85가구. 층당 5가구. 호치민시 떼아디엔의 부티크 타워 단 하나.这就是 The Berkley — 쑝김랜드가 보응우옌자이 대로 입구에 내놓은 최신 프로젝트 — 이다. 디스트RICT 2에서 쇼핑을 시작하는 대부분의 외국인 구매자들이 예상하는 것보다 훨씬 적은 물량이다.
런딩 페이지에 올리지 않는 문제가 하나 있다: 건물에 85가구만 있고 외국인 소유 한도가 엄격히 30%로 제한되어 있을 때, 계산은 냉혹할 정도로 단순하다. 외국인 소유권 명의로 등록할 수 있는 가구는 약 25가구이다. 침실 유형당 25가구가 아니다. 모든 층, 모든 평면에 걸쳐 총 25가구이다.这意味着 가구 크기와 침실 수 선택은 단순히 라이프스타일이나 예산의 문제가 아니다 — SPA(주택매매계약서)가 제출될 때 한도표에 실제로 얼마나 남아 있는지의 문제이다.
이 기사는 단 하나의 질문에만 답한다: 떼아디엔의 외국인 소유 한도 압박, 재판매 역학, 현재 임대 수요를 고려할 때, The Berkley의 어떤 유닛 타입이 실제로 외국인 소유자에게 적합한가.
외국인 소유 한도가 The Berkley에서 여러분의 선택지를 어떻게 결정하는가
먼저 법적 프레임워크를 정리하자. 이것이 여러분이 구매할 수 있는 것을 직접적으로 결정하기 때문이다.
주택법 제19조(2023년 법률 제27/2023/QH15호)에 따라, 외국인은 개별 공동주택 건물의 30%를 초과하여 소유할 수 없다. 단독주택 프로젝트의 경우, 행정동당 250가구의 별도 상한이 있다. The Berkley는 공동주택 타워이므로 건물당 30% 규칙이 적용된다. 85가구이므로 상한은 25가구이다.一旦这25个名额被填满, 구매자가 누구든 상관없이 나머지 60가구에 대해서는 외국인 소유 SPA를 추가로 등록할 수 없다.
동일 법률 제20조에 따라, 쑝김랜드와의 공식 SPA를 통해 50년 소유 기간(갱신 가능)을 보유한다. 시행 규정은 정령 95/2024/ND-CP에 있다. 해당 기간 동안 유닛을 자유롭게 재판매하거나 임대할 수 있다. 베트남 국적자에게 판매하면 자동으로 영구 자유보유권으로 전환된다.
이제 — The Berkley로 돌아가자.
유닛 구성은 81㎡부터 176㎡까지이며, 침실 수는 2BR부터 가든 구성까지 다양하다. 소형 2침실 유닛은 81㎡부터 시작된다. 대형 가든 유닛은 176㎡에 달한다. 2026년 8월 기준 m²당 1억 VND(150,000,000 VND)의 공시가격으로, 가장 작은 유닛의 순매매가는 약 121억 VND(12,150,000,000 VND), 가장 큰 유닛은 약 264억 VND(26,400,000,000 VND)이다.
그렇다면 외국인 구매자들이 실제로 경쟁하는 유닛은 무엇인가? 거의 항상 소형 2침실이다. 그 이유는 다음과 같다.
2침실 문제: 가장 높은 수요, 가장 빠른 소진
81㎡의 2침실 유닛은 건물 내 최저 진입점이다. 200억 VND 이상을 투자하지 않고 떼아디엔 노출을 원하는 외국인 구매자에게 이것은 명백한 첫 번째 목표이다. 결과는? 이 유닛들이 국내외 구매자 모두에 의해 가장 먼저 선택되며, 특정 층에서 외국인 한도를 가장 먼저 소진시킨다.
실질적으로 이것은 2침실을 염두에 두고 있다면 분양 초기 단계에 움직여야 한다는 것을 의미한다. 쑝김랜드가 후속 단계를 개시하거나 잔여 재고를 출시할 때쯤이면, 2BR 외국인 슬롯은 이미 배정되었을 수 있다. 한도가 찼을 때 대기자 명단에 올리는 메커니즘은 존재하지 않는다.
