您已看過有關越南經濟成長的頭條新聞。您也聽朋友談過在 Ho Chi Minh 市購買公寓，或在 Binh Duong 附近購買透天厝。但在您跨境匯款之前，有一個數字必須先了解：50。這是外國買方依越南《2023年住宅法》可持有房屋產權的年限。期限可續期，合法，沒有聽起來那麼令人擔心——但這會改變您規劃退出策略的方式。
這是一篇針對在越南購買房地產之外國投資人的市場洞察文章。不是一般購屋指南，也不是從宣傳冊照搬而來的「熱門地區」清單。本文聚焦規則的實際運作方式、近期變化，以及 2025 年專業資金的布局方向。
從外國買方角度看 2025 年越南房地產市場
越南房地產市場已從 2021–2022 年的狂熱步調降溫。這對您未必是壞事。部分市場區段價格已趨穩，建商提供更優惠的付款條件，對外國買方而言，法律框架也確實有所改善。《2023年住宅法》（第 27/2023/QH15 號法律）於 2024 年 8 月生效，釐清數項過去曾令海外投資人感到不安的規定。
實務上的變化如下：
- 50年期租賃產權現已明文可續期。《2023年住宅法》第 20 條規定，外國所有權人可在租賃產權期滿時申請續期。舊法規定模糊；新法則十分明確。
- 每棟公寓大樓的外國人持有上限仍為 30%。同一法律第 19 條將外國人持有上限訂為公寓大樓單位總數的 30%。透天厝則以每個坊 250 戶為上限。該配額並未提高，因此優質建案的外國人配額仍迅速售罄。
- 《95/2024/ND-CP號政令》提供施行細節，釐清外國人的買賣與出租程序。
未改變的是：您仍須透過與建商簽署正式買賣協議（SPA）購入房地產。您仍會取得粉紅書——即所有權證書——上面載明 50 年期限。當您轉售給越南籍人士時，其產權會轉為永久產權。最後一點的重要性，往往超乎多數買方想像。
為何轉售規則是您隱藏的退出策略
多數外國投資人都擔心 50 年倒數。關鍵在於：只有當您轉售給另一名外國人時，這個倒數才重要。若您賣給越南買方——而這在多數建案的交易中占大多數——該房地產對買方而言會轉為永久產權。這讓您的單位對本地買方更具吸引力，而非相反。實務上，50年期租賃產權很少壓低轉售價值，因為多數房源都由本地市場消化。
您作為外國所有權人，也可自由出租房地產。短期出租、長期租賃、企業租賃——均可。租金收入須課稅，但規定明確，繳稅後可將收益匯回境外。下文詳述。
外國投資人目前實際在越南哪些地方置產
Ho Chi Minh 市仍是核心市場。第一郡、第二郡（Thu Duc 市）及第七郡，流動性最深厚，國際買方活動也最活躍。但市中心房價已上漲，許多已完工建案的 30% 外國人配額也已額滿。這促使新買方轉向即將推出建案的首發階段，或尋找由外國所有權人出售外國人名額的次級市場交易。
Binh Duong 是低調勝出的市場。它緊鄰 Ho Chi Minh 市，工業園區持續吸引製造商進駐，房價僅為 Ho Chi Minh 市的一小部分。對追求租金收益而非資本增值的投資人而言，Binh Duong 的勞工住宅與中階公寓具有不同的風險報酬特性。您買的不是炫耀型資產，而是現金流。
Da Nang 是第三根支柱。它是越南最適合外籍人士居住的城市，當地海濱公寓擁有強勁的短期租賃需求。海濱建案的外國人配額很快額滿，因此新一期產品推出時，您必須及時出手。
Ha Noi 是另一套玩法。首都市場更以本地買方為主，行政程序更繁瑣，海外買方也較不熟悉。除非您有特定購買理由——家庭、事業，或一個您十分熟悉的特定建案——否則多數外國投資人會先從南部開始。
30% 配額如何影響您的購屋時程
《2023年住宅法》第 19 條將每棟公寓大樓的外國人持有上限訂為 30%。這不是建議，而是嚴格的法定上限。一旦某棟大樓達到 30% 外國人持有單位上限，外國買方就不能再購買該棟物件——即使建商想賣給您也一樣。
這會造成實際的時機問題。熱門建案的外國人配額可能在開盤後數個月內售罄。若您等到大樓完工、完成所有盡職調查後才出手，配額可能早已額滿。實務上，應及早向建商或持牌仲介登記意向，最好在正式開盤前，並在房源釋出時準備迅速簽署 SPA。
