Imperia Sensa Park：如何確認越南建案是否實際開放外國買家購買

外國人只有在 Imperia Sensa Park 開放外國買家購買，且特定棟別仍有名額時，才能購買其中的單位。我們的建案目錄未標示該案符合外國人購買資格，因此尚未查證其名額狀況。支付訂金前，請向建商法務團隊取得書面確認，並請您的律師對照建物的土地使用權證書進行查核。根據《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法）第19條及第95/2024/ND-CP號法令，每棟公寓大樓的外國人持有單位比例上限為30%。若建商提早售出外國人可購名額，新完工建案的名額可能已用罄。

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以Ho Chi Minh(胡志明市)東側的兩個地址為例：其中一棟200戶的大樓尚有15個外國人購買名額，另一棟則已無名額。兩者開價與格局相同，但只有其中一處能由您購買。沒有書面確認，就只能靠猜測。

哪些文件可以確認建物尚有外國人購買名額？

建商法務或銷售行政團隊會出具書面說明，有時稱為名額確認函。文件應載明建物單位總數、30%的外國人持有上限、已登記由外國人持有的單位數，以及剩餘名額。單位總數應與建案的土地使用權證書（so giay chung nhan quyen su dung dat）及已核發的粉紅簿清單相符。證書載明建案獲准興建的單位總數；將該數字乘以0.3，即可計算該棟建物的外國人持有上限。

第19條的名額限制是按棟別分開計算的。一棟建物的名額，不能代表另一棟也有名額。建商掌握權威的名額數據，因為建商知道有多少外國買家已簽署買賣協議（SPA）並取得粉紅簿。銷售代理的口頭保證不具約束力。請索取載明您所購建物棟別的書面確認。

如果我不是越南人，誰可以向我出售 Imperia Sensa Park 的單位？

您可以向建商購買，不論是新單位，或是建商在已完工建物中仍持有的單位；也可以向已持有粉紅簿的外國屋主購買。您不能向越南屋主購買：《2023年住宅法》第17.2條未提供外國人向越南籍個人購屋的合法途徑。例外情況是與越南公民結婚並居住於越南的外國人，依第20.2.c條，可享有與越南公民相同的住宅所有權。

向建商購買時，您須簽署正式的買賣協議；向外國屋主購買時，則須與屋主簽訂買賣契約。之後，您可在該粉紅簿剩餘期限內持有該單位；若尚未續期，您也可以辦理續期。在該期限內，您可以自由出租或轉售。

支付訂金前，我應向 Imperia Sensa Park 銷售窗口詢問哪些事項？

請索取以下三份書面文件，並在匯款前交由您的律師審閱。

• 您所購棟別的名額確認函，載明單位總數、30%的持有上限及剩餘外國人名額。
• 買賣協議草案，載明價格、付款時程、交屋日期，以及建商須以您的名義交付粉紅簿的條款。
• 建案的土地使用權證書與建築許可證，供您的律師確認該棟建物已取得許可，且單位數與名額計算相符。

如果銷售團隊表示名額資訊屬於「內部資料」，或「簽約時才能提供」，建議您考慮放棄購買。目標買家與價格帶可能各不相同，但每個單位都須進行相同的名額查核。

簽約後才發現外籍人士名額已滿，會怎麼樣？

您可能會損失訂金，也無法登記產權。若該棟建築的外籍人士購買名額已滿，區級自然資源與環境部門將駁回您的粉紅簿申請；若您事前未確認便簽約，越南合約法也不會自動保障退款。付款前，請先向建商取得書面確認，並請律師核對土地使用權證書。

Imperia Sensa Park 的建商為 MIK Group。若建案開放外籍人士購買且仍有名額，該公司法務團隊會出具確認函。我們的建案目錄未標示該建案符合外籍人士購買資格，代表我們尚未確認其資格狀態，並不表示建案已確定不開放。付款前，您有責任自行確認。

50 年產權期限從何時開始計算？

期限從粉紅簿以您的姓名核發之日起算。粉紅簿是正式的產權證明，全名為 giay chung nhan quyen su dung dat, quyen so huu nha o va tai san khac gan lien voi dat。自核發日起，您最多可持有該單位 50 年，並可依《2023 年住宅法》第 20 條辦理續期；轉售給越南買家後，產權則轉為永久。這不是租賃或租賃產權：您是登記於國家土地登記系統的合法屋主，在期限內享有出租、出售或設定抵押的權利。

若您向另一位外籍屋主購買，50 年期限將從原始粉紅簿核發日接續計算，而非從您的購買日起算。請向賣方索取粉紅簿認證副本，確認核發日期，再計算剩餘年限。若尚未辦理過續期，您仍可申請續期；單位售予越南買家後，產權也會轉為永久。

常見問題有哪些？

我可以前往 Imperia Sensa Park 現場，當面詢問外籍人士購買名額嗎？
可以，但請務必取得書面確認。現場銷售人員的口頭答覆不具法律約束力，也無法保障您的訂金。

取得外籍人士購買名額書面確認需要多久？
有可用名額且法務行政管理完善的建商，通常會提供確認函。若回覆延遲或內容含糊，可能表示名額不足，或建案管理不佳。

粉紅簿與買賣合約有何不同？
買賣合約（SPA）是您購買時與建商簽署的合約。粉紅簿則是建商登記您的購買後，由區級自然資源與環境部門核發的產權證明。兩者缺一不可：SPA 約定建商須交付粉紅簿，而粉紅簿則是您的產權證明。

如果 Imperia Sensa Park 有兩棟建築，我需要確認兩棟的名額嗎？
不需要，只需確認您要購買的那一棟。第 19 條規定 30% 的上限分別適用於每棟公寓大樓，因此每棟都有各自的名額。

簽約前應該詢問哪些問題？

在為 Imperia Sensa Park 或任何外籍人士購買資格不明的越南建案單位支付訂金前，請先取得以下三個問題的書面答覆。第一，該棟建築目前剩餘的外籍人士產權名額是多少？第二，買賣合約是否要求建商以我的姓名核發粉紅簿？若無法核發粉紅簿，我的訂金會如何處理？第三，簽約前我是否可以查看建案土地使用權證書及建築許可證的認證副本？

我們的外籍買家銷售團隊可為您確認 Imperia Sensa Park 目前是否有建商持有、開放外籍人士購買的房源，代您索取名額確認函，並在您簽署前協助您逐條了解 SPA。歡迎透過 Zalo 或 WeChat 聯繫我們，索取最新狀態及供您與律師審閱的文件。