장점: 떼아디엔의 2침실은 역사적으로 가장 임대하기 쉬운 유닛 타입이었다. 이 지역은 안푸나 사이공강 근처에서 공간에 대해 비용을 지불하지 않으면서 잘 갖춰진 아파트를 원하는 젊은 전문가, 대사관 직원, 단기 기업 임차인들을 끌어들인다. 쑝김랜드 빌딩에서 잘 관리되는 81㎡ 2침실은 강력한 임대 상품이다.
중형 유닛: 과소평가된 적정 지점
소형 2침실과 대형 가든 유닛 사이에, The Berkley에는 외국인 구매자 대화에서 종종 간과되는 중간 등급 유닛이 있다. 기본 2BR보다 더 넓은 전용면적을 가진 유닛들 — 더 넓은 거실, 제2 욕실, 그리고 종종 강이나 떼아디엔 거리 조망 방향이 더 좋은 유닛들을 생각해보라.
해외 구매자에게 이 등급은 흥미로운 특성을 지닌다: 가격이 충분히 높아 국내 구매자 풀이 약간 좁아지며,这意味着 이 가격대의 외국인 소유 슬록은 더 오래 남아 있을 수 있다. 또한 외국인 소유주가 호치민시에서 직접 시간을 보내며 자신이 거주할 계획인 경우, 풀타임 임대보다 더 적합하다.
임대 케이스는 여전히 성립한다. 떼아디엔은 m²당 프리미엄 임대료를 받으며, 적절한 라이선스를 갖춘 잘 관리되는 빌딩(The Berkley에는 단기 임대 라이선스가 포함되어 있으며, 이는 의미 있는 차별화 요소이다)의 중형 유닛은 월간 임차인과 서비스드 아파트 플랫폼 모두에 적합할 수 있다. 소형 2침실의 점유율과는 비할 수 없겠지만, 1박 또는 1월당 요금은 더 높다.
가든 유닛: 프리미엄 제품, 좁은 시장
최상위 구성 — 최대 176㎡ — 에 위치한 가든 유닛은 완전히 다른 제안이다. 이것들은 대형 주거공간으로, 복도층이거나 전용 야외 공간이 있는, 공동주택 구조 내에서 단독주택에 가까운 것을 원하는 구매자를 위해 설계되었다.
외국인 소유자 입장에서 이 계산은 명확하지만 항상 유리하지는 않다. 50년 임대 보유 예산 중 200억 VND(약 8,000,000 USD) 이상을 25개 외국인 쿼터 중 단일 유닛에 투자하게 된다. 5년 또는 10년 후 재판매 시점에 176m² 임대 보유 유닛을 어떤 가격으로든 인수할 의향이 있는 외국인 구매자 풀은 매우 적다. 국내 구매자들은 재판매 시 m²당 더 적은 금액을 지불할 것이다. 왜냐하면 그들에게는 임대 보유권이 토지사용권(영구소유권)으로 전환되기 때문이다. 하지만 바로 이 전환 때문이 재판매 가격은 일반적으로 할인가를 반영한다. 외국인 구매자는 소유권이 이전되는 순간 사라지는 임대 보유권에 프리미엄을 지불했기 때문이다.
임대 측면은 경영진 파견 및 고급 서비스드 아파트 운영자에게는 현실적인 옵션이다. 하지만 Thao Dien의 초프리미엄 임대 시장은 계절적 요인과 기업 외국인 파견 흐름에 의존한다. 이것은 확실한 수익원이 아니다. 먼저 라이프스타일 자산이며, 두 번째로 임대 투자 상품이다.
예산이 있고 직접 유닛을 사용할 의사가 있다면, The Berkley의 Garden 구성은 확실히 매력적이다. 순수 투자 목적 구매의 경우, 수치를 더 면밀히 검토해야 한다.
유닛 타입별 재판매 유동성: 매도하고 싶을 때 일어나는 일
해외 구매자들은 첫날부터 엑스트라전(exit) 전략에 대해 생각하는 경우가 드물다. 하지만 The Berkley에서는 반드시 생각해야 한다. 50년 임대 보유 구조는 토지사용권(영구소유권) 구매와 재판매 메커니즘이 다르기 때문이다.
