Imperia Sky Park：外國買家在 Ha Noi 購置房地產，而非 Saigon，應了解的事項

第一個決定因素是地理位置，而非建築設計：Imperia Sky Park 位於 An Khanh，Ha Noi。在海外買方研究住宅配比、交屋期或截至 2026 年 8 月 19 日每平方公尺 6,500 萬越南盾（約 2,560 美元）的報價之前，這項因素就已經改變了投資評估。

將本案與 Saigon 比較的買方，其實是在比較兩種不同的需求環境。Ha Noi 的租戶來源，與首都的政府、外交、教育、科技及企業活動密切相關。Saigon 則在國際企業、金融、製造業及外籍租戶之間享有更深厚的市場聲譽。兩個市場沒有哪一個必然更好。正確的選擇取決於誰會承租這間公寓、可能入住多久，以及特定大樓的外國人持有配額是否仍然充足。

這正是Imperia Sky Park：海外買方在 Ha Noi 而非 Saigon 購屋應了解的事項的核心議題。本案並非一項泛泛的越南公寓投資。其位於 An Khanh 的位置、開發規模及未來交屋期，都會影響海外買方對需求、流動性及法律可購性的評估方式。

Ha Noi 改變需求結構

An Khanh 使 Imperia Sky Park 納入 Ha Noi 房地產市場，而當地租賃需求應從首都的經濟及行政角色出發理解，而不是套用 Saigon 成熟外籍居住區的市場邏輯。海外投資人應提出一個務實問題：交屋後，哪一類租戶最可能選擇這個位置？

答案可能包括在 Ha Noi 西部工作的專業人士、沿 Dai Lo Thang Long 走廊拓展業務的企業員工、尋求較新公寓產品的家庭，以及工作地點位於首都的國際居民。這與中央 Saigon 或南部成熟商業區通常對應的租戶輪廓，出發點並不相同。

本案所在環境顯示，Imperia Sky Park 位於 An Khanh 的 Dai Lo Thang Long 臨路位置。對海外屋主而言，這個位置之所以重要，是因為租賃表現將取決於本案與 Ha Noi 西部整體就業版圖之間的關係。租戶重視的可能是前往工作地點或學校的便利性，而非鄰近傳統市中心。因此，真正相關的比較並不只是「Ha Noi 與 Saigon」。而是 An Khanh 與競爭公寓所在的確切次市場之間的比較。

Ha Noi 部分租賃市場的季節性也較為明顯。國際租戶可能會配合聘僱合約、學校行事曆，以及外交或企業派任相關的調動來作出決定。房東應以審慎方式估算空置期及重新招租所需時間，而不應假設每間新公寓都能立即吸引長期租戶。

Saigon 往往能為海外投資人提供較熟悉的參考點，因為國際租戶集中在知名區域。這種熟悉感可能讓租戶研究更容易，但並不代表可以省略在地盡職調查。在 Ha Noi，買方可能需要投入更多時間，了解與 An Khanh 相關的就業節點、學校、交通偏好及家庭預算。

誰應該研究租戶來源？

考慮購買套房或小坪數公寓的海外買方，應測試單身專業人士及伴侶的租賃需求。考慮較大戶型或三房複層空中別墅的買方，則應研究家庭租賃需求及企業高階租戶的要求。這些產品不能互相替代。

本案提供從套房到三房複層空中別墅的多元產品，單位面積約為 30 至 200 平方公尺。這樣的產品範圍創造了多種租賃策略，但也意味著，以單一整體租金假設套用於全案並不可靠。套房的租戶輪廓，可能與大型複層戶型截然不同。

六棟塔樓合計約 3,000 戶公寓。大型社區有助於打造具辨識度的居住目的地，但也可能讓大量相似單位同時進入租賃市場。海外買方應詢問銷售團隊：預計有多少相同面積及房型的單位會釋出給外國買方及投資人。這個問題比單純依賴大型案場必然擁有強勁需求的概括說法更有參考價值。

為何 Saigon 比較可能造成誤判

Imperia Sky Park：海外買方在 Ha Noi 而非 Saigon 購屋應了解的事項，部分也是在提醒投資人避免錯誤比較。Saigon 的公寓可能較容易出租，因為位於成熟的國際生活圈內。Ha Noi 的公寓則可能因鄰近特定雇主、學校或西部走廊，而吸引不同類型的租戶。僅憑城市名稱，無法決定投資結果。

