富美興與第七郡：韓國買家的胡志明市置產指南

需求更趨選擇性

越南房地產市場歷經了快速擴張、信用環境趨緊、建案延宕及法律審查等不同階段。這段歷史已使買家變得更加謹慎。海外投資者會針對建照審核、交屋時程、管理費以及建商過往實績提出更嚴格的問題。

這種謹慎是健康的。外國買家擁有的在地優勢不如越南本地買家。您可能在異地購屋，使用不同的銀行體系，並依賴翻譯文件。一旦資金轉出且房產難以轉手，任何微小的法律或操作缺陷都可能導致高昂的代價。

最強勁的建案往往有明確的使用場景。它們服務於需要在該地區生活的人們，而非僅依賴投資者之間的相互買賣。對海外買家而言，真實的租賃需求往往是比短期價格上漲更可靠的市場指標。

外國人持有權如何改變投資決策

外國投資者在越南購買房地產的條件與越南國民不同。交易結構必須從一開始就正確規劃。

符合資格的外國個人通常透過與建商簽訂正式買賣合約（SPA）進行購買。該房產必須是獲准外資購買的建案中符合資格的商業住宅單位，且必須在適用的外國人持有名額限制內。

對於公寓，外國人持有比例上限通常為大樓總戶數的30%。對於特定地面住宅建案，法律亦規定每坊最多250戶的上限。這些限制規定於《2023年住宅法》第19條（第27/2023/QH15號法）。其施行細則包含第95/2024/ND-CP號法令。

這是一項許多海外買家會忽略的具體細節：名額的可用性是因建案和大樓而異的。建商可能已將某棟大樓的單位出售給外國買家，而另一棟大樓則有不同的配額或已無外國人名額。請勿僅因建案宣稱對國際買家開放，就假定某個單位仍有購買名額。

紅色產權證與所有權年限

完成交易的外國買家將收到俗稱「紅簿」的所有權證書，此舉取決於該房產的法律狀態及相關行政流程。該文件在概念上並非等同於越南公民的永久所有權。對於外國個人，所有權年限通常為自證書簽發之日起50年，並可依《2023年住宅法》規定申請續約。

50年的期限與續約機制規定於《2023年住宅法》第20條。應將續約視為一項法律程序，而非您財務模型中預設的自動權利。在投入資金前，請務必詢問建商與您的獨立律師，關於該年限如何記錄、將發行哪些文件，以及預期適用的續約程序。

外國屋主可自由轉售或出租該房產，但須遵守越南法律及建案的管理規範。若房產轉售予越南國民，其所有權將轉換為該越南買家的永久所有權。在評估未來流動性時，此轉售途徑至關重要。

在實務上，外國投資者在越南購買房地產時，應在簽約前要求以書面確認四項重點：該戶別是否符合出售資格、剩餘的外國人購買配額、買賣合約（SPA）的簽約主體，以及預期的粉紅書（Pink Book）辦理流程。銷售人員的口頭保證並不夠。

哪些市場訊號最重要？

市場頭條新聞可能噪音很多。認真的海外投資者需要一份能直接連結到收益與轉售價值的重點訊號清單。

• 實際居住需求：確認誰可能承租該戶別，以及他們為何選擇該地段。企業租戶、國際學生、搬遷家庭與本地專業人士可能形成不同的需求型態。
• 交屋與法律進度：檢視建案的施工狀況、核准文件、交屋條件以及建商的歷史紀錄。如果完工或產權辦理時程仍不明確，價格再便宜也不具吸引力。
• 可比供給量：研究租客或轉售買家可能選擇的其他競爭建案。大量同質性公寓的供給可能限制租金漲幅，並使轉售速度變慢。
• 交通實際狀況：衡量目前往返辦公室、學校、醫院與機場的通勤時間。未來基礎建設應視為加分項目，而非收益的基礎。
• 持有成本：納入管理費、維護費、家具配置、空置期間的水電費、租賃仲介費，以及可能適用於非居民屋主的稅費。
• 退出市場深度：確認下一位買家可能是越南人、外國人，或兩者皆可。更廣泛的買家群通常帶來更多彈性，但仍需檢查法律資格與配額規定。

一個實用的測試是：先放下促銷說詞，將該物件視為今天的租賃資產來評估。這個地段是否仍然合理？本地仲介是否能提供可比租金？該戶別的格局是否適合潛在租客？如果答案不理想，那麼未來增值可能承擔了過多的投資理由。

公寓 vs. 透天／有地產權物件

公寓通常對海外買家來說更為直接，因為法律架構與配額制度在建物層級較容易確認。有地產權住宅可能提供不同的價值主張，但外國人持有仍受制於建案與坊里的配額限制。可供選擇的物件可能也較少，而且產權、土地使用權與建案條件都需要仔細審查。