좋은 소식은 2023년 주택법에 따라 쿼터 내 다른 외국인에게 또는 베트남 국적자에게 자유롭게 유닛을 재판매할 수 있다는 것이다. 베트남 국적자에게 판매할 경우 소유권은 영구소유권으로 전환된다. 대기 기간(lock-up period)은 없다. 하지만 "판매할 수 있다"와 "쉽게 판매할 수 있다"는 것은 전혀 다른 문제이다.
81m² 2베드룸 유닛의 재판매 유동성은 가장 높다. 구매자 풀이 가장 넓다. 잔여 예산을 보유한 외국인 구매자와 Thao Dien 주소지를 찾는 국내 구매자 모두가 대상이다. 이 부문의 거래 속도는 District 2 전체 프로젝트 중 가장 빠르다.
중형 유닛의 경우 중간 수준의 유동성 영역에 있다. 구매 가격이 더 높고, 외국인 구매자 풀이 더 작으며, 국내 구매자들은 최초 구매 이후 시장에 나온 최신 재고와 비교 평가할 것이다. 판매는 되겠지만, 더 긴 마케팅 기간과更多的 가격 협상을 예상해야 한다.
150m² 이상의 Garden 유닛의 재판매는 그 자체로 하나의 프로젝트이다. 니치 대상에게 고가 임대 보유 상품을 마케팅해야 한다. Ho Chi Minh시의 중개인 네트워크는 이를 처리하는 방법을 알고 있지만, 빠른 성사(will not expect a quick close)를 기대해서는 안 된다. 최소 3~6개월의 활발한 마케팅 기간을 감안해야 하며, 최초 구매 가격이 아닌 현재 신축 대안과 현실적으로 가격을 책정해야 한다.
Thao Dien의 임대 수요: 임차인이 실제로 원하는 평면도
The Berkley는 단기 임대 라이선스를 포함하고 있다. 이는 실제 가치가 표면보다 훨씬 높다. 많은 Ho Chi Minh시 콘도미니엄 빌딩들은 단기 임대를 제한하거나 금지하고 있다. 처음부터 라이선스가 내장되어 있다는 것은 플랫폼에 바로 리스팅하고 서비스드 아파트 시장에 진출할 수 있다는 의미다. 빌딩 관리 규정 변경을 기다릴 필요가 없다. 일부 프로젝트에서는 몇 달이 걸리거나 아예 변경되지 않을 수 있다.
다만 선택하는 유닛 타입이 임차인 프로필을 결정한다.
2베드룸 (81m²): 이것이 핵심 상품(workhorse)이다. 3~12개월 계약을 맺은 기업 임차인, 대사관 가족, 공동으로 유닛을 사용하는 어학원 교사, 그리고 거실과 홈 오피스용 두 번째 침실을 원하는 디지털 노마드가 대상이다. The Berkley 전체 유닛 타입 중 입주 가능성(occupancy potential)이 가장 높다. 주요 목표가 임대 수익이라면 수치가 맞아떨어지는 곳이 바로这里이다.
중형 유닛: 이제 서비스드 아파트 등급에서 경쟁하게 된다. 운영자들은 적절한 라이선스를 갖춘 빌딩에서 잘 가구가 비치되고 관리가 잘 된 유닛을 원할 것이다. 1박 단가가 더 높지만 특정 기준에 맞게 가구를 비치하고 교체를 관리해야 한다. 또는 운영자에게 유닛을 맡기고 그들의 수수료 구조를 받아들여야 한다. 이러한 유닛은 개인 사용과 임대 수익을 동시에 원하는 소유자에게 가장 적합하다.
Garden 유닛 (176m²): 임대는 가능하지만 주된 목적은 아니다. 고급 파견을 대상으로 한다. 6개월 파견 기간의 가족, 공간을 원하는 외교관 등이 대상이다. 임차인 풀은 존재하지만 적으며, District 1, District 7, 그리고 Thao Dien 전역에 걸쳐 대안이 있다. 경쟁력 있게 가격을 책정하거나 공실 기간을 대비해야 한다.
실용적인 의사결정 프레임워크
위의 모든 내용을 고려할 때, The Berkley의 외국인 구매자를 위한 분석은 다음과 같다:
최고의 임대 수익과 가장 쉬운 재판매를 원한다면: 81m² 2베드룸 유닛을 목표로 해야 한다. 서둘러야 한다. 이 라인의 외국인 케이터먼트(quota)가 먼저 채워질 것이다. 임대 준비 표준에 맞는 완전한 가구 비치 예산을 마련해야 한다.
