30% 쿼터와 50년 임차권 해설
2023년 주택법(2024년 8월 1일 시행)에 따라 외국인은 개발사 또는 다른 외국인 소유주에게서만 주택을 살 수 있으며, 베트남인 소유주에게서는 살 수 없습니다(제17조 제2항). 외국인 소유분은 아파트 건물 한 동당 세대수의 최대 30%, 승인된 계획상 인구 1만 명인 동(洞)급 구역 한 곳당 단독주택 최대 250채로 제한됩니다(제19조, 시행령 제95/2024/ND-CP호 제5조). 외국인 개인은 핑크북 발급일부터 최장 50년간 보유하며, 요건을 계속 충족하면 만료 최소 3개월 전에 성급 인민위원회에 신청해 첫 기간 만료 시점부터 최장 50년을 1회 연장할 수 있습니다(제20조, 시행령 95호 제6조). 건물별로 외국인이 아직 소유할 수 있는 세대수는 성급 주택관리기관(Ho Chi Minh(호치민)은 건설국, So Xay dung)의 전자정보포털에 공개되며, 매도인은 계약 전에 반드시 이를 확인해야 합니다(시행령 95호 제7조).
- 아파트 외국인 쿼터: 외국인은 아파트 건물 한 동의 세대수 중 합계 최대 30%까지 소유할 수 있습니다(제19조 제1항). 시행령 95호는 이를 해당 동의 주거용 세대수의 30%로 계산하며, 한 건물이 공용 기단부(포디엄) 위의 여러 단위 건물 또는 블록으로 이루어진 경우 단위 건물·블록마다 30%를 적용합니다(제5조 제2항 a호). 상한은 프로젝트가 아니라 건물 단위로 적용됩니다. (Housing Law 2023 (Law 27/2023/QH15) Art. 19(1), Official Gazette Cong bao 37+38 of 08-01-2024 via vanban.chinhphu.vn docid=209627, in force since 01-08-2024 under Law 43/2024/QH15 Art. 2; Decree 95/2024/ND-CP (24-07-2024, effective 01-08-2024, vanban.chinhphu.vn docid=210761) Art. 5(2)(a), text read on the vcci.com.vn full-text mirror because the official PDF is an image scan)
- 단독주택 외국인 쿼터: 인구가 동(洞) 하나에 해당하는 구역, 즉 승인된 계획상 인구 1만 명인 구역에서 외국인이 소유할 수 있는 빌라·타운하우스는 최대 250채이며, 그 구역에 주택 프로젝트가 둘 이상이면 모든 프로젝트를 합산해 250채입니다(시행령 95호 제5조 제1항, 제5조 제2항 b호). 제19조 제2항은 그런 구역에 아파트 건물이 여러 동 있거나 한 도로변에 단독주택이 있는 경우에도 외국인 소유가 제19조 제1항의 수량을 넘지 못한다고 정합니다. (Housing Law 2023 Art. 19(1)-(2); Decree 95/2024/ND-CP Art. 5(1), Art. 5(2)(b))
- 누가, 누구에게서 살 수 있나: 베트남 입국이 허가되고 외교·영사 특권 및 면제 대상이 아닌 외국인 개인은(제17조 제1항 c호, 제18조 제3항) 국방·안보 구역 밖의 프로젝트에서 개발사로부터 상업용 주택을 매수 또는 임대 후 매수하거나(공식 매매계약 SPA), 이미 주택을 소유한 외국 조직·개인으로부터 매수 또는 임대 후 매수하거나(해당 소유주와의 매매계약), 프로젝트 내 상업용 주택을 증여·상속으로 취득할 수 있습니다(제16조 제1항, 제17조 제2항 b호·c호). 제17조 제2항에는 베트남인 소유주에게서 매수하는 경로가 없습니다. (Housing Law 2023 Art. 16(1), Art. 17(1)(c), Art. 17(2)(b)-(c), Art. 18(3))
