Imperia Sensa Park: 베트남 프로젝트의 외국인 매수 가능 여부를 확인하는 방법

외국인은 Imperia Sensa Park 프로젝트가 외국인 매수자에게 개방되어 있고 해당 동에 외국인 소유 한도가 남아 있는 경우에만 해당 세대를 매수할 수 있다. 당사 프로젝트 카탈로그에는 외국인 매수 가능 프로젝트로 표시되어 있지 않아, 외국인 소유 한도 현황을 확인하지 않았다. 계약금을 납부하기 전에 개발사 법무팀으로부터 서면 확인을 받고, 변호사를 통해 건물의 토지사용권 증서와 대조해야 한다. 2023년 주택법(Law 27/2023/QH15) 제19조와 Decree 95/2024/ND-CP에 따라 외국인 소유는 각 콘도미니엄 건물 세대 수의 30 per cent로 제한된다. 신축 완료된 프로젝트라도 개발사가 외국인 매수 가능 물량을 일찍 판매했다면 한도가 이미 소진되었을 수 있다.

목차

Ho Chi Minh(호치민) 동부의 두 주소를 비교해 보자. 한 곳은 200세대 타워에 외국인 매수 가능 물량이 15세대 남아 있고, 다른 곳은 남은 물량이 없다. 매물 가격과 구조는 같지만, 매수할 수 있는 곳은 한 곳뿐이다. 서면 확인이 없으면 추측에 의존하게 된다.

건물에 외국인 소유 가능 물량이 남아 있음을 확인하는 서류는 무엇인가?

개발사의 법무팀 또는 분양 관리팀은 서면 확인서를 발급한다. 이 서류는 외국인 소유 한도 확인서라고 불리기도 한다. 확인서에는 건물의 전체 세대 수, 외국인 소유 한도인 30 per cent, 이미 등록된 외국인 소유 세대 수, 남은 매수 가능 세대 수가 기재되어야 한다. 세대 수는 프로젝트의 토지사용권 증서(so giay chung nhan quyen su dung dat)와 이미 발급된 핑크북 목록에 기재된 수치와 일치해야 한다. 증서에는 프로젝트가 건설 허가를 받은 전체 세대 수가 명시되어 있으며, 해당 건물의 외국인 소유 한도를 계산하려면 그 수치에 0.3을 곱하면 된다.

제19조의 한도는 건물별로 별도 적용된다. 한 건물의 외국인 매수 가능 물량은 다른 건물의 물량과 관계가 없다. 외국인 매수자와 매매계약(SPA)을 체결하고 핑크북을 발급받은 인원을 파악하고 있는 개발사가 공식 집계 자료를 보유한다. 분양 담당자의 구두 설명은 법적 구속력이 없다. 해당 건물을 명시한 서면 확인서를 요청해야 한다.

베트남인이 아닌 경우 Imperia Sensa Park 세대를 매수할 수 있는 사람은 누구인가?

신규 세대나 완공된 건물에서 개발사가 계속 보유 중인 세대는 개발사로부터 매수할 수 있으며, 핑크북을 보유한 다른 외국인 소유자로부터도 매수할 수 있다. 베트남인 소유자에게서는 매수할 수 없다. 2023년 주택법 제17.2조에 따라 외국인이 베트남 개인으로부터 주택을 매수할 수 있는 법적 경로가 없다. 다만 베트남에 거주하는 베트남 시민과 혼인한 외국인은 예외다. 제20.2.c조에 따라 해당 외국인은 베트남 시민과 동일한 권리로 주택을 소유한다.

개발사로부터 매수하는 경우 공식 매매계약서에 서명한다. 외국인 소유자로부터 매수하는 경우에는 해당 소유자와 매매계약을 체결한다. 이후 핑크북에 기재된 잔여 기간 동안 세대를 소유하며, 아직 갱신되지 않았다면 소유 기간을 갱신할 수 있다. 해당 기간에는 자유롭게 임대하거나 재판매할 수 있다.

계약금을 납부하기 전에 Imperia Sensa Park 분양팀에 무엇을 요청해야 하는가?

세 가지 서류를 서면으로 요청하고, 송금 전에 변호사에게 검토를 받아야 한다.

• 해당 건물의 전체 세대 수, 30 per cent 한도, 남은 외국인 매수 가능 물량이 기재된 외국인 소유 한도 확인서.
• 가격, 납부 일정, 인도일, 개발사가 매수인 명의의 핑크북을 발급해야 한다는 조항이 포함된 매매계약서 초안.
• 건물이 적법한 허가를 받았는지와 세대 수가 한도 계산과 일치하는지 변호사가 확인할 수 있도록 프로젝트의 토지사용권 증서와 건축허가서.

분양팀이 한도 정보를 “내부 자료”라고 하거나 “계약서 서명 시 제공 가능하다”고 답한다면 계약을 진행하지 않는 방안을 고려해야 한다. 주요 매수자층과 가격대는 달라질 수 있지만, 외국인 소유 한도 확인 절차는 모든 세대에 동일하게 적용된다.

