외국인은 베트남에서 어떻게 부동산을 구입하나요? (2026)
네. 베트남 입국이 허가된 외국인(외교·영사상 면제 대상자 제외)은 상업용 주택 프로젝트의 아파트나 주택을 개발사 또는 다른 외국인 소유주에게서 살 수 있으며, 베트남인 소유주에게서는 살 수 없습니다(2023년 주택법 제17조 제2항·제18조 제3항. 법이 정한 유일한 예외는 베트남 국민과 혼인한 외국인으로, 제20조 제2항 c호). 매수는 아파트 한 동당 외국인 쿼터 30% 이내에서만 가능하며(제19조 제1항), 핑크북 발급일부터 최장 50년간 소유합니다(제20조 제2항 c호). 이 기간은 핑크북에 기재된 최초 만료일부터 최장 50년까지 1회에 한해 연장할 수 있습니다. 만료 최소 3개월 전에 주택 소재지의 성급 인민위원회에 신청하면, 인민위원회는 적법한 서류를 접수한 날부터 30일 이내에 결정하며 거부할 때는 사유를 서면으로 밝혀야 합니다. 승인서를 받은 날부터 15일 이내에 이를 제출해야 새 기간이 핑크북에 기재됩니다(시행령 제95/2024/ND-CP호 제6조). 외국인 소유주에게서 산 경우에는 그 소유주의 50년 중 남은 기간 동안 소유하며, 아직 갱신하지 않았다면 갱신할 수 있고, 베트남인에게 전매하면 장기(영구) 소유권으로 전환됩니다. 전체 일정은 50년 갱신 시계 가이드에서 확인하실 수 있습니다.
- 매수 상대: 상업용 주택 프로젝트의 개발사(매매 또는 임대 후 매입), 또는 그 경로로 이미 해당 주택을 소유한 외국 기관·외국인입니다. 그 밖의 취득 경로는 프로젝트 내 상업용 주택의 증여와 상속뿐입니다. 개발사에게서 매수할 때는 공식 매매계약(SPA)을, 외국인 소유주에게서 매수할 때는 그 소유주와 매매계약을 체결합니다. 제8조 제2항 c호도 외국인은 제17조 제2항에 따른 형태로만 주택을 소유할 수 있다고 다시 규정하므로, 베트남인 소유주에게서 매수하는 경로는 없습니다. 법이 정한 유일한 예외로, 베트남에 거주하는 베트남 국민과 혼인한 외국인은 베트남 국민과 같은 권리로 주택을 소유하며, 베트남 입국이 허가된 재외 베트남인과 혼인한 외국인은 재외 베트남인과 같은 권리를 가집니다. (2023년 주택법(27/2023/QH15) 제17조 제2항 b호·c호, 제8조 제2항 c호, 제20조 제2항 c호 제2·3단락 — 관보 37+38호, 2024-01-08, 10-20쪽)
- 외국인 쿼터: 외국 기관과 외국인 개인은 합산하여 아파트 건물 한 동 세대수의 30%까지 매수·임대 후 매입·증여·상속으로 취득해 소유할 수 있고, 단독주택(빌라·타운하우스)은 동(洞)급 행정구역(ward) 하나의 인구 규모에 해당하는 지역당 250채까지만 소유할 수 있습니다. 시행령은 이 인구 기준을 10,000명으로 정하고, 30%를 해당 건물의 주거용 세대수 기준으로 계산하며(여러 블록이 하나의 포디움을 공유하면 블록별로 계산), 쿼터를 초과한 거래는 무효로 하여 핑크북이 발급되지 않고 매도인이 매수인에게 손해를 배상해야 한다고 규정합니다. (2023년 주택법(27/2023/QH15) 제19조 제1항; 시행령 제95/2024/ND-CP호 제5조 제1항, 제5조 제2항 a호, 제7조 제3항)
- 기간: 외국인 개인은 계약에서 합의한 기간 동안 소유하되 증서(핑크북) 발급일부터 50년을 넘을 수 없으며, 소유 기간은 증서에 기재되어야 합니다. 외국 기관의 소유 기간은 연장분을 포함한 투자증명서상 기간을 넘을 수 없습니다. (2023년 주택법(27/2023/QH15) 제20조 제2항 c호, d호)
- 법률상 갱신 규정: 소유자가 원하면 1회에 한해 최장 50년 연장할 수 있으며, 절차는 정부가 정합니다. (2023년 주택법(27/2023/QH15) 제20조 제2항 c호, 제19조 제3항)
- 갱신 절차: 만료 최소 3개월 전에 다음 서류 1부를 주택 소재지의 성급 인민위원회에 직접 방문, 우편 또는 온라인으로 제출합니다 — 시행령 부록 I의 서식 01 신청서, 핑크북 인증 사본(또는 원본을 함께 제시해 대조하는 사본), 신청 시점 기준 베트남 입국 도장이 찍힌 유효 여권 사본 또는 이에 준하는 입국 서류. 인민위원회는 적법한 서류를 접수한 날부터 30일 이내에 심사하여, 신청인이 주택법상 대상·요건을 여전히 충족하면 1회 연장 승인서를 발급합니다. 연장 기간은 신청한 기간으로 하되 증서상 최초 만료일부터 최장 50년입니다(외국 기관은 연장된 투자등록증명서상 기간까지). 요건을 충족하지 못하면 사유를 밝힌 서면으로 회신해야 합니다. (시행령 제95/2024/ND-CP호(2024-07-24 공포, 2024-08-01 시행) 제6조 제1항, 제2항 a호·b호 — 정부 포털 원본 스캔 7-8쪽에서 확인)
