越南粉紅本(產權證)與買賣合約：外國買家交屋前必須查核的重點

更新日期：2024年10月

是的，外國投資人可依據《2023年住宅法》及第95/2024/ND-CP號政令，透過50年租賃式產權模式合法購置並持有越南住宅房地產，且期滿後可續約。本內容提供英文、繁體中文及韓文版本，以服務我們的國際投資人社群。

50年租賃式產權對外國投資人而言如何運作？

您的投資將透過與建商簽訂的買賣合約（SPA）正式確立。依據《2023年住宅法》，外國人僅限購置商業住宅建案，且於任一公寓大樓內的持有比例不得超過30%的產權配額。您的產權將由「土地使用權暨房屋所有權證」（俗稱「粉紅本」）加以確認。雖然初始年限為50年，但若該單位售予越南本地公民，產權將自動轉為永久所有權，為您提供極為關鍵的流動性與退場機制。

有哪些關鍵的產權機制可確保您的投資？

• 外國人持有配額：《2023年住宅法》第176條明確規定，每一公寓社區的外國人單位上限嚴格設定為30%。您必須向當地建設廳申請官方函件，以確認您的特定單位確實落在此配額範圍內。
• 粉紅本：此證書為產權的唯一法律證明。請確保您的買賣合約明確要求建商於工程竣工後，協助辦理此文件的登記程序。
• 續約權：第95/2024/ND-CP號政令提供了法律途徑，讓您於初始50年期限屆滿後可申請展延，惟須符合當時現行的土地使用法規。

為何區域市場的選擇是投資績效的關鍵？

基礎建設的發展是越南資本增值的首要動力。在Ho Chi Minh市，鄰近大眾運輸節點或位於Thu Duc市創新樞紐內的房地產，歷來表現優於整體市場。鎖定Binh Duong等工業樞紐的投資人，應優先考量高端裝修與專業物業管理服務，以吸引外派人士租賃市場，此客群與市中心區域的都會專業人士輪廓有顯著差異。

資金匯出有哪些要求？

外國投資人必須透過以本人名義開設的專用銀行帳戶進行所有房地產交易，以確保資金得以合法匯出。您須保留完整的稽核軌跡，包括原始的境外匯入款證明、買賣合約及完稅收據。這些文件是透過授權銀行管道將利潤匯出境外的必要條件。任何試圖使用非正式轉帳方式的行為，將使您喪失合法匯出資金的資格。

策略展望：管理建商風險

越南市場已朝向以品質為導向的增值模式演進。您可透過審核建商準時核發粉紅本的紀錄來降低風險。透明度與文件作業的良好紀錄，是防範工程延宕或品質不足最有效的保障。

常見問題

外國人可以持有土地型房產嗎？不行。外國人持有嚴格限於商業住宅公寓建案。您無法以個人名義購買土地型房產，例如透天厝或店屋。

有每年課徵的房產稅嗎？越南目前對住宅所有權人並無經常性的年度房產稅，此點有助於提升淨租金收益率。不過，您仍須支付標準的管理費，並就以非居住者身分所產生的租金收入繳納所得稅。

我該如何查核建商的配額？切勿接受關於30%配額的口頭確認。務必要求建設廳核發的官方核准函件，該函件會明確載明該特定建案剩餘的外國人持有量。

資料來源：

• [第27/2023/QH15號法律 —《2023年住宅法》](https://chinhphu.vn)
• [第95/2024/ND-CP號政令 — 住宅法施行細則](https://vanban.chinhphu.vn)

本文經越南執業房地產律師Nguyen Minh審閱。