Gladia Heights: 입주 인도가 임박했다 - 점검할 사항과 50년 사용 기간의 기산일

그렇다. 50년 기간은 열쇠를 받는 날부터 시작하지 않는다. 고객님 명의로 핑크북이 발급된 날부터 시작하며, 이는 2023년 주택법(Law 27/2023/QH15) 제20조가 소유 기간을 산정하는 기준일이다.

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The First의 침실 2개 아파트 열쇠를 받는 상황을 생각해 보자. 유닛은 완공된 것처럼 보인다. 시행사의 일정표에는 인수인계 의사록에 서명하는 날 다음 분할금이 지급된다고 되어 있지만, 회의실에 있는 누구도 그 서명이 소유 기간의 시작일이 되는지 설명하지 못한다.

50년 기간은 정확히 언제부터 계산되는가?

인수인계일부터도 아니고 SPA 서명일부터도 아니다. 기간은 고객님에게 발급되는 핑크북, 즉 토지 사용권 및 주택 소유권 증서가 발급된 날부터 시작된다. 해당 증서가 발급되기 전에는 제20조가 기간을 계산할 기준일이 존재하지 않는다.

두 사건 사이에는 수개월의 차이가 생길 수 있으며, 그 기간은 시행사의 공사 일정이 아니라 행정 절차에 따라 정해지기 때문에 중요하다.

인수인계 의사록에 서명하기 전에 무엇을 점검해야 하는가?

시행사가 고용한 점검원이 아니라 고객님이 직접 선정한 점검원을 동행시키는 것이 좋다. 인수인계 회의는 비어 있는 유닛을 점검할 수 있는 유일한 확실한 기회이며, 당일 서면으로 기록하는 모든 항목은 가구를 들여놓은 뒤 발견하는 항목보다 훨씬 저렴하게 수리할 수 있다.

눈에 보이는 문제만이 아니라 조용히 고장 나는 항목을 점검해야 한다. 대표적인 것이 물이다. 모든 수도꼭지와 샤워기를 몇 분간 작동시키고, 가능하다면 욕실 아래 천장을 확인하며, 물통을 이용해 발코니 배수가 제대로 되는지 점검해야 한다.

어떤 금액을 유보해야 하며, 이를 허용하는 문서는 무엇인가?

고객님의 협상력은 인수인계 회의에서의 호의가 아니라 SPA의 유보 조항에서 나온다. Keppel Land와 Khang Dien은 마일스톤과 연동된 납부 일정을 제시하며, 최종 분할금은 일반적으로 인수인계 또는 증서 발급과 연동된다. 해당 조항은 인수인계 당일이 아니라 그 전에 읽어야 한다.

여기서 유보 비율을 제시하지 않는 이유는 해당 수치가 고객님 개별 SPA에 기재되어 있기 때문이며, 시장 평균을 제시하면 오해를 일으킬 수 있기 때문이다. 기본 원칙은 간단하다. 수리 완료일이 기재되고 서명된 하자 점검 목록과 재점검을 전제로 한 최종 분할금 지급이 유닛에서 나온 어떤 구두 약속보다 중요하다.

손실을 막는 문서

피해야 할 손실은 계약금이 아니다. 이미 존재했던 하자라는 사실을 더 이상 입증할 수 없게 된 뒤 마지막 분할금을 지급하는 것이 진짜 손실이다. 이를 방지하는 문서는 인수인계 의사록에 첨부된 날짜 기재 및 서명 완료 하자 점검 목록이다. 이 목록이 없으면 하자 보증 기간이 기준점 없이 시작된다.

핑크북 발급까지 얼마나 걸리며, 무엇이 지연시키는가?

95/2024/ND-CP 시행령은 시행사가 외국인 매수자를 위해 제출하는 서류를 규정한다. 실제로 절차를 지연시키는 원인은 시행사인 경우가 드물며, 고객님 측의 누락되거나 서로 일치하지 않는 서류 또는 해당 건물의 외국인 소유 한도 관련 서류가 순차적으로 처리되고 있기 때문인 경우가 많다.

1. SPA, 납부 영수증 및 세금 서류에 기재된 여권과 비자 또는 TRC 정보를 동일하게 유지한다.
2. 시행사의 외국인 매수자 담당 부서에 고객님의 유닛 서류가 언제 제출되는지 서면으로 확인한다.
3. 모든 납부 내역의 은행 기록을 보관한다. 증서 서류에는 명확한 자금 흐름이 필요하다.
4. 서류 접수 번호를 요청한다. 지연이 발생했을 때 어떤 건인지 확인할 수 있어야 한다.

외국인 소유 한도 30%가 소유 기간을 바꾸나요?

아니다. 제19조에 따른 한도는 한 건물에서 외국인이 소유할 수 있는 유닛 수를 제한할 뿐이며, 누구의 소유 기간도 단축하거나 연장하지 않는다. 다만 재판매에는 영향을 미친다. 최초 50년 동안 고객님의 매수자 풀은 다른 외국인 또는 베트남인 매수자이며, 해당 유닛을 장기(영구) 소유로 전환하는 주체는 베트남인 매수자다.

Gladia Heights에서는 이러한 매수자 풀이 The Future, The First 및 The Advanta에 걸쳐 있으며, 부지 내에는 BCA Green Mark Gold 기준으로 건설된 숍하우스도 있다.

자주 묻는 질문

입주일로부터 50년 동안 유닛을 소유하나요?

아니다. 핑크북 발급일로부터 최대 50년이며, 제20조에 따라 갱신할 수 있고 베트남인 매수자에게 재판매하면 영구 소유가 된다.

핑크북이 발급되기 전에 매도할 수 있나요?

SPA를 양도할 수는 있지만, 미등기 유닛의 시장은 더 제한적이며 가격에도 그 점이 반영된다. 대부분의 외국인 소유자는 증서가 발급될 때까지 기다린다.

입주 후 임대할 수 있나요?

그렇다. 베트남인 임차인을 포함해 자유롭게 임대할 수 있다. 임대는 소유 기간에 영향을 미치지 않는다.

계약금 납부 전에 서면으로 확인할 세 가지

1. 제안받은 특정 동과 유닛에 남아 있는 외국인 소유 한도를 서면으로 확인한다.
2. 하자 점검 절차가 첨부된 계약서 초안의 유보금 및 최종 분할 납부 조항을 확인한다.
3. 건물 전체가 아닌 고객님의 유닛에 대한 핑크북 제출 예상 기간을 확인한다.

담당 부서에서 현재 분양분의 공식 가격표, 동별 잔여 외국인 소유 한도, 계약서 초안의 납부 및 유보금 일정, 입주 하자 점검 체크리스트를 보내드릴 수 있습니다. 채팅으로 요청하시면 보내드리겠습니다.