您一定看過關於越南成長故事的頭條新聞。您可能也聽過朋友或同事提到，他們在胡志明市或河內買了一間公寓。現在您正在想，自己是否已經錯過了最佳時機，或者繁瑣的法規程序是否值得您投入心力。
誠實的答案是：時機之窗尚未關閉，但規則已經改變許多，沿用五年前的購屋方式可能會讓您耗費時間與金錢。2023年《住宅法》已於2024年8月生效，徹底改變了外國人在越南購買、持有及轉售房地產的方式。如果您是來自台灣、香港、中國大陸、韓國或其他地區的海外買家，這份指南正是我當初第一次購屋前，希望有人能提供給我的。
讓我們一起深入了解真正重要的事——名額限制、地上權、文件流程與資金運作——讓您能做出明智的決定。
為何越南依然吸引海外房地產買家
越南房地產市場過去幾年經歷了不小的波動。2022年和2023年的信用緊縮凍結了許多建案，部分在平陽及胡志明市郊區的建商至今仍在處理未完工的建案。但這並非全貌。
底層的發展其實更引人注目。政府正大力推動基礎建設——河內與胡志明市的捷運路線、新建高速公路以及南部的工業園區。像守德這樣已正式劃入胡志明市的區域，正被定位為創新樞紐。這並非炒作，而是明確的政策方向。
對海外投資者而言，吸引力顯而易見。您能參與一個快速成長的經濟體，享有來自年輕都市勞動力的租賃需求，而房價仍僅是台北、首爾或香港的一小部分。關鍵在於，您購買的產品與越南公民購買的並不相同。您購買的是地上權，且受名額限制。理解這項差異，正是致勝的關鍵。
法律架構：外國人實際擁有的是什麼
讓我們先釐清最大的迷思。當外國人在越南購買房地產時，您獲得的並非永久所有權。根據2023年《住宅法》（第27/2023/QH15號法律）第20條，您獲得的是50年地上權，且可續約。相關實施細則規定於第95/2024/ND-CP號法令。
這聽起來似乎限制重重，但實際上具有可行性。地上權與房產綁定，而非與您個人綁定。您可以出售、出租或轉讓。而多數人忽略的細節是：如果您將房產轉售給越南公民，所有權將轉換為永久所有權。這是一條真實可行的退出途徑，而非理論上的可能。
此外還有名額限制。根據同一部《住宅法》第19條，外國人在任何單一公寓大樓中，最多只能擁有30%的單位。對於透天厝——包括連棟住宅和別墅——每個里上限為250戶。一旦建案達到此限額，外國買家將無法購買，直到有人轉售為止。
這對您意味著什麼？兩件事。首先，核心區域的優質建案會迅速售罄外國人名額。其次，您應在做出承諾前，要求建商以書面提供目前的名額狀態。如果他們無法確切告知剩餘的外國人持有單位數量，這就是一個警訊。
粉紅證書究竟是什麼
您會經常聽到「粉紅證書」這個詞。它是所有權證書，正式名稱為「土地使用權及房屋與附著資產所有權證書」。對外國人而言，證書上會載明50年的地上權期限及續約權利。
取得證書需要時間——通常在交屋後六到十二個月。部分建商可能會拖延，因此務必將取得粉紅證書的時程納入買賣合約。如果建商信譽良好，他們會承諾一個日期。如果他們不願意，建議您果斷放棄。
如何購買：海外買家的逐步指南
外國人的購屋流程並非如想像中複雜，但確實有所不同。以下是可行的步驟順序。
第一步：選擇仍有外國人名額的建案。這是不可妥協的條件。如果30%的名額已滿，任何談判都無法讓您加入。請以書面要求建商提供外國人名額分配資訊。
第二步：與建商簽署正式的買賣合約（SPA）。這是唯一合法的購買方式。私下協議、私人交易或與越南公民的「人頭」安排風險極高，且通常不具法律效力。請勿嘗試。
第三步：按照買賣合約的付款時程支付款項。付款里程碑通常與施工進度掛鉤。請確保您的資金透過正規銀行管道匯入，以便日後匯回資金時有清晰的交易紀錄。
第四步：交屋後申請粉紅證書。您的建商或合法執業的律師事務所會處理此流程。您需要準備護照、買賣合約、付款收據以及合法入境越南的證明。
第五步：向當地政府機關登記您的地上權。這是許多人會忘記的步驟。地上權必須在自然資源與環境廳完成登記。未經登記，您的所有權將無法獲得完整保障。
在取得粉紅證書前可以轉售嗎？
可以，但有條件限制。建商通常允許在粉紅證書核發前「轉讓」買賣合約。您將合約權利出售給新買家，建商再以新買家的名義重新簽發合約。這種做法很常見，但通常會收取手續費，且建商必須批准新買家。
一旦您取得粉紅證書，轉售流程會更加順暢。您可以賣給另一位外國人（受名額限制）或越南公民。賣給越南公民時，所有權將轉換為永久所有權，這通常會使房產對本地買家更具吸引力，也有助於爭取更高的售價。
租金收益與資金匯回
