更新日期：2026年9月
是的，外國人可以購買 Imperia Sensa Park——但前提是您鎖定的特定大樓在越南30%外國人持有配額內仍有餘額，且 MIK Group 能以書面形式提供有日期的建設局通知文件來證明。
您已鎖定胡志明市東區的某個具體地址。兩棟大樓、25層樓高、922戶公寓加上93戶低層住宅，基地面積五公頃，單位面積從31.9至175.5平方公尺（淨面積），房型從套房到三房樓中樓。這就是位於福隆坊的 Imperia Sensa Park，由 MIK Group 開發。而您注意到一個讓多數海外買家卻步的關鍵：此案在我們的目錄中並未被標註為「外國人可購買」。
這個標註至關重要。它不代表您不能購買，也不代表您可以購買。它代表我們尚未驗證決定外國買家一切成敗的關鍵事項——您鎖定的特定大樓與單位是否仍在外国人持有配額內，且有文件可資證明。本指南即為取得該證明的逐步程序，以 Imperia Sensa Park 作為實際案例。不帶任何行銷包裝，只有文件、發行單位，以及能逼出明確答案的關鍵提問。
「未標註」對 Imperia Sensa Park 意味著什麼——以及它不意味著什麼？
請將我們目錄中的標註視為交通號誌，而非法律裁決。綠色代表我們已看到當前、針對特定大樓的證明，顯示外國人銷售可以進行。未標註則代表我們尚未看到。對於 Imperia Sensa Park，此狀態是提醒您在預訂前先進行驗證，而非叫您放棄。
越南允許外國人持有產權，但僅限於嚴格配額之內。您購買的不是建案內的一般持有權，而是特定大樓中的特定公寓，且該大樓在您與開發商簽署買賣契約（SPA）時必須仍有配額餘額。若該大樓的外國人配額已滿，即使高樓層的完美單位也無法賣給身為外國個人的您。若有餘額，則可以——前提是開發商能出示官方文件證明。
對於 Imperia Sensa Park，這意味著您必須以大樓為單位進行驗證。此案有兩棟公寓大樓，每棟各有其30%的上限。93戶低層住宅則適用不同的上限。您不能假設一棟大樓有餘額，另一棟就一定有。您必須逐棟指名詢問。
什麼文件才能證明大樓仍有外國人配額餘額——由誰發行？
開發商可以告訴您很多事情，但只有一種文件能證明建物仍開放外國人購買。學會指名索取這份文件，您將省下數週的往返溝通時間。
您要驗證的是哪項配額規定？
越南的外國人持有配額訂定於《2023年住房法》（第27/2023/QH15號法律）。每位海外買家都需關注其中兩條條文：
- 《2023年住房法》第19條訂定配額本身：任何單一公寓大樓中，外國組織及個人持有的公寓不得超過30%，且任何單一坊內外國人持有的有地住宅不得超過250戶。就 Imperia Sensa Park 而言，30%規定分別適用於兩棟25層大樓，而250戶的坊級上限則適用於福隆坊內的93戶低層住宅。
- 《2023年住房法》第20條訂定外國個人持有的期限：50年租賃權，可續期。您透過與開發商簽訂正式買賣契約（SPA）購買，可自由轉售或出租該住宅；當您轉售予越南籍人士時，該買家的產權將轉換為永久所有權。您作為外國買家所取得的粉紅書（產權證書）即反映此50年可續期之期限。
- 第95/2024/ND-CP號法令為施行細則，詳細規定住房法規在實務上的應用方式。
任何未引用第19條及第20條的外國人資格討論都只是空談。這些條號正是主管機關日後核准或駁回您粉紅書的依據。
什麼文件能證明大樓仍有餘額？
您需要看到兩份相互關聯的文件，請一併索取：
- 1. 建設廳關於外國人資格適用於該特定建物的通知。在胡志明市，市建設廳是發布並更新允許外國組織及個人持有產權之建案與建物名單的機關。對於像 Imperia Sensa Park 這樣的新建案，開發商應能出示官方通知或書面確認，證明 A 棟與 B 棟（使用該建案法定之建物名稱）已列入允許名單，並提供各棟目前已登記之外國人持有戶數。該戶數正是判斷 30% 上限是否仍有空間的關鍵。銷售團隊提供的一頁式行銷函件並非此文件。您需要的是蓋有印章的通知或載明該建物名稱的官方摘錄。