來自台灣、香港、中國大陸、韓國及其他市場的海外投資人，往往會先進行城市層級的比較。這樣的做法可以理解。Ha Noi 與 Saigon 擁有不同的城市特色、氣候、產業集中地及居住型態。然而，購屋決策必須迅速從城市層級深入至建案、塔樓及預定退出策略。

Imperia Sky Park 的交屋期訂於 2027 至 2028 年。這讓海外買家有時間評估，目標租戶群是否可能在建案交屋時與完工後的產品相匹配。同時也代表買家應區分目前的開售熱度與未來租賃需求。今日的預約洽談，並不能證明完工後一定會有租戶簽訂租約。

隨著都市基礎建設、就業機會與住宅供應持續發展，越南住宅市場已受到國際投資人的關注。從簽約到交屋期間，市場條件可能發生變化。利率、匯率、施工進度、競爭性供應與法規，都可能影響轉售及租賃市場。外國買家應將建案時程視為規劃參考，而非房價成長的保證。

Saigon 的熟悉度不等同於流動性

對於已熟悉國際租戶偏好區域的投資人而言，Saigon 可能提供較為熟悉的投資路徑。這能讓物業管理與租戶招募更加直接，也可能代表同一批熱門區域的房東競爭相當激烈。

Ha Noi 則需要更具針對性的研究流程。請要求提供 Ha Noi 西部相關次級市場的可比租賃活動證據。確認預計合作的物業管理公司是否已經管理國際租戶。若屋主居住在越南境外，應確認由誰負責帶看、維修、外幣相關問題及租約文件處理。

最具參考價值的比較應當具體明確：將 Imperia Sky Park 的一個單位，與買家原本可能選擇的 Saigon 區域內可比單位進行比較。比較坪數、完工階段、持有資格、預期租戶類型及轉售客群。不要把 An Khanh 的未來建案，與 Saigon 成熟社區內已完工的公寓相提並論，彷彿兩者承擔相同的風險。

外國人配額是否充足，可能是決定性差異

對許多海外買家而言，Ha Noi 與 Saigon 之間最重要的差異不在於需求，而在於所選公寓是否仍能依據適用配額，由外國人合法持有。

公寓建案的外國人持有比例受單棟建築 30% 上限限制。相關規定載於2023 年《住宅法》第 19 條，法律編號 27/2023/QH15。同一條文亦規定每個坊最多可持有 250 戶透天厝。對公寓買家而言，需立即確認的是單棟建築層級的持有上限。

95/2024/ND-CP 號法令為相關施行法令。買家應要求開發商或獲授權的銷售管道，以書面確認所選單位可出售予外國個人，且相關建築仍有外國人持有配額。不要只依賴「建案有外國人配額」的口頭說法。法律上需要確認的是該棟建築及擬進行的交易。

由於需求分布方式不同，Ha Noi 與 Saigon 的配額取得情況可能有所差異。在國際租戶群體強勁且備受追捧的 Saigon 建築中，外國人配額可能迅速引發關注。在 Ha Noi，需求可能更為精準，並與建案的確切位置密切相關。這並不表示 An Khanh 的配額一定較容易取得，而是代表買家必須核實實際配額狀況，不能套用全市性假設。

購屋流程

外國買家須透過開發商簽訂正式的房屋買賣合約。買賣合約應載明公寓單位、交易雙方、付款義務、交屋條款及買家的持有權益。簽約前應進行法律審閱，尤其是買家身處越南境外或使用授權委託書時，更應如此。

符合資格的外國買家享有50 年持有期限，且可依法續期，並須遵循法定架構。相關期限及續期規定載於2023 年《住宅法》第 20 條。持有架構應在合約及產權證書辦理流程中清楚反映。

外國人持有的公寓可依據適用法律及合約要求自由轉售或出租。若出售予越南國民，產權將轉為永久自由持有。這項轉換在轉售時可能相當重要，因為潛在買家群體會隨購買人的國籍及資格而有所改變。

海外買家亦應規劃取得該公寓的粉紅簿。文件及其所記載的持有期限，在核發後應仔細核對。請妥善保存買賣合約、付款紀錄、交屋文件及稅務證明。當出售公寓、匯出資金，或向買家所在地的銀行、會計師或家族辦公室說明該項資產時，這些紀錄可能相當重要。

