越南廠房取得的3種方式：租賃廠房 vs 租地自建 vs BTS－工期、成本與許可比較（2026）

在越南設立製造法人時，廠房可透過三種方式取得。第一種是與開發商簽訂越南廠房出租合約，租用已建成的廠房；第二種是僅承租工業園區土地，依自有設計興建；第三種則是與開發商簽訂量身訂製興建（BTS）合約。

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假設一家台灣電子零組件製造商決定將工廠遷往Binh Duong(平陽省)。其需要一塊面積10,000 m²的土地，並計畫於6個月後進駐。投資登記與法人設立均已完成，但尚未取得廠房用地。

越南廠房出租合約的期間、成本與流程

越南廠房出租是指按月承租由工業園區開發商或民間房地產公司已完工的標準設計建物。根據CBRE、JLL及Cushman & Wakefield於2026年Q2公布的資料，南部平均月租金約為USD 4.9-5.2/m²，北部則約為USD 5.0-5.3/m²。上述均為報價，是否包含管理費及加值稅須依各合約而定。

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2026年Q2南部越南廠房出租的使用率為92.0%，空置物件不多（Cushman & Wakefield）。若要在特定工業園區尋找可立即進駐的廠房，應向開發商業務團隊洽詢現有庫存。

承租土地後進行越南建廠：成本、許可與所需時間

此方式是承租工業園區土地後，依自有設計興建越南廠房。土地租期費用須一次付清全租期款項（土地法2024第202條）。截至2026年Q1，南部工業園區土地租金介於每m² USD 185至超過USD 280；而2026年Q2研究機構平均數據為南部USD 183-186、北部USD 137.7-143（CBRE、JLL、Cushman & Wakefield）。

建設法135/2025規定，即使是在工業園區內建築亦須取得許可，且無豁免條款。消防設計審查（法令55/2024、施行令105/2025）如設計圖未符合標準，須重新提交。

越南廠房搬遷期間的臨時廠房租賃

若在自建廠房竣工前無法停止生產，可短期簽訂越南廠房出租合約以維持營運。短期合約條件可能因個別合約而異。

量身訂製興建（BTS）合約的優勢與條件

BTS是由開發商依進駐企業要求的設計規格進行設計與興建的方式。土地仍歸開發商所有，進駐企業可在完工後簽訂長期租約，或行使購買選擇權。由開發商負責投資登記、建築許可與消防審查，因此進駐企業無須承擔行政許可作業負擔。

BTS可降低初期現金流出，並將許可風險轉由開發商承擔；但相較自行興建，設計自由度及長期合約彈性較低。此模式適合生產設備投資規模大、且營運期間確定超過10年的專案。

三種方式的資本、期間與風險比較

越南廠房出租適合需要立即投產並希望將初期資本降至最低的情況。自行興建適用於生產設備特殊、且長期營運已確定的專案；BTS則適合需要協商設計、但希望避免承擔許可申請負擔的企業。

風險：使用率、許可延誤與合約終止時的回復原狀

越南廠房出租在2026年Q2於南部的使用率達92.0%，空置物件有限，可能難以立即取得符合需求的地點與面積。若要進駐特定工業園區，應向開發商洽詢剩餘庫存。自行興建可能在許可申請階段因要求補正設計圖，或未符合消防標準而延誤，導致總工期長於預期。BTS若未滿足開發商要求的最低租期，可能產生違約金；合約期滿時亦須返還建物或辦理購買。

土地租賃合約期滿時，須拆除建物或移轉予開發商；越南廠房出租合約期滿時，則須將內部格局變更部分回復原狀。應確認合約是否明確載明回復原狀範圍及費用負擔主體。

常見問題：越南設廠時常見問答

越南設廠時，是否應先取得廠房用地或承租廠房？

在辦理投資登記前，應先確定廠房用地或租賃廠房的位置。由於投資登記文件須記載營業地址，一般會先與工業園區開發商簽訂土地租賃合約或越南廠房出租預約合約。

租用越南廠房時，是否無須另行取得環保及消防許可？

出租人雖持有租賃廠房建物本身的竣工驗收及消防認證，但若進駐企業從事特定生產製程，例如使用化學物質、排放空氣或水污染物等，仍須另行取得環境影響評估及排放許可。消防設備檢查及工作場所安全申報亦由進駐企業負責。

BTS合約中途解約時，違約金是多少？

BTS合約通常會訂明最低租期，若提前終止，須支付剩餘租期租金的一定比例作為違約金，通常為20-50%。各合約規定不同，應確認合約中的違約金條款。

越南廠房搬遷時，既有廠房租約應如何處理？

若新廠房在既有租約到期日前開始營運，則終止原合約；若在到期日後才開始營運，則應申請短期延長合約。由於短期延長條件可能因合約而異，建議考量新廠房竣工時程後調整合約到期日。

在選擇取得廠房的方式前，應以書面向業務團隊確認以下事項。第一，該工業園區是否仍有越南廠房出租庫存；第二，土地租賃合約的剩餘年期及租金付款條件（一次付清或分期）；第三，BTS合約的最低租期及提前解約違約金條款。韓國服務團隊可透過KakaoTalk或Zalo為您確認各工業園區的越南廠房出租庫存清單及土地租賃條件。