越南統包工程：越南統包（設計與建造）工廠——單一合約的涵蓋範圍、逐步執行流程，以及應載明於合約的事項

越南統包工程建廠合約將設計、申請許可、建造及移交全部交由單一統包商負責。您於開始時支付固定價格，由統包商交付一座完工且可營運的工廠。但固定價格的保障取決於定義該價格的條款內容——以及若時程延誤、工地發現新風險，或於移交後出現瑕疵時的處理方式。

本文目錄

假設您正在工業區承租一塊土地，並已與統包商簽訂主計畫。工地已準備就緒，圖說審查也已通過，您即將投入資金。您需要了解：價格包含哪些項目、哪些因素會變更價格、您與工地綁定的時間有多長，以及若移交延誤或建築物有瑕疵時您有何救濟途徑。

越南統包工程建廠合約包含哪些內容？

由單一統包商承攬的工廠統包合約，通常涵蓋建築設計、結構及MEP（機械、電力、排水）系統、消防系統、室內裝修，以及所有法定申報作業。亦包括工地準備、主計畫及動線規劃、工業電力容量、空調系統、無塵室（若規範指定則為ISO Class 1,000／10,000／100,000）、廢水及廢氣處理，以及重型設備安裝。部分統包商（如擁有自建加工廠者）可從其自家工廠供應結構鋼材，另加AAC砌塊、ALC板材、混凝土、砂石及紅磚。

統包範圍亦包含智慧工廠系統——自動化控制、數據網路、監控軟體——若設計有要求的話。統包商的責任是將完工的建築物及其所有系統推進到驗收階段，意即通過您約定的測試並取得相關主管機關的簽核。

誰負責申請建築許可及消防核准？

由統包商負責申請。依據建築法第135/2025號（2026年7月1日生效），所有工業工程皆須向省級建設廳申請建築許可——工業區土地亦無豁免。統包商應於工地及主計畫確定後、施工前向省政府提出申請。

消防設計審查為同一許可程序中一個獨立的步驟。第55/2024號法律（消防法）及第105/2025號命令明定時程：消防局最長有6個工作天完成消防設計審查。於工業區面積內，投資者可依第143/2025號法律第28條以切結書方式簡化程序，於兩者皆完成建築許可及消防證明後，方可開始動工。

越南統包工程建廠的14個步驟為何？

統包商通常將工程劃分為以下階段：

準備設廠？告訴我們產品、所需面積與投產月份 →

支付訂金前，您必須取得哪些書面文件？

合約必須明定以下條款。切勿依賴口頭承諾或事後補充的附件。

甲等承包商執照代表什麼意義？

工業工程之監造與執行甲等執照，代表承包商已符合建設部對大規模工業專案所訂標準。該執照由建設部核發，顯示承包商具備合法管理完整營造流程之能力——從現場組織、結構體、機電設備到系統完工——適用於任何規模與複雜度之專案。

乙等設計與審查執照表示承包商可製作設計文件並提交消防及主管機關審查。部分承包商同時持有兩種執照。僅持有乙等執照之承包商不得合法執行（營造），必須將執行工作分包給甲等公司合作。

交屋後，您可以轉售或出租統包廠房嗎？

可以的。當您擁有該完工建物後，您可以出租給製造商、轉售給其他投資者或營運商，或自行營運。出租是常見模式：您收取租金，租戶負責維護。轉售則無任何限制，隨時可進行。轉售價格取決於建物狀況、區位、租戶品質（若已出租）以及當下工業市場行情。2026年市場資料顯示，南部地區成廠租金約每平方公尺每月4.9–5.1美元（要價），數據來源為高力國際2026年第二季度報告。

承包商未如期完工或發現隱藏工地風險時，該怎麼辦？

若承包商未如期完工，合約中的違約金條款即啟動。您將收到按日或按週支付之金額（通常為每週合約金額之0.1%，上限為總價之5%）。這是您因延誤所獲得之賠償，但不包括損失之營業收入——此為事先議定之損失估算。

若承包商於施工後發現工地風險——如土壤不良、未預期之管線、雨季洪災——費用歸屬取決於合約條款。條款規劃得宜者，會區分承包商已知（或應知）之事項與事後發現之事項。未預期之風險通常由雙方分攤成本或觸發價格變更，但前提是承包商須立即以書面通知您，且您須事先同意任何緩解措施之範圍與成本。