大多數在越南置產的外國買家，都是以租金收益策略為出發點。這很合理——胡志明市中心與河內的租賃需求，主要來自外派人士與年輕專業族群，而在觀光熱區的短期租賃，一直是相當強勢的操作模式。但實際數字會因行政區與建案品質而有大幅差異，因此切勿輕信網路上那些籠統的「平均投報率」數據。
以下是你需要了解的資金面重點。
租金收益：你可以自由出租名下房產。外國屋主與本地屋主享有相同的出租權利。你需辦理租約登記並就租金收入繳稅。稅率取決於你被認定為個人或公司身分，因此建議及早聘請當地會計師。
資金匯回：這正是越南表現優於許多人預期的環節。只要你能提供證明資金來源合法的文件，即可將租金收益與出售所得匯出境外。這意味著你需要買賣合約、粉紅書（產權證明）、納稅收據以及銀行匯款紀錄。請妥善保存每一份文件，日後絕對用得上。
外匯：越南盾並非自由兌換貨幣，但政府允許外國投資人透過持牌銀行進行換匯與資金轉移。請選擇設有外匯部門的信譽良好銀行。切勿透過地下管道移轉資金，這會在日後匯回時衍生諸多問題。
非居民賣方的稅務
出售房產時，你需繳納資本利得稅。就個人而言，稅率為成交價的2%，而非利潤金額。這是單一稅率，於產權移轉時課徵。這並非最有效率的稅制，但具有可預測性。請從第一天起就將此納入你的出場規劃。
此外，租金收入還需繳納個人所得稅，通常約為租金總額的5%，另加增值稅組成部分。再次強調，請聘請當地會計師。法規雖然明確，但文書作業相當繁瑣，一旦出錯代價高昂。
2023年住房法帶來的變革
2023年住房法（第27/2023/QH15號法律）及第95/2024/ND-CP號法令，並非僅是重申舊有規定，而是為外國買家帶來了幾項實質改善。
首先，50年租賃權的續期如今已獲得明確確認。在舊法之下，續期是否自動生效存在模糊空間。如今，第20條明確規定，只要房產仍符合都市計畫規範，租期即可續延。這對任何以長期持有為考量的人而言，都是一項重大進展。
其次，新法釐清了配額規定。每棟建築30%的上限，以及每個坊（行政區）250戶有地住宅的上限，如今已明確載明於第19條。這為買家與開發商提供了更清晰的框架，也讓查證某建案是否仍有外國持有額度變得更加容易。
第三，新法收緊了對開發商的規範。開發商如今須就建案進度與法律文件更加透明。這並不代表每位開發商都誠實可靠，但若發生問題，你將擁有更多的法律籌碼。
未曾改變的部分
基本架構維持不變。你購買的仍是租賃權。你仍受配額限制。你仍須透過正式的買賣合約進行交易。你仍須審慎規劃出場策略。
切勿聽信任何人告訴你，透過越南人頭代持是聰明的規避方式。事實並非如此。法律不承認人頭代持安排，若你信任的越南公民決定佔有房產，你將沒有任何法律主張權。這是市場上最大的單一風險，而且完全可以避免。
常見問題
外國人可以購買透天厝或別墅嗎？
可以，但供給有限。有地住宅對外國買家設有每坊250戶的上限，且許多熱門坊區很快就會達到此上限。對大多數外國買家而言，公寓是較容易入手的選擇。
我的50年租賃權到期後會怎樣？
根據2023年住房法第20條，租賃權可以續期。續期並非自動生效——你無需重新協商購買條件，但仍需提出申請並符合相關條件。實務上，政府已釋出訊號，對於符合規範的房產，續期僅是形式程序。
外國人可以申請房貸嗎？
可以，但比本地人困難。部分越南銀行提供外國人貸款，但條件較不利，貸款成數也較低。許多外國買家選擇從海外匯入資金購屋，將房產作為收租資產，而非在當地融資。
購買預售屋安全嗎？
若你向信譽良好、法律紀錄清晰的開發商購買，則可以是安全的。風險在於建案延宕或開發商陷入財務困境。請查核開發商的歷史紀錄、建案的法律狀態以及付款時程。切勿支付超出買賣合約要求的款項。
我不在越南時可以出租房產嗎？
可以。你可以委託物業管理公司處理租賃、維護與租客溝通事宜。這是標準做法，大多數國際買家都是如此操作。
最終建議：以出場為前提進場
越南不是一個適合被動投資者「買了就放著」的市場。這是一個屬於了解規則、規劃出場策略，並與具備豐富經驗的專業人士合作的市場。
若你打算在越南置產，基本面是穩健的：經濟持續成長、租賃需求真實存在，而法律框架——雖然與你熟悉的制度不同——是可行的。關鍵在於將50年租賃權視為規劃期限，而非限制。你購買的不是傳家宅邸，而是一個具備明確轉售路徑的長期資產。
首先，篩選仍有外國人名額的建案。請建商以書面提供名額狀態。委託當地律師審閱買賣合約（SPA）。並從第一天起，妥善保存所有收據、合約及稅務文件。
若您需要針對特定建案的第二意見，或希望我們協助解說名額與地上權條款，歡迎與我們聯繫。我曾協助海外買家處理過這些決策，也很樂意為您提供同樣的協助。
