您已看過那些試算表：胡志明市（Ho Chi Minh City）各區報價持續上揚、Binh Duong 工業區吸引新製造商進駐、Da Nang 吸引來自韓國與台灣的退休族資金。但您可能尚未看過一個不帶宣傳色彩的明確答案：外國人究竟能否在越南買入、持有、出租及轉售房地產，而不遭遇法律意外？
簡短答案：可以，但架構有明確限制。越南不賦予外國人永久產權。《2023年住房法》及 Decree 95/2024/ND-CP 規範您可持有的物業、持有年限，以及轉售時的處理方式。只要對照個人退場計畫，整體並不複雜。多數海外買家停滯不前，不是因為市場風險高，而是因為不熟悉文件流程邏輯。
本文聚焦在越南置產的外國投資人，屬於市場洞察文章，不是一般購屋指南。我們將重點討論持有路徑、實際限制您的配額、續期機制，以及轉售與資金匯回的實務。
外國買家實際取得的持有架構
先說最常被誤解的一點。
當您以外國籍身分在胡志明市（Ho Chi Minh City）購買公寓時，並不會像越南公民一樣取得越南土地使用權。您取得的是受《2023年住房法》規範、為期50年且可續期一次的租賃持有權。該物業可轉售給另一名外國人、出租給租戶，或出售給越南公民。若越南公民向您買入，產權即轉為永久所有權，50年期限對該買方不再構成限制。
這項轉換規則比多數顧問告訴您的更重要。您的退場不必仰賴另尋外國買家。越南轉售市場深度充足，當地買家可完全消除租賃持有期限限制。您的報價不必僅因持有期限而納入「外國人折價」。
接著看法律框架。配額制度載於《2023年住房法》第19條（第27/2023/QH15號法律），實施規則載於 Decree 95/2024/ND-CP。根據第19條，外國人在單一公寓大樓內持有的公寓不得超過總戶數30%。至於每一坊內的透天厝、獨棟住宅等有地物業，上限為250戶。達到上限後，外國人不得在該大樓或坊內購買，除非轉售釋出名額，或建商推出具獨立配額的新一期開發。
同一法律第20條規定50年持有期限及續期機制。實務上，續期並非蓋章即可自動完成，須依《住房法》及 Decree 95/2024/ND-CP 辦理申請程序。但法律已預設可續期，因此風險屬程序性，而非權利存續性。
海外買家的實務重點：
- 議價前確認大樓剩餘外國人配額。向建商或律師索取最新持有比例，不要只看宣傳手冊。
- 確認您的買賣契約（SPA）是建商正式出具的版本，不是私下另簽協議。
- 預留粉紅本（發給外國人的產權證明）、公證、登記費及法律審查費用；金額不算高，但絕非零成本。
過去一年海外買家實際面臨的變化
法律基本面多年穩定，但2024至2025年帶來了具意義的行政執行變化。
Decree 95/2024/ND-CP 是《2023年住房法》的配套法令，並非革命性變革，而是釐清各省過去執行不一的程序。例如，外國人持有配額申報、粉紅本核發及續期申請等流程，比舊制度更為明確。對過去必須仰賴地方官員裁量的買家而言，這是實務改善。
多數海外投資人忽略的一個關鍵：配額不是全國統一數字，而是按大樓計算公寓配額（30%），按坊計算有地住宅配額（250戶）。因此，大型項目可透過分期規劃，在某一棟樓達到上限後，仍讓外國買家取得其他期數的購買機會。這也代表，兩個相距10分鐘車程、外觀相同的項目，外國人可購名額可能完全不同。您無法從網站推斷供應情況，必須取得建商最新的配額說明，最好是書面文件。