- 승인 후: 인민위원회는 승인서를 신청인과 핑크북 발급 기관에 함께 송부하며, 소유자는 승인서를 받은 날부터 15일 이내에 토지법에 따른 핑크북상 소유 기간 변경 등기 신청서와 함께 승인서를 제출해야 합니다. 최초 기간이 끝나는 시점에 출국 명령이나 추방 결정을 받은 외국인(또는 활동 종료를 강제당한 외국 기관)에게는 연장이 허용되지 않으며, 이 경우 주택은 주택법 제20조 제2항 dd호 또는 제21조 제2항 d호에 따라 처리됩니다. (시행령 제95/2024/ND-CP호 제6조 제2항 b호 제2단락, 제2항 c호, 제3항)
- 임대와 만료 전 출구: 소유 기간 중에는 주택을 임대할 수 있고, 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 사람에게 직접 또는 대리인을 통해 매도하거나 증여할 수 있습니다. 매수인·수증자가 베트남 기관·개인 또는 재외 베트남인이면 제10조 제1항에 따른 소유자 권리를 온전히 가지며, 이 권리에는 소유 기간이 없습니다. 시장에서 ‘영구 소유권’이라 부르는 것이 이것이며, 법률 자체는 이 표현을 쓰지 않습니다. 매도·증여하지 않은 채 기간이 만료되면 해당 주택은 공공 재산이 됩니다. (2023년 주택법(27/2023/QH15) 제20조 제2항 dd호, 제8조 제1항 a호·b호, 제10조 제1항)
- 아직 확정되지 않은 개정안: 2026년 9월 보도된 건설부의 주택법 개정 초안은 외국 기관·개인의 단독주택 소유(250채 규정)를 폐지하고 아파트만 허용하되, 한 동당 30%, 50년 보유와 최장 50년 1회 연장은 그대로 유지하는 내용으로, 2026년 연말 국회 회기에 상정될 예정입니다. 개정안이 통과되기 전까지는 위 규정이 적용되며, 시행령 95/2024호 제6조는 2025년 분권 시행령 140/2025호·144/2025호로 바뀌지 않았습니다. (Tuoi Tre 2026-09-16, 2026-09-21; Bao Phap luat(doanhnhan.baophapluat.vn) 2026-09-18; 시행령 제140/2025/ND-CP호·제144/2025/ND-CP호(2025-06-12), 2026-09-30 확인)
구입 자격 요건
베트남에 합법적으로 입국한 외국 개인은 누구나 주택을 구입할 수 있으며, 입국 스탬프가 있는 유효한 여권이 기본 요건입니다. 베트남에서 운영하는 외국인 투자 기관도 임직원을 위해 주택을 소유할 수 있습니다. 아파트 소유에 거주 자격이나 취업 허가는 필요하지 않습니다.
소유할 수 있는 것과 없는 것
외국인은 외국인 구입이 개방된 상업용 주택 프로젝트의 아파트를 소유할 수 있습니다. 토지 사용권은 직접 소유할 수 없으며, 국방 또는 안보 목적으로 지정된 구역의 프로젝트는 제외됩니다. 예약 전 특정 프로젝트가 외국인 구입 가능 목록에 있는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
외국인 소유 쿼터
주택법은 외국인 소유 비율을 건물 한 동당 아파트의 30%로 제한하며, 동(坊) 단위 구역 내 단독 주택에 대해서도 일정 비율의 상한을 둡니다. 한 건물이 쿼터에 도달하면 해당 건물에서는 더 이상 외국인에게 판매할 수 없으므로, 자격은 분양 진행에 따라 달라질 수 있어 조기 확인이 중요합니다.
구입 절차
- 프로젝트가 외국인 구입 가능하며 쿼터가 남아 있는지 확인합니다.
- 세대를 예약하고 계약금/예약 약정을 체결합니다.
- 시행사와 공식 매매 계약(SPA)을 체결합니다.
- 약정된 일정에 따라 베트남 허가 은행을 통해 대금을 송금합니다.
- 인도를 받고, 이후 소유 증서(이른바 "핑크북")를 수령합니다.
소유 기간, 재판매 및 영구 소유권 전환
외국인 소유는 법에 따라 갱신 가능한 50년 소유권입니다. 주택을 자유롭게 재판매하거나 임대할 수 있습니다. 베트남 국민에게 재판매하면 해당 매수인에 대해 소유권이 장기(영구) 소유권으로 전환됩니다.
자주 묻는 질문
외국인이 베트남에서 토지를 소유할 수 있나요?
없습니다. 외국인은 아파트(주거 자체)는 소유할 수 있으나 토지 사용권은 소유할 수 없습니다. 베트남의 토지는 사용권 제도로 운영되며, 외국인 매수인은 주택 자체를 핑크북 발급일부터 최장 50년간 소유하며 갱신할 수 있고, 베트남인에게 전매하면 장기(영구) 소유권으로 전환됩니다.
외국인은 아파트를 얼마나 오래 소유할 수 있나요?
2023년 주택법에 따라 갱신 가능한 50년입니다. 이후 주택을 베트남 국민에게 매도하면 소유권이 영구 소유권으로 전환됩니다.
구입하려면 베트남에 거주해야 하나요?
아닙니다. 거주 자격이나 취업 허가는 필요하지 않습니다. 베트남에 합법적으로 입국한 유효한 여권이 아파트 구입의 기본 요건입니다.
외국인 구입 가능 프로젝트를 살펴볼 준비가 되셨나요?
예산과 목표를 알려주시면 고객님의 언어로 추천 목록을 회신해 드립니다.
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