- 보유 기간: 외국인 개인은 거래에서 합의한 기간 동안 소유하되, 증서(핑크북) 발급일부터 50년을 넘을 수 없습니다. 기간은 증서에 기재되며 최장 50년을 1회 연장할 수 있고(제20조 제2항 c호), 연장 기간은 증서에 기재된 첫 기간이 끝나는 시점부터 계산합니다(시행령 95호 제6조 제2항 b호). 베트남에 거주하는 베트남 국민과 혼인한 외국인은 베트남 국민과 같은 소유자 권리를 가지므로 50년 상한이 적용되지 않습니다(제20조 제2항 c호 둘째 단락). 주택은 자격을 갖춘 사람에게 매도·증여할 수 있고 임대도 가능하지만, 임대하기 전에 관할 주택관리기관에 서면으로 통지하고 임대 소득에 대한 세금을 내야 합니다(제21조 제2항 a호). 베트남 국민(또는 국내 조직, 해외 거주 베트남인)에게 매도하면 50년 기간은 더 이상 적용되지 않으며, 매수인은 제10조 제1항에 따라 기간 제한 없이 베트남 소유자의 완전한 권리를 가집니다. 본 사이트는 이를 영구 소유권이라고 부릅니다(제20조 제2항 dd호 둘째 단락). (Housing Law 2023 Art. 20(2)(c), Art. 20(2)(dd), Art. 21(2)(a), Art. 10(1); Decree 95/2024/ND-CP Art. 6(2)(b). 'Permanent ownership' is the site's wording (src/data/foreign-ownership.ts), not a statutory term)
- 연장(갱신) 절차: 만료 최소 3개월 전에 서류 1부(부록 I 서식 01 신청서, 증서의 인증 사본 또는 원본과 대조할 사본, 베트남 입국 도장이 찍힌 유효 여권 사본 또는 이에 준하는 입국 서류)를 주택 소재지 성급 인민위원회에 직접 방문·우편·온라인으로 제출합니다. 인민위원회는 유효한 서류를 접수한 날부터 30일 이내에, 소유자가 주택법상 대상·요건을 여전히 충족하면 첫 기간 만료 시점부터 최장 50년의 1회 연장을 서면으로 승인하고, 충족하지 못하면 사유를 밝혀 서면으로 회신합니다. 소유자는 승인서를 받은 날부터 15일 이내에 이를 토지 등기 변동 서류와 함께 제출하여 새 기간을 증서에 등재해야 합니다(시행령 95호 제6조 제1항·제2항). 출국 명령 또는 추방 처분을 받은 사람에게는 연장이 허용되지 않습니다(제6조 제3항). 기간이 끝나기 전에는 자격을 갖춘 사람에게 매도·증여할 수 있으며, 매도·증여 없이 기간이 지나면 주택은 공공 재산이 됩니다(제20조 제2항 dd호). (Decree 95/2024/ND-CP Art. 6(1), Art. 6(2)(a)-(c), Art. 6(3); Housing Law 2023 Art. 20(2)(dd))
- 잔여 외국인 쿼터 확인 방법: 국방부와 공안부가 국방·안보 구역을 통보하면, 성급 인민위원회가 외국인이 소유할 수 있는 프로젝트 명단을 결정해 자체 포털에 공표하고 성급 주택관리기관에 보내 게시하게 합니다(제16조 제2항, 시행령 95호 제4조 제2항·제3항). 성급 주택관리기관(Ho Chi Minh(호치민)은 건설국, So Xay dung)은 게시일부터 7영업일 이내에 각 프로젝트와 각 아파트 건물에서 외국인이 소유할 수 있는 주택 수, 그리고 각 프로젝트에서 이미 외국인이 매수·임대 후 매수했거나 증서를 발급받은 주택 수를 게시해야 합니다(제4조 제4항, 제7조 제1항). 개발사 또는 매도인은 계약 전에 이 포털을 확인해야 하고 공개된 수량 안에서만 팔 수 있으며, 계약 후 3영업일 이내에 매수인 이름과 매도한 주택의 주소를 신고하면 기관이 3영업일 이내에 이를 게시하고, 증서 발급기관은 발급 전에 게시된 자료를 확인합니다(제7조 제2항). 제19조의 수량을 초과하거나 외국인 소유가 허용되지 않은 프로젝트에서 이루어진 매매·임대 후 매수·증여는 법적 효력이 없고 증서도 발급되지 않으며, 매도인은 매수인에게 손해를 배상해야 합니다(제7조 제3항). (Housing Law 2023 Art. 16(2); Decree 95/2024/ND-CP Art. 4(2)-(4), Art. 7(1)-(3))