如何評估 Imperia Sky Park 的海外投資價值

本建案規劃於六棟塔樓內配置約 3,000 戶公寓，提供的戶型從套房至三房天空別墅。公寓所述面積約為 30 至 200 平方公尺。截至 2026 年 8 月 19 日，報價為每平方公尺 6,500 萬 VND（約 2,550 美元）。

這些數據有助於界定購買條件，但無法回答特定單位是否適合投資。買方仍需確認完整取得成本、付款時程、稅費、管理費、裝修需求，以及任何銀行或移轉費用。非居民投資人除了以越南盾計算，也應以本國貨幣進行評估。匯率波動可能改變實際成本，以及出售退出時可收到的資金。

請勿以虛構的收益率作為決策基礎。現有專案資訊並未確立租金收入數字，未來租戶市場也無法保證。相反地，待可取得可比單位後，應根據經核實的當地租賃數據，準備數種營運情境。情境中應納入無租戶期間、維修成本、管理費、稅務義務，以及將收益匯出越南的成本。

應以書面確認的問題

• 這間確切的公寓是否符合外國人持有資格？
• 相關大樓目前還剩多少外國人持有配額？
• SPA 是否會直接與開發商簽署？
• 50 年持有期限及續期安排將如何記錄？
• Pink Book 的預期辦理流程為何？
• 外國屋主轉售或出租時需要哪些文件？
• 屋主匯回出售收益或租金收入時，適用哪些程序？

答案應針對所選單位，而不只是針對整個 Imperia Sky Park。專案可能包含數座大樓、多種單位類型及不同銷售階段。外國人持有資格必須在交易層級進行確認。

Ha Noi 是更適合您的選擇嗎？

Imperia Sky Park：外國買方在 Ha Noi 而非 Saigon 購屋應了解的事項，關鍵在於是否適合您的需求。對於了解首都企業與機構租戶基礎、接受更具地段針對性的租賃分析，並希望投資 An Khanh 大型公寓專案的投資人而言，Ha Noi 可能更為合適。對於優先考慮成熟的國際租賃區域，以及已經熟悉的租戶市場的投資人而言，Saigon 可能更符合需求。

兩種選擇都不應僅根據銷售簡介進行比較。若情況允許，請實地走訪 An Khanh。詢問開發商預期專案在 2027 至 2028 年交屋期間將如何營運。與能夠說明潛在租戶群、但不承諾投資回報的物業管理人員交流。委託獨立律師核查 SPA、配額狀況及持有期限。

合理的下一步是進行單位層級的審查。確認所選公寓適用的價格，查核其所在大樓剩餘的外國人持有配額，並依據買方偏好的持有期間，規劃預期租賃策略。海外置產在法律途徑與商業計畫一併接受檢驗時，通常能發揮最佳效益。

常見問題

Imperia Sky Park 位於何處？

Imperia Sky Park 位於越南 Ha Noi 的 An Khanh，臨 Dai Lo Thang Long 幹道。

在此購屋與在 Saigon 購屋有何不同？

租戶群體有所不同。Ha Noi 的需求應透過首都西部的就業市場、機構及國際居民市場進行評估；相較之下，Saigon 的比較可能更依賴成熟的國際商業區。確切的次級市場比城市名稱更為重要。

外國人可以在 Imperia Sky Park 購買公寓嗎？

外國買方可透過與開發商正式簽署的 SPA 購買符合資格的公寓，前提是該單位仍在大樓外國人持有配額內，且買方符合適用的法律要求。

外國人的持有期限為何？

外國買方持有 50 年期限，並可依據《2023 年住宅法》第 20 條續期。該公寓可以自由轉售或出租。若出售予越南籍人士，產權將轉為永久產權。

外國公寓買方適用何種配額？

根據《2023 年住宅法》第 19 條及第 27/2023/QH15 號法律，每座公寓大樓的外國人持有上限為 30%。第 95/2024/ND-CP 號法令為其施行法令。簽署前，請確認特定大樓的剩餘配額。

在本專案資訊中，有哪些公寓類型可供選擇？

所述產品組合涵蓋套房至三房空中別墅，實用面積約介於 30 至 200 平方公尺。專案由六座大樓組成，約提供 3,000 間公寓。