越南統包建廠沒有固定的每坪單價，報價是四筆帳加總：土地轉租、營建本體、製程所需系統與報批。營建價格則在您的 brief 確定後，由統包商以分項計價的投標文件一次鎖定。Doan Luc Construction 持有建設部核發的工業工程監理與施工一級證照 BXD-00030041（351/QD-CPN-DN，2021 年 6 月 15 日）。
重點摘要
- 越南設廠成本分四筆：土地轉租、營建、製程系統、報批；營建單價無法以每坪一口價報出
- 2026 年 Q2 工業用地轉租：北部約 143 美元/平方公尺/剩餘租期（CBRE），南部約 183 至 186.4 美元（期間：Q2 2026；來源：Cushman & Wakefield）
- 現成廠房替代方案：南部約 4.9 至 5.2 美元/平方公尺/月，北部約 5.0 美元（皆為 Q2 2026 招租價）
- 十二座實績合計約 618,900 平方公尺土地、334,400 平方公尺建築面積、568,700 平方公尺樓地板面積；工期 5 至 9 個月
- 投標階段一次算足、100% no additional cost；僅客戶指示變更、法令變更或不可抗力才調價，且皆先書面計價
本文目錄
假設您正比較自建與承租現成廠房，手上有製程用電與無塵室等級需求，卻還沒定跨距與樓板荷重。這時先看懂報價結構，再用一份完整的 brief 去取得可執行的分項投標價，會比到處詢問每坪多少更省時間。
越南設廠成本由哪四筆組成？什麼因素拉動營建價格？
做預算時，請把越南設廠成本拆成四筆獨立帳目。土地是園區剩餘租期的轉租對價；營建是結構與外殼；系統是您製程要的電力、空調、無塵室、廢水廢氣與消防；最後是設計審圖與各項許可的報批。
營建價格隨 brief 而動。跨距與淨高、樓板荷重、層數、無塵室等級、製程用電容量、消防等級與地質條件，每一項都會改動結構與機電配置，因此沒有通用的每坪單價。
| 費用類別 | 內容 | 2026 年參考範圍 |
|---|---|---|
| 土地轉租 | 工業區土地剩餘租期一次性對價 | 北部約 137.7 至 143 美元/平方公尺/剩餘租期；南部約 183 至 186.4 美元（Q2 2026 招租價） |
| 營建本體 | 基礎、鋼構、屋面外牆、地面 | 依 brief 分項投標計價，無固定每坪單價 |
| 製程系統 | 工業電力、HVAC、無塵室 Class 1,000/10,000/100,000、廢水廢氣、消防、智慧工廠 | 依負載與等級計價 |
| 報批與審圖 | 設計、圖說審查、許可與法定程序文件 | 依園區與省規定辦理 |
越南統包工程如何把價格鎖住？招標定價怎麼進行？
越南統包工程的定價邏輯是先把需求寫清楚，再讓承包商一次算足。Doan Luc 的做法是以客戶 brief 為基礎提出分項計價的投標文件，價格在投標階段完整計算，檔案明載 100% no additional cost。
價格只有三種情況會動：客戶指示的設計變更、法令變更、不可抗力，且每一次皆先書面計價才執行。公司亦明載一項拒絕：不承攬高風險合約，也不以任何價格搶標。
| 階段 | 工作內容 |
|---|---|
| 1. Brief 與可行性 | 產線、產能、荷重、淨高、電力與無塵室等級確認 |
| 2. 省與園區選址 | 用地、供電、供排水與環保條件比對 |
| 3. 總圖與負載 | 總平面、交通動線、電力與空調負載 |
| 4. 分項投標 | 依圖說與規範分項計價，提出可執行工期 |
| 5. 設計與審圖 | 建築設計、圖說審查，設計與審圖為二級（BDG-00030041，效期至 2030 年 12 月 10 日） |
| 6. 報批與開工 | 許可與法定程序文件提送，取得後開工 |
| 7. 施工至交屋 | 基礎與結構、外殼、機電消防、裝修、測試驗收、交屋、保固及保固期後陪伴 |
十二座越南廠房實際做多大、蓋多久？
以下十二座為 Doan Luc 能力檔案（2026 年 9 月 3 日，131 頁）中逐案公布工期的廠房。公司成立 12 年，員工 1,490 人，據點在 Ho Chi Minh(胡志明市) 與 Ha Noi(河內市)，自有廠區位於 Viet Huong 2 工業區，鋼構自製並供應 AAC 砌塊、ALC 板、混凝土與砂石磚材。
檔案合計約 618,900 平方公尺土地、334,400 平方公尺建築面積與 568,700 平方公尺樓地板面積。十座有公布工期的廠房，現場工期為 5 至 9 個月。Mulin 案的期程在檔案中如印所示未加總，此處照印。
| 專案 | 產業 | 園區 | 現場工期 | 建築面積 | 樓地板面積 |
|---|---|---|---|---|---|
| Alexandra Hamilton Home | 家具 | Tan Tien 園區群，Dong Nai(同奈市)（原 Binh Phuoc(平福省)） | 如檔案所載 | — | — |
| Keeson | 家具 | Tan Tien 園區群，Dong Nai(同奈市) | 8.5 個月 | 61,155 平方公尺 | 如檔案所載 |
| Zeng Hsing | 機械 | VSIP II-A，Ho Chi Minh(胡志明市)（原 Binh Duong(平陽省)） | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
| Mulin | 機械 | 如檔案所載 | 如印所示（未加總） | 如檔案所載 | 如檔案所載 |
