Vinhomes King Park: 아파트가 아닌 빌라를 구매할 때 달라지는 외국인 소유 규정

외국인은 구매 자격을 갖춘 Vinhomes King Park 빌라를 구매할 수 있지만, 해당 구매에는 아파트 건물 소유 한도가 아니라 단독주택 상한이 적용된다. 구매 가능 여부는 프로젝트 빌라의 일정 비율이 아니라 해당 빌라의 구매 자격과 적용되는 동 단위 한도에 따라 결정된다. 2023년 주택법인 법률 제27/2023/QH15호 제19조는 두 가지 한도를 모두 규정한다.

목차

베트남에서 임차 중이며 가족을 위해 King Park 빌라를 고려하고 있다면, 아파트 쿼터를 기준으로 외국인의 구매를 설명하는 분양 안내만으로는 충분하지 않다. 주택을 예약하기 전에 해당 빌라 자체에 적용되는 서면 답변을 받아야 한다.

아파트 쿼터가 King Park 빌라에는 적용되지 않는 이유는 무엇인가?

쿼터는 개발사의 브랜드가 아니라 주택 유형에 따라 결정된다. 제공된 프로젝트 정보에 따르면 Vinhomes King Park는 Bac Ninh(박닌)의 Hoa Long 반도에 위치한 Vingroup 주도 컨소시엄 프로젝트다. 이러한 주택 유형에는 서로 다른 외국인 쿼터 확인 절차가 필요하다.

저층 주택 물량의 30%를 계산해서는 안 된다. 이는 콘도미니엄 규정을 단독주택에 적용하는 것으로, 구매 가능 한도를 잘못 판단하게 한다.

동 단위 상한이 프로젝트에 해당 수량만큼의 King Park 빌라를 외국인에게 판매할 권리를 부여하는 것은 아니다. 같은 동에 위치한 다른 적격 주택 프로젝트도 배정 물량에 영향을 줄 수 있다. 사용되지 않은 아파트 구매 한도가 빌라의 구매 자격을 입증하는 것도 아니다.

개발사는 해당 빌라에 대해 무엇을 확인해야 하는가?

먼저 해당 유닛의 식별 정보를 확인해야 한다. 프로젝트가 외국인 구매자를 허용한다는 일반적인 설명만으로는 선택한 빌라가 구매 자격을 갖췄다는 사실이 입증되지 않는다. 2023년 주택법과 시행령 제95/2024/ND-CP호 제4조 및 제5조에 따라 프로젝트의 구매 자격과 적용되는 외국인 구매 한도를 함께 확인해야 한다.

개발사에 법적으로 등록된 프로젝트와 심사에 사용되는 행정구역을 명시해 달라고 요청해야 한다. 반도 명칭이나 마케팅용 주소만으로는 충분하지 않다. 제공된 프로젝트 설명만으로는 현재 외국인 배정 물량이나 구매 가능 여부가 확인되지 않는다.

개발사의 서신은 해당 설명 내용을 문서화할 뿐이며, 법률이나 공식 구매 자격 기록을 변경하지는 않는다. 판매 브로셔만 확인하지 말고 현장의 외국인 구매자 담당 영업팀을 통해 증빙 서류를 확인해야 한다.

외국인 구매자가 이용할 수 있는 구매 경로와 소유 조건은 무엇인가?

개발사로부터 신규 주택을 구매하거나, 준공된 프로젝트에서 개발사가 여전히 보유한 주택을 구매하거나, 다른 외국인 소유자로부터 구매 자격을 갖춘 주택을 구매할 수 있다. 이는 법적으로 가능한 구매 경로일 뿐이며, 현재 그러한 King Park 주택이 실제로 매물로 나와 있다는 뜻은 아니다.

일반적인 외국인 구매 경로를 통해 베트남 개인의 주택을 구매할 수는 없다. 제17조 제2항에는 그러한 경로가 규정되어 있지 않다. 법률상 예외는 베트남 국민과 혼인하고 베트남에 거주하는 외국인으로, 제20조 제2항 c호에 따라 베트남 국민과 동일한 주택 소유권을 가진다.

제20조에 따라 외국인 매수자는 핑크북 발급일로부터 최장 50년간 소유할 수 있으며, 연장이 가능하다. 이후 베트남인 매수자에게 재매각하면 해당 주택은 장기(영구) 소유권으로 전환된다. 다른 외국인 소유자로부터 매수하는 경우 새로운 기간이 시작되는 것이 아니라 잔여 기간이 이전되며, 아직 연장권을 사용하지 않았다면 연장도 가능하다. 적용되는 절차에 따라 주택을 재매각하거나 임대할 수 있다.

계약 체결 전 계약금을 어떻게 보호할 수 있나?

실질적인 위험은 추후 해당 빌라를 고객님에게 매도할 수 없다는 사실을 알게 되었을 때 계약금을 잃는 것이다. 명시적인 자격 조건과 환불 조항을 포함한 서면 예약 계약 또는 계약금 계약으로 이를 보호해야 한다. 추후 쿼터 문제가 해결될 것이라는 구두 약속에 의존해서는 안 된다.

자금을 이체하기 전:

1. 위에서 설명한 해당 유닛별 매수 자격 및 쿼터 증빙을 확보한다.
2. 외국인 매수자 담당 판매팀에 매도인과, 이미 발급된 경우 핑크북을 확인해 달라고 요청한다. 아직 발급되지 않았다면 소유권 증서 발급 현황에 대한 시행사의 서면 설명을 받아야 한다.
3. 계약금 계약서에 외국인 매수 자격 또는 쿼터 확인이 실패할 경우의 처리 방안을 명시하고, 환불 기한 및 공제 항목을 포함해야 한다.
4. 지급 전 수령인이 권한 있는 계약 당사자 또는 수납 법인과 일치하는지 확인한다.

담당 데스크에서 계약금 계약서 초안을 검토하고 누락된 환불 조건을 확인할 수 있다. 집행 가능성에 관한 조언은 베트남 자격을 보유한 독립 변호사를 이용해야 한다. 영수증은 지급 사실을 증명할 뿐, 매수 자격을 증명하지는 않는다.

외국인 빌라 매수자가 추가로 확인해야 할 사항은 무엇인가?

더 큰 빌라는 더 많은 외국인 매수 허용 물량이 적용되는가?

아파트 허용 물량으로 빌라 배정 물량 소진을 보완할 수 있는가?

그렇지 않다. 토지 포함 주택의 상한은 연면적이 아닌 주택 수를 기준으로 산정되며, 아파트 허용 물량을 토지 포함 주택의 여유 물량으로 간주할 수 없다. 선택한 유닛은 여전히 동 단위 확인이 필요하므로, 매수하는 부동산 유형에 부합하는 평가를 요청해야 한다.

지급 전 다음 사항을 서면으로 받아야 한다:

• 이 빌라에는 어느 동과 토지 포함 주택 배정 물량이 적용되는가?
• 어떤 공식 자격 증빙 및 잔여 쿼터가 본인의 매수를 뒷받침하는가?
• 빌라를 법적으로 본인에게 매도할 수 없는 경우 어떤 조항에 따라 계약금이 반환되는가?

Zalo 또는 WhatsApp을 통해 현장 외국인 매수자 세일즈 데스크에 King Park 빌라 매수 자격 체크리스트와 시행사의 쿼터 확인서 및 계약금 계약서 초안 검토를 요청해야 한다.

출처

• 2023년 주택법, 법률 제27/2023/QH15호: 제17조, 제19조 및 제20조.
• 시행령 95/2024/ND-CP: 제4조 및 제5조, 시행 규정.