八十五戶住宅。每層五戶。一棟位於胡志明市守德郡（Thao Dien）的精品大樓。這就是 The Berkley —— 新美集團（SonKim Land）在武元甲大道（Vo Nguyen Giap）門戶地段的最新指標建案 —— 而相較於多數外國買家開始在第二郡（District 2）看房時的預期，這棟樓的單位數量明顯少得多。
這裡有一個沒人放在銷售頁面上的問題：當一棟建築僅有 85 戶，且外國人持有比例嚴格限制在 30% 時，數字算起來非常殘酷。您大約只有 25 戶可以登記在外國人持有權狀名下。不是每個房型各 25 戶，而是全棟總共只有 25 戶，橫跨每一個樓層、每一種格局。這意味著您對單位面積和房型的選擇，不僅僅是生活型態或預算的問題，而是當您的買賣合約（SPA）送件時，配額表上究竟還剩下什麼。
這篇文章只回答一個問題，也只有這一個問題：在守德郡的配額緊縮、轉售動態與租賃需求的現實條件下，The Berkley 的哪些單位類型對外國屋主來說真正合理。
外國人持有配額如何影響您在 The Berkley 的選擇
我們先釐清法律框架，因為它直接決定了您可以購買什麼。
根據 2023 年《住房法》第 19 條（第 27/2023/QH15 號法律），外國人在任何單一公寓大樓中持有的戶數不得超過 30%。對於透天厝建案，則另以每坊 250 戶為上限。The Berkley 是公寓大樓，因此適用每棟 30% 的規定。以 85 戶住宅計算，上限為 25 戶 —— 一旦這 25 個名額額滿，其餘 60 戶即無法再辦理外國人持有的買賣合約（SPA），無論買家是誰。
根據同一法律的第 20 條，您透過與新美集團簽訂正式買賣合約（SPA），可持有 50 年產權，且可續期。施行細則載於第 95/2024/ND-CP 號法令。在該期間內，您可以自由轉售或出租您的單位。當您出售給越南本國人時，產權將自動轉為永久自由持有。
現在 —— 回到 The Berkley 本身。
單位面積從 81 平方公尺到 176 平方公尺，房型從兩房到 Garden 系列等各種配置。較小的兩房單位從 81 平方公尺起跳。較大的 Garden 單位則接近 176 平方公尺。以公告單價每平方公尺 1.5 億越南盾（約 6,000 美元，以 2026 年 8 月行情計）計算，最小的單位總價約 121.5 億越南盾（約 48.6 萬美元），最大的單位則約 264 億越南盾（約 105.6 萬美元）。
那麼外國買家實際競爭的是哪一條產品線？幾乎總是較小的兩房單位。原因如下。
兩房問題：需求最高，配額最快滿
81 平方公尺的兩房單位是整棟大樓的最低入門門檻。對於想要卡位守德郡、卻不想投入 200 億越南盾以上的外國買家來說，這顯然是第一個目標。結果呢？這些單位最早被搶走 —— 無論是本國還是外國買家 —— 而且也是每個樓層中最早耗盡外國人配額的房型。
實際上，這意味著如果您鎖定兩房單位，就必須在銷售週期初期儘早出手。等到新美集團開放後期樓層或釋出剩餘庫存時，兩房的外國人名額可能早已被佔滿。配額一旦額滿，沒有任何候補機制。
好處是：守德郡的兩房單位向來是市場上最容易出租的房型。該區域吸引年輕專業人士、使館人員以及短期商務租客，他們希望在安富（An Phu）或西貢河（Saigon River）附近擁有一間精裝公寓，卻不必為用不到的空間多付錢。在新美集團的建案中，一間管理嚴謹的 81 平方公尺兩房，是極具競爭力的租賃產品。
中坪數單位：被低估的絕佳甜蜜點
在緊湊的兩房與寬闊的 Garden 單位之間，The Berkley 有一個中階產品線，在外國買家的討論中經常被忽略。這些單位的面積比基本兩房更寬敞 —— 例如更開闊的客廳、真正的第二套衛浴，而且往往擁有更佳的朝向，可眺望河景或守德郡街景。
