업데이트: 2024년 5월
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외국인의 베트남 부동산 소유는 어떤 방식으로 이루어지는가?
분양 오픈 주말, Thu Duc시 Mai Chi Tho를 따라 위치한 분양 홍보관을 방문해 보면 분할된 공간 구도를 볼 수 있다. 베트남 내국인 매수인은 24~36개월에 걸친 표준 납부 일정을 선택한다. 타이베이, 홍콩, 서울 등 해외 매수인은 외국인 물량 전용 데스크에 앉아 매매계약서(SPA)를 검토한다. 이 구분이 시장 규칙을 결정짓는다. 비거주자 매수인은 엄격한 30% 호수 상한선, 베트남 중앙은행의 외환 규제, 그리고 영구 소유권 대신 50년 리스홀드 소유권 제한을 적용받는다.
베트남 주택법 2023에 따른 외국인 소유 제한은 무엇인가?
비거주 매수인은 베트남 주택법 2023(법률 제27/2023/QH15호) 및 시행령 95/2024/ND-CP의 적용을 받는다. 이 법령들은 청약부터 핑크북 발급까지 법적 소유권을 규율한다.
외국인 쿼터 및 소유 기간 한도는 어떻게 되는가?
베트남 주택법 2023 제19조는 단일 아파트 단지 내 외국인 소유를 전체 세대수의 30%로 제한한다(예: 500세대 고층 단지 중 150세대). 1개 동(Ward) 단위 행정구역 내 유상 지상 주택 프로젝트의 경우 한도는 단독주택 또는 빌라 250채로 제한된다. 프로젝트가 이 30% 임계값에 도달하면 비거주자는 공식 개발사 매매계약서(SPA)를 통해 매수할 수 없다. 법정 쿼터를 초과해 판매된 호수는 장기 임대(LTL) 계약으로 처리되며, 이는 동등한 법적 소유권을 제공하지 못한다.
베트남 주택법 2023 제20조는 소유 기간을 규정한다. 비거주 개인은 토지 사용권 및 주택 소유권 증서(핑크북) 발급일로부터 50년의 리스홀드 소유권을 취득한다. 소유자는 만료 전 1회에 한해 50년 연장을 신청할 수 있다. 외국인 소유자는 베트남 내 면허를 보유한 신용기관을 통해 부동산을 임대, 양도, 상속, 담보 대출할 수 있는 법적 권리를 보유한다.
외국인 소유 부동산의 전매 시 소유권 전환은 어떻게 작동하는가?
내국인에게 매도하면 유동성이 크게 확대된다. 외국인 소유자가 공식 외국인 쿼터 SPA 호수를 베트남 국적자에게 매도하면 법적 소유권이 자동으로 전환된다. 내국인 매수인은 베트남 법률에 따라 영구 소유권을 취득한다. 외국인 매도인은 50년 리스홀드로 진입하여 100% 내국인 영구 소유권 풀로 엑시트하게 된다.
베트남 입출금 자금 이체는 어떻게 진행해야 하는가?
국경 간 자금 이동은 베트남 중앙은행의 자금세탁방지 규정과 외환 통제 규정을 따른다. 서류가 미비할 경우 엑시트 시 자금이 국내 계좌에 묶일 수 있다.
- 직접 해외 송금: 매수인의 여권상 영문 성명과 정확히 일치하는 해외 은행 계좌에서 개발사의 공인 에스크로 계좌로 직접 송금하거나, 인가된 베트남 내 상업은행의 비거주자 VND/USD 자본 계좌로 송금해야 한다.
- 거래 코드 기재: 전신환 송금 비고란에는 투자자 성명, 프로젝트명, 동호수, 가계약 번호 또는 SPA 계약서 식별 번호를 반드시 명시해야 한다.
- 세관 신고: 출처가 불분명한 현금을 반입해서는 안 된다. 5,000 USD(약 127,000,000 VND / 또는 이에 상응하는 외화) 또는 15,000,000 VND(~590 USD)를 초과하는 현금은 Tan Son Nhat 또는 Noi Bai 공항 세관 직인이 찍힌 세관 신고서가 필수적이다. 상업은행은 공식 공항 직인이 없는 현금 입금을 거부한다.
- 자본 회수(역송금): 매각 대금 및 순 임대 소득의 해외 송금에는 합법적 자금 출처 증빙이 요구된다. 상업은행은 날인된 SPA, 핑크북 또는 승인된 명의변경 계약서, 공식 세금 완납 영수증, 최초 해외 송금 시 발급된 원본 SWIFT MT103 전문을 요구한다.
외국인 부동산 투자자에게 적용되는 세금은 무엇인가?
베트남은 순 자본 이득이 아닌 총 거래 가액을 기준으로 거래세 및 임대 소득세를 부과한다.
부동산 양도세는 어떻게 산정되는가?