施工期間的保險與責任為何？

承包商通常負責投保施工期間之工地保險。保單涵蓋火災、竊盜、倒塌、第三方人員鄰損。您應於工程開始前收到保險證明副本，並確認保險範圍涵蓋至交付及保固期滿。若工地於交付前受損（如火災或颱風），保險理賠由承包商之保險公司處理，承包商須無償重建，除非該事件屬不可抗力且合約另有規定。

「100%無額外費用」是什麼意思？

承包商承諾「100%無額外費用」，代表固定價格於統標階段即已鎖定，成本於您簽約前已完整計算。僅在您指示變更、法規變更（須先以書面訂定價格）、或發生不可抗力（須明定成本分攤）時，價格始得變動。這是定價紀律之聲明，而非保證無未預期成本存在——該等成本由合約中有關工期、保險及工地風險分擔之條款涵蓋。

承諾前，您應以書面要求承包商說明哪些事項？

1. 履約保證與擔保：銀行或保證公司將保留契約金額的百分比、保留多久，以及在什麼條件下才會解除？2. 逾期違約金上限與觸發條件：如交付延誤，每天的罰款金額是多少，以及在什麼時間點開始計算？是否有累計上限？

3. 瑕疵修護責任期：承包商在交付後需負責修護瑕疵多長時間？何謂瑕疵，由誰判定？4. 保險證明文件：請承包商提供工地保險、責任保險及勞工保險的副本。請確認這些保險的有效期涵蓋交付日及保固期間。

5. 驗收測試標準：請承包商提供每一項測試的書面規格說明——電力負荷能力、空調溫差（HVAC delta-T）、水壓、廢水pH值及流量等——並確認由誰負責執行每項測試（承包商團隊、獨立實驗室，或您的團隊）。

常見問題

承包商是否會處理所有的申辦許可，還是我需要自行申請任何文件？

承包商負責提交建築申請並將設計圖送審，包括消防及環評審查。您應隨時掌握相關期限，並提供主管機關要求的任何資料（例如：土地使用文件、環境影響評估資料）。在某些情況下，若該區允许，您可能需要直接向消防單位提交第28條承諾聲明書，以加快消防審核速度。請向承包商確認各自的分工內容。

施工實際需要多久時間？

較簡單的倉庫可能需要3–5個月。具高標準電力、給排水及空調系統（MEP）或潔淨室的多樓層建築可能需要9–12個月。承包商在第4階段（含報價的標案）提供的施工進度表應細分各階段並確認總工期。

如果我在施工中途需要變更設計，該怎麼辦？

設計變更會產生額外的費用及時間。契約中應規定任何變更單都需經您書面批准，且承包商須在施工前提供變更範圍及對進度影響的估價。緊急變更（涉及安全或法規符合性）可先以口頭方式批准，但事後必須以書面文件記錄。請盡量避免施工中的變更；這類變更幾乎都會造成延誤及費用超支。

我可以在承包商的保固期結束之前，將建築物準備好投入營運嗎？

可以的。點交表示您正式接管該物業並可開始生產、出租或進行設備安裝。承包商的保固期（通常為12–24個月）涵蓋在此期間內出現的瑕疵，無論您是否已開始營運。建議您將產能的提升規劃與保固期重疊，以便在承包商仍有修護責任時，即時發現並解決問題。

Grade I和Grade II執照之間有什麼差別？

Grade I（監造與施工）表示承包商可合法執行（建造）任何規模的工業設施。Grade II（設計與圖面審查）表示承包商可準備設計文件並送審。承包商必須具備Grade I才能進行實際的施工；僅持有Grade II執照不得承攬營造工程。部分承包商同時持有兩種執照。

在簽約之前，請以書面方式向承包商提出以下問題

1. 如果您在標案確定後指示設計變更，變更的成本及對進度影響將如何計價及批准？

透過線上客服與我們聯繫，討論您的專案範圍、時間表及預算。我們可以為您轉介承包商、審查統包合約（turnkey contract），並協助您確認在合作前應先確定的條件。請承包商提供最新的專業能力介紹及針對您建築物類型的含報價標案範例。