| Jingpin | 機械 | 如檔案所載 | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
| Lap Van | 紙業 | VSIP II-A，Ho Chi Minh(胡志明市) | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
| Hongting | 電子零組件 | VSIP III，Ho Chi Minh(胡志明市) | 9 個月 | — | 55,801 平方公尺 |
| Ever Strong | 塑膠 | VSIP II-A，Ho Chi Minh(胡志明市) | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
| Viet Huu | 塑膠 | 如檔案所載 | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
| Haoda | 不鏽鋼真空保溫瓶 | Dat Do I，Ho Chi Minh(胡志明市)（原 Ba Ria-Vung Tau(巴地頭頓省)） | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
| Acewell | 汽車零配件 | Yen My IP，Hung Yen(興安省) | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
| Velowork | 自行車 | Dat Do I，Ho Chi Minh(胡志明市) | 5 至 9 個月區間內 | — | — |
能力檔案同步載明：建築設計、營建、機電、消防、內裝與法定程序文件可在同一合約內完成；無塵室為 Class 1,000 / 10,000 / 100,000（ISO 6/7/8）；另有 16 項已完工作品與 28 個客戶標誌。品質與職安衛分別由位於 Tainan(台南) 的 ARES International Certification 核發 ISO 9001:2015、14001:2015、45001:2018，效期至 2027 年 2 月 28 日、2028 年 1 月 5 日與 2028 年 1 月 15 日。檔案未載每平方公尺營建造價、報批所需天數、履約保證、預付款保證、逾期違約金、瑕疵責任期或保險條件。
越南建廠與越南設廠注意事項：土地、現成廠房怎麼選？
若時程緊或初期面積不大，可先以現成廠房承租，再評估自建。Cushman & Wakefield 在 Q2 2026 指出，北部現成廠房供給約 580 萬平方公尺，年增 16.9%，現成倉庫約 360 萬平方公尺，工廠與倉庫出租率分別為 86% 與 85.7%，工業用地出租率為 64%。
土地轉租與現成廠房的租金口徑不同，請分開比較。Cushman & Wakefield 的 Q2 2026 南部工業用地招租價：Dong Nai(同奈市) 189.6 美元/平方公尺/剩餘租期、Ho Chi Minh(胡志明市) 187.5 美元、Tay Ninh(西寧省) 179.6 美元；北部工業用地約 137.7 美元。CBRE 對北部一線市場的同期招租價為約 143 美元/平方公尺/剩餘租期。以上皆為剩餘租期一次性對價，非年租。
| Cushman & Wakefield Q2 2026 招租價 | 工業用地（美元/平方公尺/剩餘租期） | 現成廠房（美元/平方公尺/月） |
|---|---|---|
| Ho Chi Minh(胡志明市) | 187.5 | 5.1 |
| Dong Nai(同奈市) | 189.6 | 4.9 |
| Tay Ninh(西寧省) | 179.6 | 4.6 |
| 北部重點市場 | 137.7 | 5.0 |
現成廠房的月租亦因地而異。同一季，Cushman & Wakefield 的南部現成廠房招租價約 4.9 美元/平方公尺/月，CBRE 對南部的同期招租價為 5.2 美元，JLL 為 5.0 美元。管理費與稅額是否內含，各家未一致說明，比較時請以書面報價為準。
常見問題
越南設廠要多少錢？
以四筆帳估算最清楚：土地轉租對價、營建、製程系統與報批。土地與現成廠房可參考 Q2 2026 招租價，營建與系統則需依您的跨距、荷重、淨高與無塵室等級分項報價。
越南蓋廠要多久？
檔案中十座有公布工期的廠房，現場工期為 5 至 9 個月，例如 Keeson 8.5 個月完成 61,155 平方公尺建築面積，Hongting 9 個月完成 55,801 平方公尺樓地板面積。實際工期仍取決於規模、系統複雜度與報批進度。
越南廠房自建與承租現成廠房如何抉擇？
時程與產線彈性是關鍵。自建可依製程客製跨距、荷重與電力；承租可縮短投產時間，但需核對供電容量、廢水處理與消防等級是否匹配製程。
為何沒有每坪營建造價？
因為價格由 brief 決定。同一面積下，不同淨高、荷重與無塵室等級會使結構與機電差異很大。完整 brief 才能產生可執行的分項投標價與工期。
在付款前，請務必取得三項書面文件：分項計價的投標文件與圖說對應表、適用法令變更時的調價機制、以及園區對供電與環保的書面確認。若缺其中一項，預算與工期都可能失控，我們可在 Zalo 或 WeChat 上協助核對這三份文件，並依您的 brief 提供可比價的分項投標格式。
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