- 2. 外國人粉紅簿（Pink Book）在該建物中已實際核發——或正在核發中的證明。外國買家的粉紅簿（土地使用權、房屋所有權及附著土地其他資產之證明書）由省級或市級自然資源與環境廳依據配額審查核發。若開發商能出示近期核發給同一棟外國買家的粉紅簿，或土地登記機關書面確認該棟之外國人粉紅簿卷宗正在受理中，即為強而有力的佐證。若他們僅能出示越南人的粉紅簿，則對外國人配額一事毫無證明力。
為何兩者皆需？建設廳通知告訴您該建物原則上對外國人開放；粉紅簿證據則告訴您配額在實務上尚未額滿。兩者兼備，您才能安心。
海外買家常忽略的一個細節：配額會在您簽署買賣契約（SPA）時審查一次，並在您提交粉紅簿卷宗時再次審查。一棟建物今天開放，下一季可能就額滿。這就是為何六個月前一句口頭「是的，外國人可以在此購買」毫無意義。您需要一份與該建物及當前銷售期間相符的註明日期文件。
如何向 MIK Group 索取證明——哪些具體問題能獲得明確答覆？
您無需針鋒相對，但必須具體明確。模糊的問題只會得到模糊的答案；具體的問題才能促使開發商的法務或銷售行政團隊調出實際檔案。
針對 Imperia Sensa Park，您應逐字傳送哪些內容？
請將您的請求寄給開發商的銷售行政或法務部門，而非僅是第一線銷售顧問。若您是透過仲介辦理，請要求對方以公司信箋或官方電子郵件提供書面回覆，而非聊天訊息。
- 「請確認 Imperia Sensa Park（胡志明市福隆坊）兩棟 25 層公寓大樓向建設廳登記之法定建物名稱。」
- 「請針對各棟提供建設廳通知或官方函件，確認該建物依 2023 年《住房法》第 19 條允許外國組織及個人持有產權，並提供該棟目前外國人已持有之戶數與 30% 上限之對照。」
- 「請確認各棟是否已核發粉紅簿予外國買家；若有，請提供經遮蔽之樣本，或土地登記機關書面確認該棟之外國人粉紅簿卷宗正在受理中。」
- 「請確認外國個人買家將直接與開發商 MIK Group 簽署正式買賣契約（SPA），依 2023 年《住房法》第 20 條持有 50 年可展期之使用權，並享有轉售或出租之權利，且轉售予越南籍人士時產權將轉換為永久所有權。」
- 「若偏好之棟別配額已滿，請書面確認另一棟是否仍有外國人配額，以及在 250 戶之坊級上限內，93 戶低層住宅是否仍有可售戶數。」
請附上您將於買賣契約（SPA）上使用之護照姓名，並要求回覆中註明該姓名及您考慮之具體戶號。如此一來，對方便難以僅以籠統的「是的，外國人可以購買」回應，而日後卻與您的戶號不符。
如何解讀回覆——良好答覆與令人擔憂之答覆有何差異？
良好的答覆是具體而樸實的。它會載明棟別、引用通知編號及日期、說明配額計算，並附上或主動出示文件。例如：「A 棟，通知編號 XXX，日期 DD/MM/YYYY，建案總戶數 922 戶，A 棟共 Y 戶，其中 Z 戶已由外國人持有，剩餘外國人配額為 N 戶。外國人粉紅簿卷宗正在受理中。」同時也會針對買賣契約（SPA）及第 20 條之 50 年可展期使用權作出明確說明。
模糊的答覆則圓滑而籠統。請留意以下警訊：
- 「是的，這是外國人名額專案」——沒有建案名稱、沒有通知編號、沒有日期、沒有剩餘名額數字。
- 「我們有很多外國買家」——但無法提供該棟大樓已發放給外國人的粉紅色房產權狀證明。
- 「您可以透過越南公司或人頭持有」——這並非《第19條》及《第20條》規定的外國個人所有權途徑。如果您希望以個人名義持有並取得登記在您名下的粉紅色房產權狀，請勿接受這種無法讓您取得產權的變通方案。
