越南获取厂房的3种方式：租赁厂房、租地后自建与BTS——周期、成本及许可比较（2026）

在越南设立制造法人时，工厂通常通过三种方式 확보。第一种是签订开发商已建成的出租厂房（ready-built factory）合同，第二种是仅租赁工业园区地块后自行设计建设，第三种是与开发商签订定制建设（build-to-suit，BTS）合同。

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假设一家台湾电子零部件制造商决定将工厂迁至 Binh Duong(平阳省)。企业需要一块1万 m²的土地，目标是在6个月后入驻。投资承诺和法人设立已经完成，但工厂用地尚未 확보。

越南出租厂房（ready-built factory）合同的期限、费用与流程

出租厂房是指工业园区开发商或民营房地产公司提前建成标准设计建筑，按月租赁的方式。CBRE、JLL、Cushman & Wakefield于2026年Q2公布的南部平均月租金约为 USD 4.9-5.2/m²，北部约为 USD 5.0-5.3/m²。上述均为挂牌价格，是否包含管理费和增值税因合同而异。

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2026年Q2南部出租厂房的出租率为92.0%，空置较少（Cushman & Wakefield）。如需在特定工业园区寻找可立即入驻的厂房，应向开发商销售团队咨询库存。

租赁地块后建设越南工厂：费用、许可与所需时间

该方式是租赁工业园区土地后自行设计并建设工厂。土地租赁期限内的租金须一次性支付整个租赁期的款项（土地法2024年第202条）。截至2026年Q1，南部工业园区土地租金为每平方米 USD 185至超过 USD 280；2026年Q2研究机构公布的平均价格为南部 USD 183-186、北部 USD 137.7-143（CBRE、JLL、Cushman & Wakefield）。

建筑法135/2025要求工业园区内的建筑也必须取得许可证，不适用豁免条款。消防设计审查（第55/2024号法、第105/2025号法令）如发现设计图纸不符合标准，则必须重新提交。

越南工厂搬迁期间的临时厂房租赁

如果在自建厂房竣工前无法停止生产，可以短期租赁出租厂房并投入运营。短期合同的条件可能因合同而异。

定制建设（build-to-suit，BTS）合同的优势与条件

BTS是由开发商根据入驻企业要求的设计规格进行设计和建设的方式。土地仍归开发商所有，入驻企业在竣工后签订长期租赁合同或行使购买选择权。投资承诺、建筑许可证和消防审查均由开发商负责，因此入驻企业无需承担许可办理负担。

BTS可以减少初期现金流出，并将许可风险转移给开发商，但设计自由度和长期合同灵活性低于自行建设。该方式适合生产设备投资较大且运营期限已确定为10年以上的项目。

三种方式的资本、期限与风险比较

出租厂房适合需要立即投产并希望将初始资本降至最低的企业。自行建设适合生产设备特殊且已确定长期运营的项目；BTS适合需要协商设计但希望避免许可办理负担的企业。

风险：出租率、许可延误与合同结束时恢复原状

由于2026年Q2南部出租厂房出租率达到92.0%，空置较少，企业可能难以立即获得理想的位置和面积。如需入驻特定工业园区，应向开发商咨询剩余库存。自行建设可能在许可办理阶段因设计图纸补充修改要求或未达到消防标准而产生延误，整体所需时间可能长于预期。BTS如未达到开发商要求的最低租赁期限，将产生违约金；合同结束时必须返还或购买建筑物。

土地租赁合同结束时，必须拆除建筑物或将其转让给开发商；出租厂房合同结束时，则必须将内部结构变更部分恢复原状。应确认合同中是否明确规定恢复原状的范围及费用承担方。

FAQ：在越南设立工厂时的常见问题

越南建厂是否必须先确定工厂用地或出租厂房？

在登记投资承诺之前，必须确定工厂用地或出租厂房的位置。由于投资承诺书中必须填写营业场所地址，通常需要先与工业园区开发商签订土地租赁或出租厂房预订合同。

在越南租赁厂房时，是否无需另行办理环境和消防许可？

出租厂房建筑本身的竣工验收和消防认证由出租方持有，但如果入驻企业运营特定生产工艺（使用化学品、排放空气或水污染物等），则必须另行办理环境影响评估和排放许可。消防设施检查和工作场所安全申报也由入驻企业负责。

BTS合同提前解除时的违约金是多少？

BTS合同通常会规定最低租赁期限，提前解除时须按照剩余期限租金的一定比例（通常为20-50%）支付违约金。具体金额因合同而异，因此应确认合同中的违约金条款。

越南工厂搬迁时，现有工厂租赁合同应如何处理？

如果新工厂在现有租赁合同到期日前投入运营，可以解除合同；如果在到期日之后投入运营，则应申请短期续租。由于短期续租条件可能因合同而异，结合新工厂竣工进度调整现有合同到期日更为有利。

在选择工厂 확보方式之前，应向销售团队书面确认以下事项。第一，该工业园区是否有剩余出租厂房库存；第二，土地租赁合同的剩余期限及租金支付条件（一次性支付或分期支付）；第三，BTS合同的最低租赁期限及提前解除违约金条款。韩国团队可通过KakaoTalk或Zalo为您确认各工业园区的出租厂房库存清单和土地租赁条件。