베트남은 총 양도 가액에 대해 개인소득세(PIT)를 부과한다. 비거주자 매도인은 공증 사무소에서 인증된 총 계약 금액의 2% 단일 세율로 PIT를 납부해야 하며, 이는 손실을 보고 매도하더라도 동일하게 적용된다. 이 2% 양도세 외에 약 0.1%의 공증 수수료(법정 상한액 적용)와 1.5%~2%의 중개 수수료를 함께 고려해야 한다.
비거주자 임대 소득세는 어떻게 과세되는가?
연간 총 임대 수입이 100,000,000 VND(~4,000 USD)를 초과하는 경우 지방 소득세가 부과된다. 비거주 임대인은 총 임대 매출의 총 10%에 해당하는 세금을 납부해야 한다(부가가치세(VAT) 5% 및 개인소득세(PIT) 5%). Ho Chi Minh 및 Ha Noi의 전문 부동산 자산관리업체가 이 세액을 원천징수하여 관할 세무서에 직접 납부한다.
외국인 자본이 집중되는 베트남 부동산 시장은 어디인가?
외국인 자본은 인프라 확충과 다국적 기업 수요가 풍부한 핵심 경제 회랑 지역에 집중된다.
Thu Duc시 (Ho Chi Minh시)
19.7km 길이의 메트로 1호선(Ben Thanh - Suoi Tien) 구간과 657헥타르 규모의 Thu Thiem 반도를 중심으로 외국인 수요가 집중되고 있다. 핵심 입지의 평당 단가는 m²당 평균 3,200 USD(~81,000,000 VND)에서 7,500 USD(~190,000,000 VND)를 형성한다. 글로벌 기업 주재원 임차 수요에 힘입어 연간 총 임대수익률은 3.8%~4.8% 수준을 유지하고 있다.
Binh Duong 산업 회랑
Binh Duong은 높은 임대수익률을 제공한다. Thuan An과 Thu Dau Mot 등의 도시는 Ho Chi Minh 중심부에서 북쪽으로 25~30km 거리에 위치하며, 제조업 관리직 및 기술 임원진의 주거 수요를 흡수한다. 매수가격은 m²당 평균 1,400 USD(~35,500,000 VND)에서 2,200 USD(~55,800,000 VND) 수준이며, 연간 총 임대수익률은 5.5%~6.2%를 기록한다.
Ha Noi 서부권 개발축
Nam Tu Liem 및 Cau Giay 지역은 테크 클러스터, 정부 부처 이전, 대규모 계획도시 개발에 힘입어 하노이 북부 주거용 부동산 흡수율을 주도하고 있다. 분양가는 m²당 2,000 USD(약 5,000만 VND)~3,800 USD(약 9,500만 VND) 수준을 형성하며, 대만, 일본, 한국 주재원들의 지속적인 임차 수요가 이를 뒷받침한다.
자주 묻는 질문(FAQ)
외국인 매수자도 베트남에서 토지 연계 주택을 소유할 수 있는가?
가능하다. 2023년 개정 주택법 제19조에 따라, 비거주 외국인은 정부 승인을 받은 상업 마스터플랜 개발 구역 내에 위치한 빌라나 토지 연계 주택을 행정동당 최대 250채까지 매입할 수 있다. 단, 인가된 상업 프로젝트 외부에 위치한 개별 필지나 단독주택은 비거주 외국인의 취득이 불가하다.
50년 소유권(임대차 기간)이 만료되면 어떻게 되는가?
2023년 개정 주택법 제20조 및 시행령 Decree 95/2024/ND-CP에 따라, 소유자는 만료 전 50년 연장을 신청할 수 있다. 해당 건축물이 안전 기준을 충족하고 소유자에게 국가 안보 위반 사항이 없는 한 정부 차원의 연장이 승인된다. 또는 해당 부동산을 베트남 국적자에게 매각할 경우, 소유권은 즉시 영구 소유(프리홀드)로 전환된다.
비거주 외국인 투자자도 현지 대출(파이낸싱)을 이용할 수 있는가?
불가하다. 장기 노동허가증(워크퍼밋)과 현지 세법상 거주자 요건을 갖추지 않은 비거주 외국인 매수자는 베트남 국내 모기지 대출을 이용할 수 없다. 해외 매수자는 시행사 분할 납부 일정(통상 인도 시점까지 24~36개월 동안 30%~50% 분할 납부)을 활용하거나 본국에서 자택 담보 대출 등을 통해 자금을 조달해야 한다.
출처
- National Assembly of Vietnam, Housing Law No. 27/2023/QH15: vanban.chinhphu.vn
- Government of Vietnam, Decree No. 95/2024/ND-CP Detailing Articles of the Housing Law: luatvietnam.vn
- State Bank of Vietnam, Circular on Foreign Exchange Control for Inbound Real Estate Transactions: sbv.gov.vn
검토: Real Estate Legal Advisory Group, Vietnam Investment Practice
