Vlasta Premier - Phu Thuan의 한 세대를 소유하고 있다면 다른 외국인 매수자나 베트남 국민에게 재판매하거나 임대할 수 있다. 2023년 주택법 제20조에 따라 외국인 소유자는 핑크북 발급일로부터 최대 50년 동안 해당 세대를 소유할 수 있으며, 갱신도 가능하다. 베트남인 매수자에게 재판매하면 소유권이 장기(영구) 소유권으로 전환되며, 이는 많은 투자자가 계획하는 엑시트 방식이다.
핵심 요약
- Vlasta Premier - Phu Thuan의 외국인 소유자는 다른 외국인 매수자나 베트남 국민에게 재판매하거나 해당 세대를 자유롭게 임대할 수 있다.
- 소유 기간은 핑크북 발급일로부터 최대 50년이며 갱신할 수 있다. 베트남인 매수자에게 재판매하면 장기(영구) 소유권으로 전환된다. 이는 2023년 주택법 제20조에 따른다.
- 이미 해당 세대를 소유한 베트남 개인에게 매도할 수 없는 것은 아니다. 매도자는 본인이어야 한다. 매수자는 동일 세대의 베트남인 소유자일 수 없다. 제17조 제2항은 외국인이 베트남인 소유자로부터 매수하는 경우를 제한하는 조항이지, 그 반대의 경우를 제한하는 조항이 아니다.
- 건물의 외국인 소유 한도인 30%(2023년 주택법 제19조)는 외국인이 보유할 수 있는 세대 수를 결정한다. 문제가 없는 핑크북과 쿼터 확인이 엑시트 가격을 보호한다.
- Decree 95/2024/ND-CP는 쿼터와 50년 소유 기간에 관한 시행 규정이다.
목차
Ho Chi Minh에 파견된 한국인 임원이라고 가정해 보자. Van Phu Real Estate Development JSC와 SPA를 체결해 Vlasta Premier - Phu Thuan의 한 세대를 매수했고 핑크북도 발급받았지만, 이제 파견 근무가 끝나는 상황이다. 실제로 매도할 수 있는지, 누가 매수할지, 그리고 소유권 상태가 할인 요인으로 작용하는지 알고 싶을 것이다.
엑시트를 결정했을 때 누가 내 세대를 매수할 수 있는가?
매수자 풀은 두 가지다. 첫째는 다른 외국인이다. 해당 매수자는 핑크북에 남아 있는 잔여 소유 기간을 매수하며, 아직 갱신하지 않았다면 소유 기간을 갱신할 수 있다. 이후 베트남인 매수자에게 재판매해 동일한 영구 소유권 전환을 이끌어낼 수도 있다. 둘째는 베트남 국민이다. 해당 이전이 등록되는 순간 소유권은 외국인이 보유하던 50년 소유 기간에서 베트남 법에 따른 장기(영구) 소유권으로 전환된다. 가격을 협상할 때 이 전환은 실질적인 가치 요소가 된다.
외국인 매수자가 베트남인 소유자로부터 매수하는 것은 불가능하다. 2023년 주택법 제17조 제2항이 외국인 매수자에게 해당 경로를 허용하지 않기 때문이다. 하지만 외국인 매도자인 경우에는 이 제한이 적용되지 않는다. 베트남인 매수자는 외국인인 본인에게서 해당 세대를 문제없이 매수할 수 있으며, 다른 외국인으로부터 더 짧은 소유 기간의 세대를 매수하는 것보다 영구 소유권에 더 높은 가치를 부여하는 경우가 많다.
매도 등록 전에 어떤 서류를 완비해야 하는가?
모든 엑시트에는 세 가지 서류가 핵심이다. 이 중 하나라도 문제가 있으면 매매가 지연되거나 가격이 하락한다.
| 서류 | 확인할 사항 | 엑시트 시 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 핑크북(소유권 증서) | 본인 명의로 발급되었으며 등록된 담보나 권리 제한이 없음 | 문제가 없는 핑크북이 없으면 공증인이 이전 절차를 진행하지 않음 |
| 외국인 쿼터 상태(2023년 주택법 제19조) | 건물의 외국인 소유 비율이 30%를 초과하지 않음 | 이전 시점에 쿼터가 이미 소진되었다면 외국인 매수자는 해당 세대를 인수할 수 없음 |
| SPA 및 납부 기록 | 모든 분할 납부금이 정산되었으며 Van Phu에 미납 관리비가 없음 | 미납금이 있으면 공증 사무소에서 핑크북 이전이 차단될 수 있음 |
계약금을 받기 전에 쿼터와 핑크북 상태를 서면으로 확인해야 한다. 요청하면 당사 상담팀이 Vlasta Premier - Phu Thuan의 현재 외국인 쿼터 현황을 확인할 수 있다.
재판매 절차는 실제로 어떻게 단계별로 진행되는가?
매수자가 외국인인지 베트남인인지에 따라 절차가 조금 달라지지만, 공증 단계는 동일하다.
- 가격에 합의하고 계약금 계약을 체결한다.