透天厝的上限為每個坊 250 戶。這聽起來很多，但對 Ho Chi Minh 市或 Da Nang 的核心坊而言並非如此。一旦該坊達到 250 戶外國人持有的房屋，您便完全無法在該坊購買。再次強調：及早行動才有優勢。
50年期租賃產權：它對您的資金真正意味著什麼
先把話說清楚。身為外國人，您無法在 Vietnam（越南）購買永久產權土地。您購買的是特定房產的50年租賃產權。法律明文如此。2023年《住宅法》第20條訂明期限，亦規定可續期。續期並非自動生效——您必須提出申請——但法律現已明文確認續期權利。
續期費用是多少？法律未訂明固定費用。實務上，這是附帶相關費用的行政程序，不是再次支付購屋款。您不必再次支付房產價值的100%。但屆時仍應預留法律及行政費用。
海外買家最容易忽略的一點：50年期限從您取得粉紅書時起算，不是從簽署買賣協議時起算。購買預售屋時，簽約與取得產權之間可能相隔兩至三年。這表示從您付款當日起計，實際持有期更接近47至48年。這並非無法接受，但對長期規劃很重要。
您可以將房產傳給子女嗎？
可以，但有一點要注意。若您的子女是越南公民，房產對其將轉為永久產權。若子女是外國籍，則只能繼承您剩餘的租賃產權期限。繼承不會讓50年期限重新起算。這是家族傳承規劃中的關鍵細節，購買前值得與越南律師討論。
資金匯出：非居民的資金匯回與稅務
您可以將資金匯出 Vietnam（越南）。流程合法、常見，但並非即時。流程如下：
- 您必須持有有效粉紅書，並提供已繳清出售相關所有稅款的證明。
- 買方透過當地銀行帳戶以越南盾支付給您。
- 再透過持牌銀行申請兌換並將資金匯往海外。
- 銀行會要求提供買賣合約、稅款繳納收據及護照。整個流程需預留數週。
稅務方面，外國賣方支付的移轉稅費與越南賣方相同。包括2%的登記費，以及按出售價格（或收益，視交易架構而定）2%計算的個人所得稅。租金收入按租金總額課徵5%增值稅及5%個人所得稅——租金收入合計10%。外國人沒有獨立的資本利得稅制；移轉時的2%實際上就是您的退出稅。
實用提醒：保存原始購買時的每張收據。出售時，稅務機關可能要求提供原始買賣協議，以核實購買價格。若您購買預售屋並分期付款，也要保存銀行轉帳紀錄。文件缺漏，是資金匯回延誤最常見的原因。
常見問答：外國投資者在越南購買房產
外國人可以購買連地房屋嗎？
可以，但僅限每個坊250戶上限內，且僅能取得50年租賃產權。外國個人不能直接購買土地。您可以購買建於租賃土地上的房屋；租賃產權涵蓋房屋及土地使用權。
建案達到30%外籍配額上限時會怎樣？
該建案將不再接受外國人購買。您仍可透過越南籍配偶或持牌本地公司購買，但複雜度及風險都會增加。多數買家會改選其他建案，或等待新一期推出。
50年租賃產權可以續期嗎？
可以。2023年《住宅法》第20條明文規定可續期。您須在期限屆滿前向相關主管機關提出申請。法律未訂明固定續期費用，但這是行政成本，不是重新購買。
外國屋主可以出租房產嗎？
可以。您可短租或長租。租金收入按租金總額合計10%課稅（5%增值稅＋5%個人所得稅）。您必須向當地稅務機關申報。
如果我把房產出售給越南公民，會怎樣？
產權將轉為買方的永久所有權。這是退出時最有力的賣點之一——當地買家知道自己取得的是永久產權房產，往往願意支付溢價。
2025年外國投資者的重點
Vietnam（越南）的房地產市場不適合只想被動持有的旅客型投資者。它適合理解法律架構、在配額有限的建案及早卡位，並在簽約前規劃退出的投資者。50年租賃產權可控。30%配額才是真正限制。轉售市場流動性高，尤其在 Ho Chi Minh City（胡志明市）與 Da Nang（峴港）；出售給越南公民即可轉為永久產權，為您提供穩定的潛在買家群。
若您認真考慮購買，先做三件事。第一，確認預算涵蓋所有稅費及法律費用——在購買價格之外另預留3%至5%。第二，找出仍有外國人配額的建案；不要以為開發商會在配額額滿時通知您。第三，與曾處理外國人交易的持牌房仲或律師事務所合作。越南規則清楚，卻不直觀；文件準備很重要。
市場已日趨成熟。法律框架也比五年前完善。對做好功課的外國投資者而言，Vietnam（越南）仍是東南亞最具吸引力的房地產市場之一。但請記住：期限從您拿到粉紅書時才開始起算。讓每一年都發揮價值。
