如果您持有 Vlasta Premier - Phu Thuan 的一戶房產，您可以將其轉售給其他外籍買家或越南籍人士，也可以出租。根據《2023年住房法》第20條，外籍所有權人自粉紅本核發日起，持有該房產最長50年，且可續期。轉售給越南籍買家後，產權將轉為長期（永久）所有權，這正是許多投資人規劃的退出方式。
重點摘要
- Vlasta Premier - Phu Thuan 的外籍所有權人可將房產轉售給其他外籍買家或越南籍人士，也可自由出租。
- 產權自粉紅本核發日起最長為50年，可續期；轉售給越南籍買家後，將依《2023年住房法》第20條轉為長期（永久）所有權。
- 您不能向已持有該房產的越南籍個人購買；您必須是賣方。買方不能是該房產的越南籍所有權人。《2023年住房法》第17.2條限制的是外籍人士向越南籍所有權人購買，而非相反情況。
- 大樓30%的外籍所有權配額（《2023年住房法》第19條）決定外籍人士可持有的房產數量；確認粉紅本狀況良好並核實配額，有助於保障您的退出價格。
- 第95/2024/ND-CP號法令是配額及50年產權期限的執行規範。
本文目錄
假設您是一名派駐 Ho Chi Minh(胡志明市) 的韓籍高階主管。您已透過與 Van Phu Real Estate Development JSC 簽訂的 SPA 買下 Vlasta Premier - Phu Thuan 的一戶房產，並已取得粉紅本，而現在您的派駐任務即將結束。您想了解：您是否真的可以出售、誰會買，以及產權狀況是否會造成折價？
當您決定退出時，誰可以購買您的房產？
您有兩類買家。第一類是其他外籍人士，他們購買的是您粉紅本上剩餘的產權期限；如果該期限尚未續期，仍可辦理續期，日後也可以再轉售給越南籍買家，促成同樣的永久產權轉換。第二類是越南籍人士，轉讓完成登記的當下，產權便會依越南法律，從外籍人士持有的50年期限轉為長期（永久）所有權。在議價時，這項轉換是真正具備價值的論點。
您不能做的是向越南籍所有權人購買房產，《2023年住房法》第17.2條已封閉外籍買家的這條途徑。但作為外籍賣方，您不受這項限制約束。越南籍買家當然可以向您購買，而且相較於向其他外籍人士購買期限較短的房產，他們通常認為永久產權值得支付溢價。
在掛牌出售前，哪些文件必須確認無誤？
每次退出交易都取決於三份文件。任何一份出現問題，都可能導致交易停滯或價格下跌。
| 文件 | 檢查事項 | 對退出交易的重要性 |
|---|---|---|
| 粉紅本（所有權證書） | 以您的名義核發，且未登記任何抵押或產權負擔 | 沒有狀況清楚的粉紅本，任何公證人都不會辦理轉讓 |
| 外籍所有權配額狀況（《2023年住房法》第19條） | 大樓外籍所有權比例未超過30% | 如果轉讓時配額已滿，外籍買家便無法承接您的房產 |
| SPA及付款紀錄 | 所有分期款均已結清，且未積欠 Van Phu 的服務費 | 未清償的欠款可能導致公證處無法辦理粉紅本轉讓 |
在接受訂金前，請先以書面確認配額及粉紅本狀況。我們的專業團隊可應要求協助查詢 Vlasta Premier - Phu Thuan 目前的外籍所有權配額狀況。
轉售流程實際上是如何逐步進行的？
流程會依買方是外籍人士或越南籍人士而略有不同，但公證步驟相同。
- 議定價格並簽訂訂金協議。
- 雙方攜帶正本文件出席越南公證處，包括粉紅本、護照或越南身分證、SPA及付款結清證明。
- 由公證人擬定並見證買賣契約。
- 將契約提交至當地土地登記辦公室辦理產權轉讓，此時粉紅本會以買方名義重新核發。
- 如果買方是越南籍人士，重新核發的證書會載明長期（永久）所有權。如果買方是外籍人士，則會自新粉紅本核發日起載明新的50年產權期限。
轉讓稅費依越南法律訂定，並適用於雙方；您應在簽署任何文件前，請稅務顧問確認適用於該筆收益的個人所得稅稅率。
可以出租單位，而不出售嗎？
可以。Vlasta Premier - Phu Thuan 的外國屋主可自由出租，除一般租賃登記外，無須另行取得政府核准。建案位於 Phu Thuan Ward 的 Nguyen Van Linh Boulevard，地處西貢南部的商業與住宅走廊，適合企業租戶及國際家庭。
出租不會影響您的 50 年產權期限，也不會影響您日後出售的權利。在等待理想的退場價格，或考慮於期限屆滿時是否續期產權期間，出租可讓資產持續創造收益。實務上請留意：向當地坊級辦公室登記租賃合約。這項程序簡便，若發生爭議，也能保障您與租戶雙方的權益。
50 年期限會使轉售價格折讓嗎？
坦白說，可能會，但影響通常比許多外國屋主預期的小，原因有二。首先，根據第 20 條規定，期限可續期，買家可在期限屆滿前申請續期。其次，越南買家在產權移轉後即可取得永久產權，因此這類買家不必擔心持有期限。真正的折價風險來自外國人購屋名額即將額滿：若您只能出售給越南買家，買家範圍便會縮小，而他們也清楚這一點。
常見問題
如果大樓的 30% 外國人持有名額已滿，外國人還能買我的單位嗎？
不行。《2023 年住宅法》第 19 條規定，外國人持有每棟大樓公寓的比例上限為 30%。若您出售時已達上限，只有越南買家能承接該單位；移轉仍可順利辦理，並轉為永久產權。
出售後，我的粉紅簿會如何處理？
您須在公證時交回正本。土地登記處會註銷原證，並以買家名義核發新證。請妥善保存所有文件副本，包括舊粉紅簿、買賣合約及移轉收據，以備報稅使用。
我可以出售給越南籍家人嗎？
可以。越南籍人士向外國屋主購買，辦理程序與其他越南買家相同。登記完成後，產權即轉為永久持有。
辦理移轉時，我需要聘請越南律師嗎？
依法必須辦理公證；聘請律師並非強制，但若您不熟悉越南語或當地移轉程序，強烈建議委任律師。公證人負責處理文書，律師則能在交易前保障您的協商權益。
收取訂金前，請先取得以下三項書面答覆
- 依據第 19 條，這棟大樓目前的外國人持有名額狀況如何？已有多少單位由外國人持有？
- 以我的名義核發的粉紅簿，是否未設定任何抵押、產權負擔，或登記在開發商名下的債務？
- 該單位是否有尚未繳清的服務費或管理費，可能影響公證辦理？
我們的外國買家銷售團隊可為您查詢 Vlasta Premier - Phu Thuan 剩餘的外國人持有名額，並透過 Zalo 或 WhatsApp 傳送最新的外國屋主轉售檢查清單。請透過本頁的即時通訊管道與我們聯絡。
資料來源
- 《2023 年住宅法》（第 27/2023/QH15 號法律）——第 17、19、20 條
- 第 95/2024/ND-CP 號法令——外國人持有名額與持有期限的施行規定
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