Vinhomes King Park：购买别墅而非公寓时，外籍人士产权规则将发生变化

外籍人士可以购买符合条件的 Vinhomes King Park 别墅，但该购买受低层住宅数量上限约束，而不是公寓楼外籍人士持有比例上限约束。您能否购买，取决于该别墅是否符合条件以及适用的坊级配额，而不是项目别墅总数的某一百分比。《2023年住房法》第19条（第27/2023/QH15号法律）规定了这两项限制。

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如果您正在越南租房，并考虑为家人购买一套 King Park 别墅，那么销售介绍中使用公寓配额来说明外籍人士购买规则是不够的。在预订房屋前，请取得一份针对该别墅本身的书面答复。

为什么公寓配额不适用于 King Park 别墅？

配额取决于住房类别，而不是开发商品牌。所提供的项目资料称，Vinhomes King Park 位于 Bac Ninh(北宁市) Hoa Long 半岛，由 Vingroup 牵头的联合体开发。这些类别需要进行不同的外籍人士配额核查。

不要按低层住宅库存的 30% 进行计算。这样做是将公寓规则套用于低层住宅，会得出误导性的购买配额。

坊级数量上限并不意味着项目有权向外籍人士出售那么多 King Park 别墅。同一坊内其他符合条件的住房项目也可能影响配额分配。公寓配额尚有剩余，也不能据此确认别墅符合购买条件。

开发商必须为这套特定别墅确认哪些事项？

请先从房屋编号入手。笼统声明项目接受外籍买家，并不能证明您选定的别墅符合条件。根据《2023年住房法》以及第95/2024/ND-CP号法令第4条和第5条，必须同时核查项目资格和适用的外籍人士购买限制。

请开发商明确用于评估的法定项目名称和行政区域。半岛名称或营销地址并不足够。所提供的项目说明并未证明当前的外籍人士配额或可用情况。

开发商函件只能证明其作出的陈述，并不能凌驾于法律或官方资格记录之上。请让项目的外籍买家销售团队核查证明文件，而不只是查看销售手册。

外籍买家可以采用哪些购买路径和产权期限？

您可以向开发商购买新房，也可以购买开发商在已完工项目中仍持有的房屋，或从另一名外籍产权人处购买符合条件的房屋。这些属于法律允许的购买路径，但并不代表目前确有任何 King Park 房屋可供购买。

您不能通过普通外籍买家购买路径购买越南个人名下的房屋：《住房法》第17.2条并未提供此类路径。法定例外是与越南公民结婚并在越南居住的外籍人士；根据第20.2.c条，其享有与越南公民相同的住房所有权。

根据第20条，外籍买家自粉红本签发之日起拥有最长50年的产权，并可续期；一旦转售给越南买家，该住宅将转为长期（永久）产权。从另一名外籍业主处购买时，转移的是剩余产权期限，而不是重新开始计算全新期限；如果此前尚未使用续期机会，仍可申请续期。您可以转售或出租该住宅，但须遵守适用手续。

签署前如何保护您的定金？

实际风险在于，如果您之后才发现该别墅无法出售给您，可能会损失定金。您应通过书面预订协议或定金协议来防范这一风险，其中应明确写入资格条件和退款条款。不要依赖“之后会解决名额问题”的口头承诺。

转账前：

1. 取得上述所述的具体房源资格和名额证明。
2. 请外籍买家销售团队核查卖方以及粉红本（如已签发）。如果尚未签发，请取得开发商关于产权证签发情况的书面说明。
3. 确保定金协议明确规定：如果外籍人士购房资格或名额确认未通过，将如何处理，包括退款期限和任何扣款。
4. 付款前确认收款方与获授权签约或收款的实体一致。

销售服务台可以审阅定金协议草案，并指出是否缺少退款条件。如需了解协议的可执行性，请咨询具备越南执业资格的独立律师。收据只能证明您已付款，不能证明您具备购房资格。

外籍别墅买家还应询问哪些问题？

别墅面积越大，外籍人士购房名额是否越多？

公寓名额是否可以弥补别墅名额已满的情况？

不可以。住宅用地房屋的外籍人士购房上限按房屋套数计算，而不是按建筑面积计算；公寓名额不能被视为住宅用地房屋的备用名额。您选定的房源仍需进行坊级核查；请要求提供与您购买的房产类别相对应的评估。

付款前，请取得以下问题的书面答复：

• 该别墅适用哪个坊以及哪项住宅用地房屋名额分配？
• 哪些官方资格证明和剩余名额支持我的购买？
• 如果该别墅依法无法出售给我，哪一条款规定退还我的定金？

请通过 Zalo 或 WhatsApp 联系该项目的外籍买家销售服务台，索取 King Park 别墅购房资格清单，并要求审阅开发商的名额确认文件和定金协议草案。

来源

• 《2023年住房法》，第27/2023/QH15号法律：第17、19和20条。
• 第95/2024/ND-CP号法令：第4和第5条，实施条款。