更新時間：2024年5月
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外籍人士在越南置產的法規運作模式為何？
在建案公開銷售的週末，走進位於Thu Duc市Mai Chi Tho大道的接待中心，您會看到涇渭分明的現場規劃。在地買家依循24至36個月的常規付款期程；來自台北、香港與首爾的海外買家則落座於外資配額專區，仔細審閱買賣合約（SPA）。這條界線確立了市場規則。非在地居民買家面臨嚴格的30%戶數上限、越南國家銀行的外匯管制，以及50年期地上租賃產權，而非永久產權。
《2023年住宅法》對外籍產權有哪些限制？
非在地居民買家受《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）與第95/2024/ND-CP號議定規範。這些法規嚴格管轄從預約付訂到粉紅皮書（產權證）核發的完整法律權利。
外資配額與產權年限限制為何？
《2023年住宅法》第19條規定，單一集合住宅大樓建案的外資持有上限為總戶數的30%（例如500戶的摩天大樓建案中僅限150戶）。單一坊級行政區內的透天厝建案，上限則為250戶透天厝或別墅。建案一旦達到30%門檻，非在地居民即無法簽署建商官方買賣合約（SPA）。超出法定配額銷售的戶別僅能簽署長期租賃合約（LTL），此類合約缺乏同等法律產權保障。
《2023年住宅法》第20條明定產權年限。非在地居民個人享有自《土地使用權及房屋所有權證書》（粉紅皮書）核發之日起算的50年期產權。期滿前，所有權人可申請延長一次，年限最長50年。外籍所有權人依法享有透過在越南立案之信用機構進行出租、轉讓、繼承及抵押設定等完整法定權益。
外籍所有權人轉售時產權如何轉換？
轉售予越南在地買家可大幅提升資產流動性。當外籍業主將官方外資配額SPA戶別轉售予越南公民時，法定產權年限將自動轉換。在地買家依法取得永久產權。外籍賣方以50年期租賃產權進場，退場時則可無縫銜接至100%全流通的在地永久產權市場。
資金如何合法進出越南？
跨國資金流動嚴格遵循越南國家銀行反洗錢防制規範與外匯管制條例。若文件缺漏，資金在退場時將受困於境內帳戶無法匯出。
- 境外直接匯款：資金必須從買方護照姓名完全相符的海外銀行帳戶，直接匯入建商經認證的履約保證專戶，或匯入在地立案銀行的非在地居民VND/USD資本帳戶。
- 交易附言註記：匯款附言欄必須明確註記投資人姓名、建案名稱、戶別號碼，以及預約單或買賣合約（SPA）編號。
- 海關申報手續：切勿攜帶未申報實體現金。依規定凡攜帶超過5,000 USD（或等值外幣）或15,000,000 VND（約600 USD）現金，入境Tan Son Nhat或Noi Bai機場時必須取得海關申報單核章；若無官方機場申報章戳，在地商業銀行將一律拒絕受理現金存入。
- 資本利得匯出：轉售所得與淨租金收益匯出海外時，必須檢附完稅與金流證明。商業銀行審核必備文件包含已簽署之SPA合約、粉紅皮書或官方核准之轉讓合約、稅務機關出具之完稅證明，以及原始匯入款SWIFT MT103水單。
外籍房地產投資人應繳納哪些稅費？
越南房地產交易稅與租金稅係依合約總金額計徵，而非依據淨資本利得。
資產轉讓處分稅如何計算？
越南政府針對房產轉讓交易總額課徵個人所得稅（PIT）。非在地居民賣方不論實際獲利或虧損，均須按公證處認證之合約總價繳納2%固定稅率個人所得稅。除2%轉讓所得稅外，尚須計入約0.1%的公證費（依法定上限計收）以及1.5%至2%的房仲服務費。
非在地居民租金收益如何課稅？
全年租金總營收超過100,000,000 VND（約4,000 USD）即須課徵地方營業稅。非在地居民房東須按租金總額繳納合計10%的稅費：5%加值型營業稅（VAT）與5%個人所得稅（PIT）。位於Ho Chi Minh市與Ha Noi的專業物業管理公司通常會代扣此項稅款，並直接向轄區稅捐機關申報繳納。
越南哪些房地產板塊最受外資青睞？
外國資本高度聚焦於重大軌道建設到位、跨國企業進駐的指標經濟走廊。
Thu Duc市（Ho Chi Minh市）
緊鄰全長19.7公里捷運一號線（Ben Thanh - Suoi Tien）以及佔地657公頃Thu Thiem重劃半島的指標建案，為外資搶先卡位的海外置產首選。精華地段每平方公尺均價約3,200 USD至7,500 USD（約80,000,000 VND至187,500,000 VND）。在跨國企業外派高階主管進駐帶動下，平均毛租金投報率穩健維持在3.8%至4.8%之間。
Binh Duong工業走廊
Binh Duong省提供更具吸引力的租金收益率。以Thuan An與Thu Dau Mot等衛星城市為核心，座落於Ho Chi Minh市中心以北25至30公里處，匯聚大量製造業外籍高階主管與技術總監租屋需求。進場每平方公尺單價約1,400 USD至2,200 USD（約35,000,000 VND至55,000,000 VND），年化毛租金投報率高達5.5%至6.2%。
Ha Noi西區軸帶
Ha Noi西區（包含Nam Tu Liem區與Cau Giay區）為首都新興商務中心與行政核心。指標捷運宅與大型造鎮計畫吸引大量來自首爾與台北的專業人士。每平方公尺均價落在2,100 USD至3
受惠於科技聚落進駐、部會機關遷徙與大型造鎮重劃區開發，Nam Tu Liem 與 Cau Giay 成為驅動北越住宅銷售去化率的核心主力。進場價格每平方公尺約落在 2,000 美元（約 50,800,000 越南盾 / 50.8M VND）至 3,800 美元（約 96,500,000 越南盾 / 96.5M VND）之間，坐擁來自台灣、日本及南韓高階外派主管穩健且強勁的租屋需求支撐，為海外置產首選指標。
常見問題解答
外籍買家可以在越南購買透天厝或別墅嗎？
可以。依據《2023年住宅法》第19條規定，非越南籍人士得於政府核准之商業造鎮開發案中購買透天厝或別墅，每一行政坊上限為250戶。惟非越南籍人士不得購買核准商業造鎮案以外之獨立土地持分或個別獨立住宅。
50年建物所有權租賃期滿後該如何處理？
依據《2023年住宅法》第20條及第95/2024/ND-CP號法令，屋主得於期滿前提出申請延長50年產權期限。只要建築結構符合安全規範標準且屋主無危害國家安全情事，主管機關即依法予以續期。此外，若將該房地產轉售予越南公民，產權將即刻轉為永久產權。
非越南居民之外籍投資人是否可申辦房貸？
無法申辦。未具備越南長期工作證及在地稅務居民身分之非居民外籍買家，無法向當地銀行申貸。海外置產買家通常採取建商提供的工程期分期付款方式（通常於交屋前24至36個月內分期繳納30%至50%之工程款），或透過原居國之房屋抵押貸款進行資金配置。
資料來源
- 越南國會第27/2023/QH15號《住宅法》：vanban.chinhphu.vn
- 越南政府第95/2024/ND-CP號法令《住宅法施行細則》：luatvietnam.vn
- 越南國家銀行《境外資金不動產交易外匯管制通則》：sbv.gov.vn
審閱單位：越南投資實務房地產法律諮詢團隊