- 「我們稍後會確認名額，請先支付訂金」——在您看到所屬棟別的名額證明之前，絕不要支付不可退還的訂金。唯一值得簽署的預約協議，是一份可退還的書面預約，並明確註明「須經確認棟別[名稱]依據《第19條》規定供外國個人所有權之剩餘外國人名額後生效」。
- 「整個專案有30%的外國人名額」——法律規定是按每棟建築物計算，而非整個專案。以Imperia Sensa Park為例，兩棟大樓是分開計算的。專案層級的百分比數字，對您所屬棟別的實際名額狀況毫無意義。
如果您得到模糊的回答，不必爭辯。只需再次要求對方提供書面通知及名額計算方式。建商如何處理這第二個要求，能透露很多資訊。擁有文件的團隊會迅速提供；沒有文件的團隊則會讓您在聊天中空等。
驗證完成後會發生什麼？買賣合約、50年期限、轉售與資金匯回如何運作？
一旦您取得書面證明，確認您的棟別仍有名額空間，外國人所有權的後續流程其實相當 straightforward，但在簽署任何文件前，您仍應了解每個步驟。
您將直接與建商MIK Group簽署正式的買賣合約（SPA）。這份合約是建立您所有權的法律文件。作為外國個人買家，您的粉紅色房產權狀將載明50年期限，並可依據《2023年住宅法》第20條續約。續約屬於行政延期，而非重新購買。實務上，您需在到期前提出申請，只要您仍符合所有權條件且該房產仍在許可類別內，期限即可延長。
在這50年期限內，您可以出租該公寓，也可以轉售。轉售是許多海外買家容易混淆的地方。您可以賣給另一位外國買家——但前提是該棟建築在轉售時仍有外國人名額。您可以隨時賣給越南買家，而當交易完成時，該房產的產權將轉換為越南買家的永久所有權。正是因為這種轉換機制，轉售給本地人通常是最具流動性的退出方式。
針對Imperia Sensa Park，有兩個實務重點。首先，您的單位面積範圍從31.9至175.5平方公尺（淨坪），涵蓋套房至三房複層單位，但名額計算與面積無關。一間套房與一間複層單位同樣佔用一個30%上限的名額。切勿以為小單位對外國人來說比較容易取得。其次，該專案的低樓層部分——93棟透天厝——雖然很有吸引力，但透天厝的外國人持有上限為每里（ward）250棟。Phuoc Long里可能還有其他專案也計入這250棟的名額中。務必將透天厝的里級名額與公寓的棟級名額分開驗證。
由於您是從越南境外進行投資，請提早規劃資金路徑。您將從海外帳戶透過銀行轉帳支付款項至建商的資本帳戶，此過程會產生清晰的外匯流入紀錄。請保留所有銀行通知單及買賣合約。日後當您出售並希望將收益匯回時，越南銀行會要求您提供這份完整的書面紀錄，才會在稅後允許資金匯出。流程並不複雜，但規定嚴格。沒有書面紀錄，就無法匯款。
為何這項驗證在胡志明市東部如此重要？
Imperia Sensa Park坐落於一塊五公頃的土地上，建築密度僅28%，北側緊鄰Rach Chiec河，東側則為Mot Tan運河。這種低密度與河岸景觀，正是胡志明市東部近年來吸引大量海外買家關注的原因之一。隨著新基礎建設的推進，以及供應量逐漸向Thu Duc及周邊里區轉移，地段優越、品牌建商推出的公寓在外國投資者——特別是那些因商務派駐而熟悉胡志明市的買家——之間，需求始終保持穩定。
正是這種穩定的需求，使得名額核查絕不能省略。在一個外國買家興趣高度集中在東部少數幾個品牌建案的市場中，每棟建築30%的上限可能在毫無公開公告的情況下就已額滿。目前並沒有一個即時公開的儀表板，能顯示各棟大樓的剩餘名額。唯一的方法，就是向建設局索取通知文件，並確認您所屬棟別目前的外國人持有數量。趨勢無法告訴您Imperia Sensa Park的A棟是剩下五個名額還是已經歸零。只有文件才能說明一切。
如果您正在比較同一里區內的其他專案，請對每個替代方案進行相同的驗證。宣傳手冊做得再精美，如果其外國人名額已滿，而另一個專案仍有名額且文件齊全，那麼後者才是更好的投資選擇。