對海外買家來說，這個級別有一個有趣的特性：由於總價夠高，本國買家的競爭族群會略微縮小，這意味著這個範圍內的外國人持有名額可能可以保留更久。同時，它也更適合計畫自己親自在胡志明市居住、而非全職出租的自住買家。
租賃基本面仍然成立。守德郡的每平方公尺租金在水準之上，而一間位於管理完善、具備正式許可的建案中的中坪數單位（The Berkley 包含短期租賃許可，這是一個極具意義的差異化優勢），可以同時服務月租客與酒店式公寓平台。您可能無法達到定價緊湊的兩房那樣的出租率，但每晚或每月的租金單價更高。
Garden 系列單位：頂級產品，市場較窄
在產品線的高端 —— 最高達 176 平方公尺 —— Garden 系列單位完全是另一個層級的產品。這些是大坪數住宅，很可能位於地面層或擁有私人戶外空間，專為想要在公寓結構內享受接近透天厝居住體驗的買家所設計。
對於海外買家而言，這裡的算盤很簡單，但並不總是划算。您將在50年租賃權的預算中，撥出超過200億越南盾（約新台幣2.5億元／800萬美元）投入到一個25個名額的外籍配額單位中。未來願意接手一個176平方公尺租賃權物業的外籍買家池有多深？無論五年或十年後的轉售價是多少，這個市場都很 thin。國內買家在轉售時每平方公尺的出價會更低，因為對他們而言，產權可以轉換為永久所有權，而正是這種轉換，使得轉售價格通常會出現折價——外籍買家為租賃權支付的溢價，在轉手的那一刻就消失了。
從租賃角度來看，雖然適合企業高管外派和高端服務式公寓營運商，但Thao Dien（守德）的超高端租賃市場具有季節性，且高度依賴企業外派人士的流量。這並非一個有保障的收入來源；它首先是一個生活方式資產，其次才是租賃投資。
如果您有足夠的預算並打算自用，The Berkley（伯克利）的花園戶型確實極具吸引力。但若純粹作為投資，數據需要更嚴格的審視。
不同戶型的轉售流動性：當您想脫手時會發生什麼
海外買家很少在第一天就考慮退出策略，但在The Berkley，您應該這麼做——因為50年租賃權結構使得轉售機制與永久所有權購買完全不同。
好消息是：根據《2023年住宅法》，您可以自由地將單位轉售給配額內的其他外籍人士，或轉售給越南國民（此時產權將轉換為永久所有權）。沒有鎖定期。但「可以賣」和「可以輕鬆賣」是兩回事。
對於81平方公尺的兩房單位，轉售流動性最強。買家池最廣——既包括預算尚有餘裕的外籍買家，也包括看中Thao Dien（守德）地段的國內買家。此類產品在第二郡（District 2）任何建案中的交易速度都是最快的。
對於中型單位，您則處於中等流動性區域。購入價格較高，外籍買家池較小，而國內買家會將其與您最初購買後上市的較新房源進行比較。您最終會賣掉——但請預期會有更長的銷售期和更多的價格談判。
對於150平方公尺以上的花園單位，轉售本身就像一個專案。您正在向一個利基市場推銷高單價的租賃權產品。胡志明市（Ho Chi Minh City）的房仲網絡知道如何處理這類案件，但別指望能快速成交。最少要預留三到六個月的積極銷售期，並根據當前新建案的替代品，而非您當初的購入價，來制定一個切合實際的價格。
Thao Dien（守德）的租賃需求：租客實際想要哪些格局
The Berkley（伯克利）包含短期租賃許可，這比聽起來更有價值。許多胡志明市（Ho Chi Minh City）的公寓大廈都限制或禁止短期出租。從第一天起就內建許可意味著您可以直接在平台上架，並服務服務式公寓市場，而無需等待大樓管理委員會更新規定——這個過程在某些建案中可能耗時數月，甚至永遠不會發生。
話雖如此，您選擇的單位類型仍然決定了您的租客輪廓。
