外国人如何在越南购置房产？（2026）
可以。获准入境越南的外国人（享有外交或领事豁免者除外），可以在商品住宅项目中向开发商或其他外国人业主购买公寓或住宅（向外国人业主购买者承接剩余年限，若尚未续期仍可申请续期），但不能向越南人业主购买（《2023年住房法》第17条第2款、第18条第3款；法律唯一的例外是与越南公民结婚的外国人，见第20条第2款c项）。购买须在每栋公寓楼30%的外籍配额以内（第19条第1款），自粉红本颁发之日起最长持有50年（第20条第2款c项）。该期限可续期一次，自粉红本上的首次到期日起最长再延50年：须在到期前至少3个月，向住房所在地的省级人民委员会提出申请；委员会在收到齐全有效的材料后30日内作出决定，不予批准的须书面说明理由；业主收到批准书后15日内须提交批准书，新期限才会记载在粉红本上（第95/2024/ND-CP号法令第6条）。转售给越南买家后，即转为长期（永久）产权。完整时间线见50年续期时钟指南。
- 可以向谁购买：商品住宅项目的开发商（购买或租购），或已通过该途径持有该住房的外国机构、外国个人；其他取得途径只有受赠和继承项目内的商品住房。向开发商购买签订正式买卖合同（SPA）；向外国人业主购买，则与该业主签订买卖合同。第8条第2款c项再次规定，外国人只能以第17条第2款规定的形式拥有住房，因此不存在向越南人业主购买的途径。法律载明的唯一例外：与在越南生活的越南公民结婚的外国人，可拥有住房并享有与越南公民相同的业主权利；与获准入境越南的海外越南人结婚者，享有与海外越南人相同的权利。 (《2023年住房法》（第27/2023/QH15号）第17条第2款b项、c项，第8条第2款c项，第20条第2款c项第2、3段 — 公报第37+38号，2024-01-08，第10-20页)
- 外籍配额：外国机构与个人合计，通过购买、租购、受赠或继承取得并拥有的套数，最多为一栋公寓楼的30%；独栋住宅（别墅、联排住宅）在人口相当于一个坊级行政区的区域内最多250套。法令将该人口基准定为10,000人，30%按该栋楼住宅用途的套数计算（多栋楼共用一个裙楼的，按各栋分别计算）；超出配额的交易无效：不颁发粉红本，且卖方须赔偿买方。 (《2023年住房法》（第27/2023/QH15号）第19条第1款；第95/2024/ND-CP号法令第5条第1款、第5条第2款a项、第7条第3款)
- 期限：外国个人按合同约定的期限持有，但自产权证书（粉红本）颁发之日起不得超过50年，且持有期限须在证书上注明。外国机构的期限不得超过其投资证书所载期限（含延期）。 (《2023年住房法》（第27/2023/QH15号）第20条第2款c项、d项)
- 法律本身的续期规定：业主有需要的，可续期一次，最长50年；具体程序由政府规定。 (《2023年住房法》（第27/2023/QH15号）第20条第2款c项、第19条第3款)
- 续期程序：在到期前至少3个月，以当面递交、邮寄或在线方式，向住房所在地的省级人民委员会提交一套材料：法令附录I的01号表格申请书、经认证的粉红本复印件（或复印件附原件以供核对），以及申请时盖有越南入境章的有效护照复印件或同等入境文件。委员会在收到齐全有效的材料后30日内审核，若申请人仍符合住房法规定的对象和条件，即出具一次性续期批准书，续期期限按申请确定，但自证书上的首次到期日起最长50年（外国机构以其已延期的投资登记证书期限为上限）；不符合条件的，须书面答复并说明理由。 (第95/2024/ND-CP号法令（2024-07-24发布，2024-08-01生效）第6条第1款、第2款a项、b项 — 依政府门户网站原始扫描件第7-8页核对)
- 获批后：委员会将批准书同时送达申请人和颁发粉红本的机关；业主须在收到批准书之日起15日内，依照土地法申请在粉红本上办理持有期限变更登记，并一并提交批准书。首次期限届满时，如已被越南主管机关责令出境或驱逐出境（外国机构为被迫终止经营），则不予续期，住房按住房法第20条第2款dd项或第21条第2款d项处理。 (第95/2024/ND-CP号法令第6条第2款b项第2段、第2款c项、第3款)
- 出租与到期前退出：持有期间可以出租住房，也可以直接或委托他人，将住房出售或赠与在越南有资格拥有住房的人。买方或受赠人如为越南机构、个人或海外越南人，即享有第10条第1款规定的完整业主权利，且该权利没有持有期限——即市场所说的“永久产权”，但法律本身并未使用这一说法。如期限届满时住房既未出售也未赠与，即归为公有财产。 (《2023年住房法》（第27/2023/QH15号）第20条第2款dd项、第8条第1款a项、b项、第10条第1款)
- 尚未成为法律：2026年9月报道的建设部住房法修正草案，拟取消外国机构和个人拥有独栋住宅的权利（250套规定），只保留公寓，但仍维持每栋30%、持有50年并可续期一次、最长50年；预计提交2026年年底的国会会议审议。草案通过前仍适用上述规定；第95/2024号法令第6条并未因2025年的分权法令第140/2025号、第144/2025号而改变。 (Tuoi Tre 2026-09-16、2026-09-21；Bao Phap luat（doanhnhan.baophapluat.vn）2026-09-18；第140/2025/ND-CP号、第144/2025/ND-CP号法令（2025-06-12），2026-09-30核对)
谁具备购买资格
任何合法入境越南的外国个人均可购房；持有效护照并有入境章为基本条件。在越南运营的外资机构亦可为员工持有房产。持有公寓无需居留身份或工作许可。
可持有与不可持有的标的
外国人可在开放外国买家的商业住宅项目中持有公寓。您不可直接持有土地使用权，且划为国防或安全用途区域的项目不在此列。预订前，务必确认特定项目列于可供外国人购买的名单上。
外国人持有配额
《住房法》将外国人持有比例上限定为任一栋建筑内公寓的 30%，并就坊级行政区内的低层住宅定有一定比例上限。一旦某栋建筑达到配额，该栋即不得再售给外国人 — 因此资格会随项目销售而变动，及早确认十分重要。
购买流程
- 确认项目开放外国人购买且仍在配额之内。
- 预订单位并签署定金／预订协议。
- 与开发商签署正式买卖合同（SPA）。
- 按约定时间付款，款项通过越南持牌银行汇付。
- 办理交付，并于日后取得产权证书（俗称「粉红本」）。
产权年限、转售与永久产权转换
外国人拥有的是 50 年产权，依法可续期。您可自由转售或出租房产。当您转售给越南公民时，该产权即为该买家转为永久产权持有。
常见问题
外国人可以在越南持有土地吗？
不可以。外国人可持有公寓（住宅本身），但不可持有土地使用权。越南土地属全民所有、由国家统一管理；外国买家拥有的是房产本身的产权：自粉红本颁发之日起最长 50 年，可续期；转售给越南买家后，即转为长期（永久）产权。
外国人能持有公寓多久？
为期 50 年，依据《2023 年住房法》可续期。若日后将房产售给越南公民，产权即转为永久产权。
购买是否需要居住在越南？
不需要。您无需居留身份或工作许可。以有效护照合法入境越南即为购买公寓的基本条件。
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