개인 사용과 일부 임대 수익을 원한다면: 중형 등급이 편안하게 거주할 공간과 부재 시 임대할 옵션을 제공한다. 재판매는 중간 수준이며, 임대 입주는 안정적이지만 자동으로 이루어지지는 않는다.
고급 주거 공간을 원하며 보유 기간을 수용할 수 있다면: 최대 176m²의 가든 유닛은 라이프스타일 선택이다. 쉽게 매각하거나 확정 임대수익을 기대하고 구매해서는 안 된다. SonKim Land의 뛰어난 시공 품질과 함께, Thao Dien에서 가장 조용하고 녹지가 풍부한 지역 중 하나에서 거주하고 싶다는 이유로 구매해야 한다.
어떤 경우든, 주택법 제19조에 따라 전체 외국인 소유 한도인 30% 범위 내에서 소유권이 인정되며, 동법 제20조에 따라 50년 임대기간이 적용되고, 시행 세부사항은 정령 95/2024/ND-CP에 의해 규율된다. SonKim Land와의 주택매매계약(SPA)을 가능한 한 빨리 제출하는 것이 중요하다. 한도는 한정되어 있으며, 한도가 채워지면 이의신청 절차는 존재하지 않는다.
자주 묻는 질문
외국인으로서 The Berkley에서 한 채 이상의 유닛을 구매할 수 있나요?
네 — 한도는 구매자별이 아니라 빌딩별로 적용됩니다. 외국인 소유 슬롯이 남아 있는 한 여러 유닛을 구매할 수 있습니다. 실제로 이 규모의 프로젝트에서 한 명의 구매자가 25개 슬롯 중 2개를 차지하는 경우는 드물므로, 반드시 가능하다고 기대해서는 안 됩니다.
다른 외국인에게 매도할 경우 50년 임대기간은 어떻게 되나요?
남은 임대기간은 새로운 구매자에게 양도됩니다. 10년차에 매도하면 구매자는 40년을 인수하게 되며, 이는 주택법 제20조에 따라 갱신 가능합니다. 이것은 베트남에서 외국인 소유 부동산의 일반적인 재판매 조건입니다.
입주 후 리모델링이 가능한가요?
내부 리모델링은 일반적으로 빌딩 관리 규정 내에서 허용됩니다. 구조 변경 또는 외관 변경은 승인이 필요합니다. The Berkley의 입주는 2026년 4분기로 예정되어 있으므로, 구매 전에 SonKim Land 또는 관리위원회에 리모델링 규정을 확인해야 합니다.
단기 임대 라이선스가 모든 유닛 유형에 보장되나요?
해당 프로젝트는 빌딩 수준의 단기 임대 라이선스를 보유하고 있습니다. 개별 유닛의 사용은 빌딩 관리 정책을 따르지만, 라이선스는 유닛별이 아닌 프로젝트 수준의 속성입니다. 운영 세부사항은 개발사에 확인하시기 바랍니다.
다른 Thao Dien 프로젝트와 비교했을 때 가격은 어떤가요?
2026년 8월 기준 m²당 1억 5,000만 VND(약 5만 7,000 USD)로, The Berkley는 Thao Dien 콘도미니엄 중 프리미엄급에 위치합니다. SonKim Land의 브랜드는 프리미엄 가치를 지니며, 총 85세대, 층당 5세대의 밀도는 대부분의 경쟁 프로젝트보다 낮습니다. 이것이 프라이버시, 시공 품질, 매각 포지셔닝에 대한 고객님의 우선순위를 충족시키는지는 고객님의 판단에 달려 있습니다.
다음 단계
85세대. 25개 외국인 슬롯. 이것이 핵심 수치입니다. The Berkley의 구성이 고객님의 예산 및 전략과 부합한다면, 다음 단계는 간단합니다: SonKim Land 영업팀에 현재 가용 일정을 요청하고, 남아 있는 외국인 소유 슬롯을 확인하며, 한도가 마감되기 전에 주택매매계약(SPA) 절차를 진행하시기 바랍니다. 결정을 내리기 위해 두 번째 기사를 기다리지 마십시오 — 빌딩 역시 기다려 주지 않습니다.