兩房（81平方公尺）：這是市場上的主力。簽訂三到十二個月合約的企業租客、大使館家屬、共用單位的語言學校教師，以及希望有正式客廳和第二間臥室作為家庭辦公室的數位遊牧民族。The Berkley（伯克利）所有戶型中，它的入住率潛力最高。如果您的主要目標是租金回報率，這裡的數字才站得住腳。
中型單位：您現在是在服務式公寓的層級中競爭。營運商會希望在具有適當許可的大廈中，看到一個裝潢精良、維護得宜的單位。每晚單價較高，但您需要按照特定標準進行裝潢並管理換租週期——或者將單位交給營運商，並接受他們的佣金結構。這些單位最適合那些希望在部分自用的同時，兼享租金收入的屋主。
花園單位（176平方公尺）：租賃是可行的，但非首要考量。您面向的是高端外派市場——例如有一個六個月任務的家庭，或需要空間的外交官。租客池確實存在，但規模較小，而且他們在第一郡（District 1）、第七郡（District 7）和Thao Dien（守德）都有其他選擇。這些單位的定價必須具有競爭力，否則就要準備面對空租期。
實用決策框架
鑑於以上所有情況，以下是我會如何為The Berkley（伯克利）的外籍買家進行拆解分析：
如果您追求最強勁的租金回報和最輕鬆的轉售：請鎖定81平方公尺的兩房單位。動作要快——此戶型的外籍配額會最先額滿。請預算用於符合出租標準的全室裝潢。
如果您希望自用並兼享部分租金收入：中型戶型能為您提供舒適的居住空間，並在您不在時提供出租的選擇。轉售流動性中等；租賃入住率穩固，但並非自動保證。
如果您追求高端住宅並接受較長的持有期：最大可達176平方公尺的花園單位是一種生活風格的選擇。不要抱著輕鬆轉手或保證收益的期望來購買。購買是因為您想住在Thao Dien較為寧靜、綠意盎然的街區，並享受SonKim Land的建築品質。
在所有情況下，您的所有權均受《2023年住宅法》第19條規範，屬於相同的30%外籍人士配額，您的50年產權期限則依該法第20條計算，具體實施細節由第95/2024/ND-CP號法令 govern。請盡早向SonKim Land提交您的預售合約（SPA）。配額有限，一旦額滿將不再有上訴機制。
常見問題
外籍人士能否購買The Berkley超過一個單位？
可以——配額是按棟計算，而非按買家計算。只要外籍名額仍有空位，您就可以購買多個單位。在實務上，一位買家佔用25個名額中的兩個，在如此規模的專案中並不常見，因此請不要指望仍有空位。
如果我將單位轉售給另一位外籍人士，50年期限會如何處理？
剩餘期限將轉移給新買家。如果您在第10年出售，買家將繼承40年——可依《2023年住宅法》第20條續約。這是越南外籍人士二手轉售的標準機制。
交屋後我可以進行室內裝修嗎？
在建築管理規範內，通常允許進行內部裝修。結構性變更或外觀改建則需獲得批准。The Berkley預計於2026年第四季交屋，因此在購買前請向SonKim Land或管理委員會確認裝修規定。
短期租賃許可證是否適用於所有戶型？
該專案在建築層級取得短期租賃許可證。個別單位的使用須遵守建築管理政策，但許可證屬於專案層級的屬性，而非針對特定單位。請向開發商確認營運細節。
與其他Thao Dien專案相比，價格如何？
截至2026年8月，每平方公尺1億5000萬越南盾（約美金$____）的價格，使The Berkley處於Thao Dien公寓的高端定位。SonKim Land的品牌享有溢價，且每層僅五戶、共85戶的低密度規劃，優於大多數競爭對手。這是否值得該價格，取決於您對隱私、建築品質及轉售定位的優先考量。
下一步行動
85個單位。25個外籍名額。這就是全部的數字。如果The Berkley的產品組合符合您的預算與策略，下一步很明確：向SonKim Land銷售團隊索取最新的可售清單，確認尚餘哪些外籍名額，並在配額額滿前完成您的預售合約（SPA）程序。不要等待第二篇文章來做決定——這棟建築也不會等待。