- 양 당사자가 핑크북, 여권 또는 베트남 신분증, SPA 및 납부금 정산 증빙 원본을 지참해 베트남 공증 사무소에 출석한다.
- 공증인이 매매계약서를 작성하고 입회를 진행한다.
- 소유권 이전을 위해 계약서를 현지 토지등록사무소에 제출한다. 이 단계에서 매수자 명의로 핑크북이 재발급된다.
- 매수자가 베트남인이면 재발급된 증서에 장기(영구) 소유권이 기재된다. 매수자가 외국인이면 새 핑크북 발급일을 기준으로 새로운 50년 소유 기간이 기재된다.
이전 세금과 수수료는 베트남 법에 따라 정해지며 양 당사자에게 적용된다. 어떤 서류에도 서명하기 전에 세무 자문가에게 양도차익에 적용되는 개인소득세율을 확인해야 한다.
매도 대신 해당 유닛을 임대할 수 있는가?
가능하다. Vlasta Premier - Phu Thuan의 외국인 소유자는 일반적인 임대차 등록 외에 정부의 별도 승인을 받지 않고 자유롭게 임대할 수 있다. Phu Thuan 구의 Nguyen Van Linh 대로에 위치해 남부 사이공의 상업·주거 회랑과 맞닿아 있어 기업 임차인과 해외 가족에게 적합한 선택지가 될 수 있다.
임대는 50년 소유 기간이나 이후 매도할 권리에 영향을 주지 않는다. 적절한 매각 가격을 기다리거나 소유 기간 만료 시 갱신 여부를 결정하는 동안 자산에서 임대 수익을 얻을 수 있다. 실무상 유의할 점은 임대차 계약을 현지 구 인민위원회 사무소에 등록하는 것이다. 분쟁이 발생할 경우 고객님과 임차인 모두를 보호하는 간단한 절차다.
50년 소유 기간은 재판매 가격을 낮추는 요인이 되는가?
실제로 그럴 수 있지만, 외국인 소유자가 예상하는 것보다는 영향이 작다. 이유는 두 가지다. 첫째, 주택법 제20조에 따라 소유 기간을 갱신할 수 있으므로 매수인은 기간 만료 전에 갱신을 신청할 수 있다. 둘째, 베트남인 매수인은 소유권 이전과 동시에 영구 소유권을 취득하므로 해당 매수인에게는 잔여 기간에 대한 우려가 사라진다. 실질적인 할인 위험은 외국인 소유 한도가 거의 소진됐을 때 발생한다. 베트남인 매수인에게만 매도할 수 있다면 매수자층이 좁아지고, 매수인도 이를 알고 있기 때문이다.
자주 묻는 질문
건물의 외국인 소유 한도 30%가 이미 찬 경우에도 외국인이 제 유닛을 매수할 수 있는가?
불가능하다. 2023년 주택법 제19조는 건물별 아파트 외국인 소유 비율을 30%로 제한한다. 매도 시점에 해당 한도에 도달했다면 베트남인 매수인만 유닛을 취득할 수 있다. 이 경우에도 소유권 이전은 문제없이 진행되며 영구 소유권으로 전환된다.
매도 후 핑크북은 어떻게 처리되는가?
공증인에게 원본을 제출한다. 토지등기소가 기존 핑크북을 취소하고 매수인 명의로 새 핑크북을 발급한다. 세무 기록을 위해 기존 핑크북, 매매 계약서, 소유권 이전 영수증을 모두 보관하는 것이 좋다.
베트남인 가족에게 매도할 수 있는가?
가능하다. 외국인 소유자로부터 매수하는 베트남 국민에게는 다른 베트남인 매수인과 동일한 절차가 적용된다. 등기 시 소유권은 영구 소유권으로 전환된다.
소유권 이전을 진행하려면 베트남 변호사가 필요한가?
공증은 법적으로 필수지만 변호사 선임은 의무가 아니다. 다만 베트남어에 능숙하지 않거나 현지 소유권 이전 절차에 익숙하지 않다면 변호사 선임을 적극 권장한다. 공증인은 서류를 처리하고, 변호사는 그에 앞서 고객님의 협상상 권익을 보호한다.
계약금을 받기 전에 서면으로 확인할 세 가지 사항
- 제19조에 따른 해당 건물의 현재 외국인 소유 한도 현황은 어떠한가? 외국인이 이미 소유한 유닛은 몇 개인가?
- 고객님 명의의 핑크북이 개발사에 대한 담보권, 부담 또는 등기된 채무 없이 발급됐는가?
- 공증을 막을 수 있는 미납 서비스 요금이나 관리비가 해당 유닛에 등록돼 있는가?
외국인 매수인 상담팀에서 Vlasta Premier - Phu Thuan의 잔여 외국인 소유 한도를 확인하고, 현재 기준 외국인 소유자 재판매 체크리스트를 Zalo 또는 WhatsApp으로 보내드릴 수 있습니다. 이 페이지의 채팅 채널로 문의해 주십시오.
출처
- 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호) — 제17조, 제19조, 제20조
- 시행령 제95/2024/ND-CP호 — 외국인 소유 한도 및 소유 기간에 관한 시행 규정
