Vlasta Premier - Phu Thuan: 외국인 소유자가 실제로 엑시트하는 방법 - 베트남 매수인 대상 재판매, 임대 및 영구 소유권 전환

가능하다. Vlasta Premier - Phu Thuan에서 외국인 소유자는 베트남인 매수자에게 매각해 엑시트하며 소유권은 장기(영구) 소유로 전환된다. 보유 기간 동안에는 유닛을 자유롭게 임대할 수 있다. 주택법 2023(법률 제27/2023/QH15) 제20조에 따라 핑크북 발급일로부터 최대 50년간 소유하며 연장이 가능하고, 베트남인에게 재판매하면 장기(영구) 소유로 전환된다.

목차

두 개의 침실을 보유하고 베트남인 매수자가 다음 분기에 잔금을 치르려 한다고 가정해 보자. 매각이 일정대로 종결되는지 여부는 세 가지 서류에 달려 있다 — 분양계약서(SPA), 핑크북, 그리고 외국인 쿼터 기록이다.

Vlasta Premier - Phu Thuan에서 외국인 소유자가 유닛을 매각할 수 있을까?

가능하다. 보유 기간 동안 재판매하거나 임대할 수 있다. 시행사로부터는 공식 분양계약서(SPA)를 체결하고, 다른 외국인 소유자로부터 매입하는 경우에는 해당 소유자와 매매계약을 체결한다.

많은 해외 매수자가 놓치는 지점은 매수자 풀이 입구에서부터 좁아진다는 점이다. 주택법 2023 제17조 제2항에 따라 외국인은 베트남 개인으로부터 매입할 수 없으므로, 현실적인 엑시트 대상은 베트남인 매수자이며, 여기에 시행사 또는 다른 외국인 소유자로부터 유닛을 취득하는 외국인 매수자가 더해진다.

Vlasta Premier - Phu Thuan 유닛의 유력한 매수자는 누구인가?

가장 유력한 매수자는 베트남인 실수요 가구이며, 그 이유는 전환 자체에 있다. 해당 유닛을 장기(영구) 소유로 취득한다. 이를 통해 소수의 외국인에 국한되지 않고 폭넓은 내수 풀을 확보할 수 있다.

본 단지가 Phu Thuan Ward, Ho Chi Minh(호치민)에 위치한 만큼, 재판매 시 같은 건물 내 다른 매물과 경쟁한다. 가격과 상태는 소유자가 정하지만, 쿼터 현황과 서류 완비 여부는 매수자 측 법률 검토에서 가장 먼저 검증된다.

어떤 서류를 처음부터 깔끔하게 준비해야 할까?

지금 갖춰둔 서류가 나중에 매각할 때 그대로 사용된다. 누구에게서든 계약금을 받기 전에 아래 서류를 완비한다.

• Van Phu Real Estate Development JSC와 체결한 분양계약서(SPA) 또는 외국인 소유자와 체결한 매매계약서
• 본인 명의의 핑크북, 50년 소유 기간의 기산점이 되는 발급일이 기재된다
• 주택법 2023 제19조에 따른 건물별 외국인 쿼터 기록
• 유닛에 대한 세금 및 대금 납부 영수증, 이전이 지연 없이 처리되도록 한다
• 이전 시점에 유효한 여권 및 비자 서류

제19조는 ward별 토지주택 250세대 한도도 규정한다. 해당 수치는 본 단지의 아파트가 아닌 토지주택에 적용되지만, 법이 외국인 보유를 얼마나 엄격하게 집계하는지 보여준다. 시행 규칙은 시행령 95/2024/ND-CP에 규정되어 있다.

Vlasta Premier - Phu Thuan을 보유하는 동안 임대는 어떻게 운영될까?

임대는 소유권이 아닌 현금 흐름 수단이다. 임대차 계약을 체결해 임대료를 수취하고, 유닛을 소유하는 동안 갱신할 수 있다.

임대 서류와 소유권 서류는 분리해 관리한다. 임차인의 계약은 핑크북이나 쿼터 현황을 변경하지 않으며 이후 매각을 복잡하게 해서도 안 된다. 임차 기간 중 엑시트를 계획한다면, 매물로 내놓기 전에 해지 예고 기간과 인도 조건을 서면으로 확정한다.

엑시트 과정에서 무엇이 문제가 될 수 있을까?

구체적인 손실은 양도 심사가 진행되는 동안 베트남에 묶이는 계약금 또는 매각 대금이다. 이를 방지하는 것은 정확한 발급일자가 기재된 하자 없는 핑크북과 해당 단지에 대한 쿼터 확인서이다. 대금 이동 전에 반드시 해당 단지의 외국인 구매 전담 분양팀을 통해 매도인 자격, 잔여 외국인 쿼터, 핑크북을 확인한다.

두 번째 리스크는 허용된 경로 밖에서 매수 또는 매도하는 경우다. 외국인은 시행사로부터(신규 분양 물량 또는 준공된 건물에서 시행사가 아직 보유한 물량) 또는 다른 외국인 소유자로부터 매수할 수 있다 — 베트남 개인으로부터는 절대 매수할 수 없으며, 예외는 베트남에 거주하는 베트남 국민과 혼인한 외국인이 베트남 국민과 동일한 권리로 소유하는 제20조 제2항 c호의 경우뿐이다.

자주 묻는 질문

• 임대인가요? 아니다. 위에 명시된 기간 동안의 소유권이다.
• 다른 외국인에게 매도할 수 있나요? 가능한다. 제19조에 따라 해당 건물의 잔여 외국인 쿼터가 허용하는 경우에 한한다.
• 재판매 시 새로운 분양계약서(SPA)가 필요한가요? 시행사로부터 분양받을 때는 분양계약서(SPA)를 체결한다. 재판매 시에는 소유자와 매매계약서를 체결하고 핑크북 명의이전을 완료한다.

대금을 지급하기 전에 다음 세 가지 사항을 반드시 서면으로 확인하십시오: Vlasta Premier - Phu Thuan의 잔여 외국인 쿼터, 핑크북 발급일 및 소유 기간, 그리고 매도인의 양도 적격 여부입니다. 저희 데스크에서 공식 분양가표, 해당 건물의 잔여 외국인 쿼터, 임대 체크리스트를 Zalo 또는 WhatsApp을 통해 확인해 드립니다. 고객님께서는 Zalo 또는 WhatsApp으로 문의해 주십시오.

출처: Housing Law 2023 — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=209627 · Decree 95/2024/ND-CP — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=210761