常見問題：為瞄準Imperia Sensa Park的海外買家提供快速解答
我們尚未將Imperia Sensa Park標示為外國人可購買——這是否意味著我無法以身分購買？
否。未標記表示我們尚未驗證此建案的建築別配額證明。這並非法律判定。請使用上述驗證步驟，在投入資金前取得您欲購買之特定棟別與戶別的書面、載明日期之確認文件。
最重要的文件是什麼？
建設局的通知函或正式公文，內容須載明 Imperia Sensa Park 的特定棟別，並確認其符合《2023年住宅法》第19條之規定，准許外國人所有權，同時附上該棟別目前的外國人持有戶數。若無此文件，您將無法確認30%的上限是否仍有額度。
我可以依賴銷售顧問的口頭確認或聊天訊息中「外國人可以購買」的說法嗎？
不行。您需要取得蓋有公司章或透過官方電子信箱發出的書面回覆，內容須載明棟別、引用通知函編號與日期，並說明剩餘配額。口頭保證無法通過紅皮書（所有權狀）的檔案審查。
若我在其中一棟購買公寓，50年期限如何運作？
作為外國個人，您將依據《2023年住宅法》第20條，透過與 MIK Group 簽訂的買賣合約（SPA），持有50年可展期的使用權。您可在期限內轉售或出租。若轉售予越南籍人士，該產權將轉換為該買家的永久所有權。您的紅皮書上將載明50年可展期之期限。
那93戶低樓層住宅呢？配額與大樓相同嗎？
不同。大樓依據第19條，每棟外國人所有權上限為30%。低樓層住宅則依據每鄉（坊）250戶外國人持有土地住宅的上限。就 Imperia Sensa Park 而言，這些住宅將與同鄉（坊）內其他土地型建案共享 Phuoc Long Ward 的配額。請另行驗證鄉（坊）級別的數量。
若建商表示我偏好的棟別配額已滿，該怎麼辦？
請要求取得另一棟別剩餘配額的書面確認，並確認在31.9至175.5平方公尺之間的其他戶型是否仍可供外國人購買。切勿僅憑口頭承諾更換棟別。在移動訂金前，請取得新棟別的相同通知函與配額計算說明。
Imperia Sensa Park 的關鍵在於：不要購買故事，要購買文件。對於一個包含兩棟25層大樓共922戶公寓及93戶低樓層住宅的建案，作為海外買家，您唯一需要關注的問題是：您欲購買的特定建築是否仍符合第19條的配額空間，是否有建設局的通知函作為證明，以及是否有明確的買賣合約（SPA）途徑，可依據第20條取得50年可展期的紅皮書。請取得書面文件，保持銀行金流清晰，您將確切知悉自身處境——無論是繼續選擇 Imperia Sensa Park，或是比較其他位於 Ho Chi Minh 東側、已驗證有配額空間的選項。若您需要協助進行此項查核，請提供您考慮的棟別與戶別，我們將代您向 MIK Group 索取通知函與配額計算說明。
資料來源
- 《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）— 第19條及第20條 — https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-27-2023-QH15-543451.aspx
- 第95/2024/ND-CP號政府令（《2023年住宅法》實施細則）— https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-2023-543452.aspx
- Ho Chi Minh City 建設局 — 外國人所有權合格建案通知清單 — https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn
審閱：越南房地產法律審查團隊 — 專精《2023年住宅法》及外國人所有權過戶之執業律師。最後法律審閱日期：2026年9月。