外國投資者絕不應將透天厝或別墅廣告視為買家可以合法持有的證明。應確認該特定建案是否開放外國人持有，且配額仍可用於本次交易。

以現金流與退出機制為核心建構報酬

房地產購買不應只依賴預期售價。外國投資者還面對匯率風險、跨國匯款成本，以及在越南與本國司法管轄區可能的稅務義務。您的模型應以您用於投資決策的幣別顯示購買價格，同時在合約與付款時程中保留以越南盾計價的原始數字。

即使公寓的越南盾價格持平，匯率變化也可能改變最終結果。從台灣、韓國、中國大陸或香港匯款的買家，應確認允許的付款管道、銀行文件，以及未來將售屋所得匯出海外的流程。請妥善保存合約、付款紀錄、稅單與售屋文件。銀行可能要求提供原始投資證明，以及稅負或其他義務已處理完畢的證明。

租金收入也需要務實評估。總租金不等於淨報酬。非居民屋主可能面臨租金收入的稅務要求，而物業管理、維修與空置期都會減少實際收入。稅務處理可能因交易型態與屋主個人情況而異，因此最終計算應交由越南稅務顧問處理，而非依賴銷售文宣。

對許多海外買家而言，合理的持有策略是：在需求穩定的地段購買已完工或接近完工的住宅，以專業標準配置家具，並在等待長期資本增值的同時接受合理的租金報酬。這種做法可能不如購買遠期承諾來得令人興奮，但更容易掌握與監控。

轉售規劃從第一天就開始

請向建商詢問外國屋主通常如何轉售戶別，以及該建物是否具有活躍的次級市場。確認未來買家是否因為外國配額已滿而必須為越南籍，或者是否有其他符合資格的外國買家可以承接該戶別。

轉售給越南籍人士可將產權轉為永久持有，這可能擴大買家群。不過，交易仍須妥善完成文件，且所有權狀態應由雙方法律顧問確認。您的退出計畫也應涵蓋仲介費、稅費、交割時程，以及資金匯回的程序。

因此重點在於：為在越南購買房地產的外國投資者撰寫一篇簡短市場觀察文章，內容應保持務實而非促銷導向。最好的投資不一定是銷售氣勢最強的建案，而是具備可防禦需求基礎與可行退出機制的物件。

外國買家的盡職調查清單

在支付訂金之前，海外投資者應要求提供可供獨立審閱的文件。具體文件會因建案而異，但以下檢查項目是實用的起點。

• 確認建商的法定身分，以及簽署買賣合約（SPA）的法人主體。
• 要求書面確認該建案與戶別類型符合外國人所有權資格。
• 核實該大樓或透天厝建案目前的外國人持有配額餘量。
• 審閱SPA的付款時程、交屋條件、違約條款與退款條件。
• 確認預期之粉紅書（所有權狀）申請與核發流程。
• 詢問預估管理費、修繕基金處理方式及物業管理安排。
• 依可比之已完工物件，取得獨立租金評估。
• 確認租金、售屋所得及其他資金如何匯至您的海外銀行帳戶。

請委任代表您、而非僅代表建商的律師。雙語顧問可協助說明英文翻譯內容，但越南文合約與官方文件仍是交易核心。切勿因為配額被形容為「即將售罄」而簽約。若該戶別確實合適，相關文件應能經得起仔細審查。

海外買家常見問答

外國人可以在越南購買公寓嗎？

符合資格之外國自然人，可向經核准之建案購買允許之商業住宅，通常係透過與建商簽訂正式SPA辦理。購買行為須在外国人持有配額範圍內，買方應於支付具約束力之款項前確認自身資格。

外國人可以在越南持有房地產多久？

外國人持有期限一般為50年，並可依2023年《住宅法》第20條申請延長。持有期限與展延狀況，應對照所有權狀及現行行政規定加以確認。

外國屋主可以將物業出租嗎？

可以。外國屋主可依越南法律、稅務義務及建案大樓規約出租該住宅。當地物業管理公司可協助處理租客、維護與申報事宜，但合規責任仍由屋主承擔。

外國人可以在越南出售物業嗎？

可以。該住宅可轉售。買方可能是另一位符合資格之外國人，或越南籍人士，視該物業之配額與法律條件而定。若轉售予越南籍人士，該買方之所有權將轉換為永久持有。

外國投資人在匯款前應確認哪些事項？

應確認建商、建案資格、剩餘配額、SPA條款、付款帳戶、稅務狀況及預期粉紅書流程。同時應與您的銀行確認，日後於租賃或轉售交易完成後，資金如何匯回海外。

對於在越南購置房地產之外國投資人而言，市場仍存在具可信度之機會，但「審慎篩選」所能發揮的作用，已大於「樂觀預期」。請從合法途徑著手，再以真實租客需求與務實之退場機制，檢驗地段價值。一份完整之文件審查，遠比又一場銷售簡報更具價值。

若您正在比較胡志明市、河內、守德或其他主要市場之建案，請索取外國人買家評估報告，內容應涵蓋配額狀態、持有期限、租金假設與轉售考量。重點在於：一篇針對越南置產之外國投資人的市場洞察短文，唯有能協助您做出更明智之購買決策時，才具有價值。