 수 없다. 문서만이 답을 제공한다.
동일한 ward 내 다른 단지와 비교 중이라면 각 대안에 대해 동일한 검증 절차를 진행해야 한다. 브로셔가 더 화려한 단지가 외국인 쿼터가 이미 소진되었다면, 서류가 명확하고 잔여 쿼터가 남아 있는 다른 단지보다 좋은 투자처라고 할 수 없다.
FAQ: Imperia Sensa Park를 검토 중인 해외 매수자를 위한 빠른 Q&A
Imperia Sensa Park를 외국인 분양 가능 단지로 표시하지 않았는데 외국인으로서 매수할 수 없다는 의미인가
아니다. '미표시'는 해당 프로젝트에 대한 건물별 배정 한도 증빙을 아직 확인하지 않았다는 의미일 뿐, 법적 판단이 아니다. 자금을 투입하기 전에 원하는 특정 동과 호실에 대해 서면으로 날짜가 표시된 확인서를 받기 위해 위의 확인 절차를 활용해야 한다.
가장 중요한 서류는 무엇인가?
건설부(Department of Construction)의 통보문 또는 공식 서한으로, Imperia Sensa Park의 특정 동을 명시하고 주택법 2023 제19조에 따라 외국인 소유가 허용됨을 확인하는 서류와 해당 동의 현재 외국인 소유 호실 수가 필요하다. 이 서류가 없으면 30% 상한선에 여유가 있는지 알 수 없다.
영업 상담사의 구두 확인이나 "외국인도 구매 가능하다"는 채팅 메시지를 신뢰할 수 있는가?
아니다. 동명, 통보문 번호 및 날짜, 잔여 한도를 명시한 회사 공식 레터헤드 또는 공식 이메일의 서면 답변이 필요하다. 구두 확인은 분홍책(Pink Book) 서류 심사를 통과할 수 없다.
두 동 중 한 곳에서 아파트를 구매할 경우 50년 기간은 어떻게 적용되는가?
외국인 개인은 MIK Group과의 SPA(주택매매계약)를 통해 주택법 2023 제20조에 따라 50년 기간(갱신 가능)의 권리를 보유하게 된다. 해당 기간 동안 재판매 또는 임대가 가능하다. 만약 베트남 국적자에게 재판매할 경우, 해당 구매자에게는 영구 소유권(영구 임대권)으로 전환된다. 분홍책에는 50년 갱신 가능 기간이 기재된다.
저층 주택 93채는 동과 동일한 한도가 적용되는가?
아니다. 동은 제19조에 따라 건물당 외국인 소유 30%로 제한된다. 저층 주택은 행정동(ward)당 250채의 외국인 소유 토지 소유 주택으로 제한된다. Imperia Sensa Park의 경우, 해당 주택들은 같은 행정동 내 다른 토지 소유 프로젝트와 함께 Phuoc Long Ward의 배정 한도를 공유하게 된다. 행정동 수준의 배정은 별도로 확인해야 한다.
선호하는 동의 배정 한도가 꽉 찼다고 개발사가 말하면 어떻게 해야 하는가?
다른 동의 잔여 한도에 대한 서면 확인을 요청하고, 31.9~175.5㎡ 범위 내에서 외국인 구매가 가능한 다른 타입의 호실이 있는지 확인해야 한다. 구두 약속만으로 동을 변경해서는 안 된다. 보증금을 옮기기 전에 새 동에 대한 동일한 통보문과 배정 계산을 확인해야 한다.
Imperia Sensa Park의 핵심은 다음과 같다. 스토리가 아니라 서류를 사야 한다. 25층짜리 두 동에 걸쳐 922세대의 아파트와 93채의 저층 주택이 있는 프로젝트에서 해외 바이어로서 중요한 유일한 질문은 원하는 특정 건물에 제19조에 따라 여유가 있는지, 이를 증명할 건설부 통보문이 있는지, 그리고 제20조에 따라 50년 갱신 가능 분홍책으로 가는 명확한 SPA 경로가 있는지이다. 이를 서면으로 확보하고, 은행 거래 기록을 깨끗하게 유지하면 Imperia Sensa Park를 진행할지, 아니면 확인된 배정 여유가 있는 호치민시 동부의 다른 대안과 비교할지 정확히 알 수 있다. 해당 확인 작업에 도움이 필요하시면, 검토 중인 동과 호실을 공유해 주시면 MIK Group에 통보문과 배정 계산을 대신 요청해 드리겠다.
참고 자료
- 주택법 2023 (법률 제27/2023/QH15호) — 제19조 및 제20조 — https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-27-2023-QH15-543451.aspx
- 주택법 2023 시행 상세 규정 정령 95/2024/ND-CP — https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-2023-543452.aspx
- 호치민시 건설부 — 외국인 소유 자격 프로젝트 통보 목록 — https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn
검토: 베트남 부동산 법적 검토 팀 — 주택법 2023 및 외국인 소유권 이전 전문 자격 보유 법률 자문. 최근 법적 검토: 2026년 9월.