對外國買家而言，若重視轉售彈性，應優先選擇多棟建築或分期開發案。若您買入單棟項目，而外國人持有比例已達28%，日後轉售給另一名外國人的空間有限。透過越南買家仍可完成退場，但潛在買家範圍更小。
另一項變化：越南政府持續統一粉紅本格式及核發時程。實務瓶頸仍在各省的自然資源與環境廳。有些行政區幾個月內即可核發產權證明，有些則接近一年。成熟的外國投資人會將這項差異納入規劃，不會假設全國有統一時程。
融資、資金匯回與硬通貨問題
海外買家常問：越南適合配置資金，還是適合創造收益？坦白說，兩者皆可，但兩個目標會導向不同選擇。
在購買時，您將以越南盾付款；某些情況下，也可透過持牌銀行將外幣匯款兌換後付款。正式買賣協議（SPA）將以越南盾計價。這不是問題，只是文件作業。更重要的是，您如何將資金匯出。
越南實施資本管制。您不能只因自己想匯，就直接將出售所得匯出境外。合規做法是留存原始境外匯入款證明，確保粉紅簿登記於您名下；轉售時，攜同買賣合約及稅務文件，透過持牌銀行匯出所得款項。銀行對此已相當熟悉。外國投資人經常如此辦理。關鍵只是從第一天起，維持完整清晰的文件紀錄。
稅務方面：轉售時，您以非居民身分須繳納資本利得稅。房地產轉讓價格通常按2%計；若出租該單位，租金收入亦須預扣稅款。切勿低報。越南稅務機關已加強登記及轉讓階段的資料比對，高價資產卻申報低價，只會造成延誤，無法節省稅款。
對來自台灣、香港、中國大陸及韓國的投資人而言，結構性考量與其說是稅率，不如說是流動性。越南不是一個週一掛牌、週五成交的市場。定價正確時，實際出售週期仍以月計。這不是法律制度的缺陷，而是市場本質：買方盡職調查及房貸核准速度比新加坡或香港慢。
若您想取得租金收入，應優先考量哪些事項
若您的策略是出租而非短線轉售套利，決策便不同。外國人持有的單位可自由出租，不受限制。Da Nang及Phu Quoc等觀光熱區的公寓式飯店採用不同營運模式——部分開發商主推附固定租金收益保證的飯店管理合約；這些合約不等同於永久產權或長期租賃架構。審閱時，請將這些合約視為收益文件，而非產權文件。
Ho Chi Minh City的標準公寓若選擇及管理得當，租賃需求來自外籍人士、高收入越南人，以及日益增加的韓國與日本企業租戶。Binh Duong及北部工業區的需求，則由工廠主管及技術人員帶動。收益率並無保證，我不會替您杜撰數字。我能告訴您的是，實際收益率遠比全國市場平均值更取決於特定大樓的管理品質與地段。
轉售現實：粉紅簿、配額名額與買方類型
以下逐步說明實際轉售流程。
首先，您需要取得粉紅簿。沒有粉紅簿，某些情況下仍可轉讓原始買賣合約，但流程更繁瑣，通常僅限於完工前交易。對已完工並完成登記的單位而言，粉紅簿就是您的通行證。上面載明您的姓名、租賃產權期限及物業資料。
其次，尋找買方。若買方為越南人，依《2023年住宅法》，該交易會使產權由租賃產權轉為永久產權。當地買方取得永久產權。這是一大賣點——許多越南買方積極偏好向外國人購買，因為配額機制對他們便不再適用。
若買方是另一位外國人，大樓必須仍有外國人持有配額餘額。若大樓已達30%上限，該外籍買方便無法合法登記購買該單位。這就是精明的外國賣方會在掛牌前確認大樓配額狀態的原因。因此，您在購買前也應詢問大樓過去兩年的外籍持有比例趨勢。受國際投資人快速追捧的大樓，可能比您預期更快達到上限。
第三，在當地土地登記辦公室完成轉讓。雙方親自辦理，或授權代表代辦。繳納轉讓稅後，粉紅簿將以新持有人名義重新核發，款項完成匯付。對外國賣方而言，出售所得應循入境時使用的同一銀行管道匯出，並附上買賣合約。
