越南 Ho Chi Minh(胡志明市)的公寓價格是多少？

Ho Chi Minh(胡志明市)公寓分售價格截至2026年第二季調查顯示，高級住宅每㎡5,335美元，市中心整體平均每㎡6,209美元。JLL統計同季高級公寓新案分售價格為每㎡5,335美元，Cushman & Wakefield則公布市中心公寓平均價格為每㎡6,209美元。

本文目錄

假設一名即將被派往Da Nang(峴港市)的員工，正在考慮買房，而非租屋3年。首先需要確認哪些數字代表市場行情，以及外國人可以購買哪些房源。

2026年Ho Chi Minh(胡志明市)公寓每㎡價格是多少？

價格會因地段與等級而有很大差異。JLL統計2026年第二季高級公寓新案分售價格為每㎡5,335美元，較前一季上漲2.6%，較去年同期上漲5.1%。Cushman & Wakefield公布同季市中心平均分售價格為每㎡6,209美元，較前一季上漲15%，較去年同期上漲29%。

兩項數據不同，是因為調查範圍不同。JLL僅追蹤高級住宅，Cushman & Wakefield則計算市中心整體平均價格。同季新案供應量僅為1,116戶，成交量為1,204戶。

RBL（政府主導的平價住宅）分售價格統計為建築總面積每㎡USD 2,724，但較前一季暴增12.4%，較去年同期上漲45.2%。此價格帶與外國人居住的住宅社區在品質上存在較大差異。

新增供應與成交量如何？

供應量減少，成交量則正在回升。Cushman & Wakefield表示，第二季新案分售量約為1,300戶，較前一季增加7%，但較去年同期減少53%。JLL統計同季高級公寓新增供應量為1,116戶，成交量為1,204戶。

第一季市中心新案分售量僅約1,200戶，較前一季增加62%，較去年同期增加47%（Cushman & Wakefield）。若以擴大區域計算，供應量超過7,000戶，成交量也超過6,100戶。2026年全年預估供應量為高級公寓約9,600戶，RBL為1萬 1,200戶。

分售吸收率是多少？

根據Bamboo Routes，2026年第一季新案分售吸收率約為25%，第二季約為31%。這表示相較於推出戶數，簽約比例仍然偏低，銷售完畢需要一定時間。

外國人可以購買哪些房源？

外國人可以向建商購買新案，也可以購買完工後仍由建商持有的餘屋。外國人也可以向其他外國屋主購買，但不能向越南籍個人屋主購買。2023年住宅法第17條第2項並未提供外國人向越南籍個人購買住宅的途徑。例外情況只有一種：與居住於越南的越南籍配偶結婚的外國人，享有與越南人相同的住宅所有權（第20條第2項c款）。

向建商購買時，須簽訂正式買賣契約（SPA）；向外國屋主購買時，則與該屋主簽訂契約。外國人的持有期間與是否可以續期，應以粉紅簿為依據確認。

各住宅社區的外國人配額上限為總戶數的30%（第19條）。支付訂金前，建議向案場的外國客戶服務團隊確認賣方資格、該棟剩餘配額，以及粉紅簿是否已簽發。

哪些地區價格高或低？

市中心價格最高，越往外圍則越低。Cushman & Wakefield統計，第二季市中心（原Ho Chi Minh市範圍）平均分售價格為每㎡6,209美元。這項數據低於第一季公布的市中心平均約7,300美元，但第一季的調查對象範圍較小，且價格會隨各季新推出住宅社區的組成而有所不同。

CBRE按照價格區間對2026年第二季原Ho Chi Minh市範圍內的公寓進行分類。平價住宅（binh dan）為每㎡低於3,500萬越南盾，高級住宅（hang sang）為每㎡1億 2,000萬至3億越南盾，超高級住宅（sieu sang）則為每㎡3億越南盾以上。Avison Young將2026年第二季市中心非高級公寓劃分為每㎡USD 3,500~6,209，奢華住宅則為每㎡超過USD 8,000。由於各研究機構的區間與標準不同，引用數據時應一併註明來源。

有哪些風險？

只有在外國人配額尚未用罄的情況下才能購買，出售時也受到相同限制。各住宅社區的外國人所有權上限為30%，外國人之間只能在此配額範圍內進行交易。即使外國人住宅的配額已用罄，仍可出售給越南人，出售後將轉為長期（永久）所有權。由於成交量少且買方受到限制，轉售可能需要較長時間。

若要將出售款項匯回韓國，需向銀行提交買賣契約、粉紅簿、轉讓稅繳納證明、首次匯款證明，或在越南境內取得合法收入的證明。若文件不齊全，匯款可能遭到阻擋。2023年住宅法賦予外國屋主將出售及出租收益匯往海外的權利，但在實務上，相關證明文件仍不可或缺。

常見問題

哪些住宅社區有較多韓國人購買？

Masteri Thao Dien（第2郡）、Vinhomes Central Park、The Sun Avenue等市中心住宅社區相當受到歡迎。這些地區鄰近韓國超市與國際學校，也已形成外國人社群。各住宅社區的外國人配額剩餘情況，仍需向團隊洽詢。

為什麼新案分售價格與既有房源價格不同？

新屋分售價格包含品牌溢價與建商利潤，因此通常較高。既有房源可能因屋主急售，或以低於市場行情的價格掛牌；若剩餘持有期間較短，也可能需要折價。完工時間、樓層、朝向與裝修狀況也會造成明顯價差。

每月生活費大約需要多少？

生活費會因在韓國超市購物及外食頻率而有很大差異。

現在適合購買嗎？還是應該繼續等待？

2026年是調整期。2026年第二季新增供應量較去年同期減少53%（Cushman & Wakefield），吸收率則約為31%（Bamboo Routes）。建商持有庫存，價格協商空間因此增加。若以自住為目的，且匯率與匯款管道均已確定，可以考慮掌握進場時機；但若期待短期價差收益，則並不容易。

簽約前應以書面確認三項事項。

1. 該棟是否仍有剩餘外國人配額。
2. 房源是建商持有的戶別，還是外國人持有的戶別，且賣方資格是否明確。
3. 粉紅簿是否已簽發，以及預計簽發日期為何。

韓國服務團隊可透過Kakao或Zalo聊天，為您提供目前正式分售價格清單、各住宅社區剩餘配額確認服務，以及外國人購屋檢查清單。歡迎透過您的聊天管道留言洽詢。