계약서에 서명했는데 외국인 소유 한도가 이미 찼다면 어떻게 되나요?

계약금을 잃고 소유권 등록을 하지 못할 수 있다. 건물의 외국인 소유 한도가 소진되면 관할 지역 천연자원환경부는 핑크북 신청을 반려한다. 사전에 확인하지 않고 계약한 경우 베트남 계약법에 따라 자동으로 환불받을 수 있는 것도 아니다. 대금을 지급하기 전에 개발사로부터 서면 확인을 받고, 변호사에게 토지사용권 증서와 대조해 확인해 달라고 해야 한다.

Imperia Sensa Park의 개발사는 MIK Group이다. 프로젝트가 외국인 매수자에게 개방되어 있고 한도가 남아 있다면 회사 법무팀에서 확인서를 발급한다. 당사 카탈로그에 외국인 매수 가능 프로젝트로 표시되어 있지 않다는 것은 해당 자격을 확인하지 않았다는 뜻이지, 프로젝트가 확실히 외국인에게 개방되지 않았다는 뜻은 아니다. 대금을 지급하기 전에 확인하는 책임은 매수자에게 있다.

50년 소유 기간은 언제부터 시작되나요?

소유권 공식 증서인 핑크북이 고객님 명의로 발급된 날부터 기간이 시작된다. 이 증서의 정식 명칭은 giay chung nhan quyen su dung dat, quyen so huu nha o va tai san khac gan lien voi dat이다. 해당 날짜부터 최대 50년간 유닛을 소유할 수 있으며, 2023년 주택법 제20조에 따라 갱신할 수 있다. 베트남인 매수자에게 재판매하면 소유권은 영구화된다. 이는 임대나 임차권이 아니다. 고객님은 국가 토지 등기부에 기록되는 법적 소유자로서, 소유 기간 동안 유닛을 임대하거나 매각하거나 담보로 설정할 수 있다.

다른 외국인 소유자로부터 매수하는 경우 50년 기간은 고객님의 매수일이 아니라 기존 핑크북 발급일을 기준으로 계속된다. 매도자에게 발급일이 기재된 핑크북 공증 사본을 요청한 다음, 남은 기간을 계산해야 한다. 아직 갱신되지 않았다면 기간을 갱신할 수도 있으며, 베트남인 매수자에게 매각하면 해당 유닛의 소유권은 영구화된다.

자주 묻는 질문은 무엇인가요?

Imperia Sensa Park 현장을 방문해 외국인 소유 한도를 직접 문의할 수 있나요?
가능하지만 한도 확인은 서면으로 받아야 한다. 현장 판매 담당자의 구두 답변은 법적 효력이 없으며 계약금을 보호해 주지 않는다.

외국인 소유 한도에 대한 서면 확인을 받는 데 얼마나 걸리나요?
한도가 남아 있고 법무 행정이 제대로 갖춰진 개발사라면 일반적으로 확인서를 발급한다. 지연되거나 모호한 답변은 한도가 없거나 프로젝트 관리가 부실하다는 신호일 수 있다.

핑크북과 매매계약서(SPA)는 어떻게 다른가요?
SPA는 매수 시 고객님과 개발사가 체결하는 계약서다. 핑크북은 개발사가 고객님의 매수를 등록한 후 관할 지역 천연자원환경부가 발급하는 소유권 증서다. 두 서류가 모두 필요하다. SPA는 개발사에 핑크북 발급 의무를 부과하며, 핑크북은 소유권을 증명한다.

Imperia Sensa Park에 건물이 두 동 있다면 두 건물의 한도를 모두 확인해야 하나요?
아니다. 매수하려는 건물의 한도만 확인하면 된다. 제19조는 콘도미니엄 건물별로 30 per cent 한도를 별도로 적용하므로 건물마다 고유한 외국인 소유 한도가 있다.

계약을 확정하기 전에 무엇을 물어봐야 하나요?

Imperia Sensa Park 또는 외국인 매수 자격이 불확실한 베트남 프로젝트의 유닛에 계약금을 송금하기 전에 다음 세 가지 질문에 대한 서면 답변을 받아야 한다. 첫째, 이 건물의 외국인 소유 한도는 얼마나 남아 있는가? 둘째, 매매계약서에 개발사가 고객님 명의의 핑크북을 발급하도록 하는 조항이 있는가? 핑크북을 발급할 수 없는 경우 계약금은 어떻게 처리되는가? 셋째, 서명 전에 프로젝트의 토지사용권 증서와 건축 허가증 공증 사본을 검토할 수 있는가?

당사의 외국인 매수자 상담팀은 Imperia Sensa Park에 현재 외국인 매수자에게 판매 가능한 개발사 보유 재고가 있는지 확인하고, 고객님을 대신해 한도 확인서를 요청하며, 서명 전에 SPA를 검토하실 수 있도록 안내해 드립니다. 최신 현황을 확인하고 변호사와 검토하실 서류를 받으시려면 채팅으로 문의해 주십시오.