外國投資人仍可把握的機會
這個標題刻意不列出綠地開發案。真正的機會在於結構性因素。
越南都市化尚未完成。Ho Chi Minh City及Ha Noi仍是核心市場，但對外國買方而言，愈來愈值得關注的機會正位於城郊地區及基礎建設逐步到位的衛星省份。現在已屬 Ho Chi Minh City一部分的 Thu Duc City，是最明顯的例子——這是一個大型行政區，具備規劃中的捷運連接，年輕專業人士人口持續增加。對海外買方而言，吸引力不在週末夕陽景觀，而在日益擴大的租賃客群，以及受基礎建設里程碑帶動的轉售市場。
位於 Ho Chi Minh City以北的 Binh Duong，是另一個結構性案例。這裡是工業重鎮。在當地置產的外國人，不是為了海灘假期；他們看中的是工廠主管、工程師及外籍員工對優質住房的需求，而當地住宅供應尚未完全跟上。租賃產權規則同樣適用，因此分析邏輯一致——關鍵在當地供需平衡。
坦白提醒：不要因為行銷影片美輪美奐，就在次級地段買入最昂貴的單位。應選擇租賃產權供應受限、租賃需求真實存在的地段。對於在越南置產的外國投資人而言，這項紀律比任何宏觀預測更重要。
常見問題：外國投資人購買前會問什麼
外國人可以100%持有公寓單位嗎？
是的，依據2023年《住宅法》，您可以租賃產權持有人身分，擁有該住宅單位100%的產權。您不能持有同一棟建築超過30%的住宅單位。這30%是建築物層級的外籍人士持有配額，規定於2023年《住宅法》第19條。
50年租賃產權期限屆滿後會怎樣？
依據2023年《住宅法》第20條，期限可申請續期。實務上，須依該法及第95/2024/ND-CP號法令提出申請。法律並未將50年期限視為到期即終止，而是提供延長機制。不過，購買前應請律師說明適用程序，並將續期時程納入長期規劃。
粉紅本是否等同永久產權證書？
不是。對外籍買方而言，粉紅本確認的是租賃產權。這是您的產權證明，但同時也記載50年期限。當您轉售給越南公民時，新買方的產權證會載明永久產權，因為越南公民持有土地使用權，不受外籍人士租賃產權期限限制。
外籍人士可以購買有地房產嗎？
可以，但有限制。外籍人士可在符合規定的建案中購買透天厝及聯排住宅，但每個行政區的配額上限為250戶有地住宅。這同樣是2023年《住宅法》第19條的規定。實務難點不在法律本身，而在於找到仍有配額的建案。
售出後如何將資金匯出？
保留資金匯入紀錄、持有粉紅本、正式完成買賣，再透過持牌越南銀行，憑買賣契約及稅務文件將款項匯出。這是例行流程，但並非即時完成。請預留文件處理時間。
外籍投資人的重點
越南仍是亞洲少數讓外籍人士能透過明確法律途徑買進並轉售房產的市場之一。50年租賃產權期限與配額不是障礙，而是規劃條件。您可據此設計投資方案。
若您想要一項可在一週內轉手的高流動性資產，越南不是合適市場。若您想持有房產多年、出租給租戶，最終再售予當地買方，且其產權轉為永久產權，越南市場便適合您。這種產權轉換是多數海外投資人直到出售時，才充分體會的隱性優勢。
簽署任何文件前，請向開發商確認該棟建築的外籍人士配額狀態，向律師了解依第95/2024/ND-CP號法令辦理續期申請的方式，也問問自己願意持有多久。這三個問題比任何市場報告更能告訴您實情。
若您正積極比較建案，並希望就配額、轉售風險或租賃產權策略取得專業第二意見，這正是我們的服務範圍——協助您超越行銷型錄，做出實際決策。