- Ho Chi Minh(호치민) 명단: 시 인민위원회는 2025년 10월 2일 2025년 제3차 명단으로 23개 프로젝트를 공표해 누계 88곳이 되었고, 2026년 1월 14일 5곳이 추가돼 93곳, 2026년 3월 5일 24곳이 추가돼 117곳, 2026년 8월 12일 발표된 제11차 명단(4곳 추가)으로 누계 148곳이 되었습니다. 명단에 올랐다고 해서 해당 건물에 쿼터가 남아 있다는 뜻은 아니므로, 건설국 포털에서 수량을 확인해야 합니다. (Ho Chi Minh Press Centre ttbc-hcm.gov.vn: 02-10-2025 (23 projects, third batch 2025, 88 total, posted on the Department of Construction portal under Decree 95 Art. 7(1)); 14-01-2026 (5 projects, 93 total); 05-03-2026 (24 projects, fifth release, 117 total); press digest 12-08-2026 citing Dan Tri (4 projects, 11th release, 148 total); nhadautu.vn 14-08-2026 (148 total). Press figures, not law)
규정의 법적 근거
주택의 외국인 소유는 베트남 2023년 주택법이 규율하며 2024년 토지법과 함께 적용됩니다. 두 법은 누가 소유할 수 있는지, 무엇을 소유할 수 있는지, 건물 단위 쿼터와 임차 기간을 정합니다. 이 체계는 전국적으로 동일하게 적용됩니다 — 호치민(Ho Chi Minh), 하노이(Ha Noi) 및 기타 지역에서 같은 방식으로 적용됩니다.
30% 쿼터의 작동 방식
아파트 건물 한 동에서 외국인 매수인은 합산하여 최대 30%의 세대를 소유할 수 있습니다. 시행사는 외국인 구입 가능 물량을 기준으로 이를 관리하므로, 한 프로젝트가 외국인 구입이 개방되어 있더라도 건물 단위에서는 일시적으로 마감될 수 있습니다. 단독 주택의 경우 동(坊) 규모 구역마다 별도의 상한이 적용됩니다.
50년 임차권과 갱신
외국인 매수인의 소유권은 증서에 기재된 일자로부터 50년간 유효하며 법에 따라 갱신할 수 있습니다. 이 기간 동안 다른 소유자와 동일하게 주택을 사용·임대·재판매할 권리를 보유합니다.
재판매와 영구 소유권 전환
자격을 갖춘 다른 외국인에게(건물 쿼터 범위 내) 또는 베트남 국민에게 재판매할 수 있습니다. 베트남 국민에게 매도하면 해당 매수인에 대해 소유권이 영구(영구 소유권)로 전환되며, 이는 장기 유동성을 뒷받침하는 특징입니다.
자주 묻는 질문
50년이 끝나면 어떻게 되나요?
2023년 주택법에 따라 임차권은 갱신할 수 있습니다. 기간 연장을 신청하면 되며, 50년 차에 주택을 잃지 않습니다.
30% 쿼터는 프로젝트 기준인가요, 건물 기준인가요?
건물 기준입니다. 외국인 매수인은 건물 한 동당 최대 30%의 아파트를 소유할 수 있으므로, 같은 프로젝트의 두 동은 각각 별도의 30% 한도를 가집니다.
제 아파트를 임대할 수 있나요?
가능합니다. 외국인 소유자는 재판매 권리와 함께 소유 기간 전체에 걸쳐 주택을 자유롭게 임대할 수 있습니다.
외국인 구입 가능 프로젝트를 살펴볼 준비가 되셨나요?
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