2026年，外籍人士在Ho Chi Minh(胡志明市) Thao Dien购买公寓，仅限认购开发商持有的尾盘或外籍业主的二手房源；截至2026年9月底，Masteri Thao Dien两居室的每平方米挂牌均价在9,740万至1亿2,624万越南盾之间。相比第1郡或Thu Thiem，该区域国际学校与外籍商圈高度密集，自住与租赁需求稳定，但买家必须事先核实2023年《住房法》第19条规定的单栋30%外籍配额限制。本文为您整理了2026年的最新行情与购房流程。
要点摘要
- Masteri Thao Dien挂牌价：截至2026年9月30日，基于13套公开房源，两居室每平方米报价为9,740万至1亿2,624万越南盾
- 获批外籍产权楼盘：Masteri Thao Dien（2025年10月公布）、Gateway Thao Dien与The Nassim Thao Dien（2026年10月报道）等
- 产权条件：自粉红皮书签发之日起最长享有50年产权，到期可续期；若转售给越南公民，将转为长期（永久）产权（2023年《住房法》第20条）
- 市场走势：2026年第二季度，Ho Chi Minh(胡志明市)东部与北部二手公寓售价环比下调2%至6%（DKRA Consulting）
本文目录
假设一个在第1郡写字楼通勤、并计划送子女就读国际学校的外派家庭，在签署Thao Dien租约前正在考虑直接买房。即便中介推荐越南本地房东的急售房源，外籍人士在法律上也无法购买。下面我们先为您梳理合法的购房途径及各楼盘的具体条件。
Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓售价与Thao Dien租金行情如何？
2026年，Ho Chi Minh(胡志明市)公寓市场正在经历整体价格回调。据Vietstock援引DKRA Consulting的2026年第二季度报告显示，Ho Chi Minh(胡志明市)东部及北部地区的二手公寓市场价格环比下降了2%至6%。Tuoi Tre报道的越南建设部（Bo Xay dung）2026年第二季度报告则统计出，Ho Chi Minh(胡志明市)中心城区二手公寓的平均挂牌价为每平方米1亿800万越南盾。
作为Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡房产的代表楼盘，Masteri Thao Dien（159 Xa lo Ha Noi，现An Khanh坊）2026年的挂牌价如下表所示。VnExpress援引建设部2026年第一季度报告称，Masteri Thao Dien与Eco Green Saigon的综合平均挂牌价为每平方米1亿1,200万至1亿3,400万越南盾；而2026年9月30日采集的公开房源样本（为挂牌价而非实际成交价，未注明套内或建筑面积及是否具备外籍配额）行情如下。
| 类别 | 面积与基准 | 每平方米挂牌价 (VND) | 时间及来源 |
|---|---|---|---|
| Masteri Thao Dien（与Eco Green Saigon综合计算） | 楼盘均价 | 1亿1,200万 ~ 1亿3,400万越南盾 | 2026年第一季度（建设部报告，VnExpress） |
| Masteri Thao Dien 两居室 | 13套公开房源样本 | 9,740万 ~ 1亿2,624万越南盾 | 2026年9月30日（公开房源报价样本） |
| Masteri Thao Dien 三居室 | 2套公开房源样本（例如：145㎡，约44坪） | 1亿1,034万 ~ 1亿2,717万越南盾 | 2026年9月30日（公开房源报价样本） |
| Gladia Heights（原第2郡Binh Trung坊） | 1~4居室（简装B3栋 8,300万 / 精装B2栋 9,100万） | 8,300万 ~ 9,100万越南盾（开发商预计均价） | 截至2026年6月（Gladia Heights官方网站） |
Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓的月租金取决于户型面积、是否包含全套家具家电（拎包入住）、距离地铁1号线站点的远近以及江景视野。由于官方未发布各楼盘最新的权威租金统计，您可以向韩国业务部索取当前可入住的Thao Dien真实租房清单。在租住Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓时，需提前确认押金条款；选择全配房源则无需另行添置家具。
在Thao Dien，外籍人士可以合法购买哪些楼盘？
外籍人士仅可购买开发商直接发售的一手新房、竣工后开发商持有的尾盘，或现有外籍业主转手的二手房，主要法律依据如下：
- 根据2023年《住房法》第17条第2款，外籍人士不得购买越南个人业主的房源，唯一的例外是定居越南并与越南公民结婚的情况（第20条第2款c项）。
- 购买开发商房源需签署买卖合同（SPA），购买外籍业主二手房则签署转让合同并承接剩余产权年限。
- 外籍人士自粉红皮书签发之日起最长享有50年产权，到期可申请续期；若转售给越南公民，产权将转为长期（永久）产权（第20条及实施细则Decree 95/2024/ND-CP）。
Ho Chi Minh(胡志明市)人民委员会定期公布允许外籍人士持有产权的项目名单，据Nhadautu.vn报道，截至2026年8月累计已有148个楼盘获批。主要获批情况及配额规定如下：
- 2025年10月2日公布的名单（Dan tri报道）中包含了Masteri Thao Dien。
- 据2026年10月17日chaovietnam.co.kr报道，SonKim Land旗下的Gateway Thao Dien、The Nassim Thao Dien、The Metropole Thu Thiem、The 9 Stellars等4个楼盘已正式增补进名单。
- 公寓单栋的外籍配额限制为总户数的30%（第19条），且不对外公开公示，因此在支付定金前，您必须通过韩国业务部核实卖方国籍及剩余配额。
主要楼盘的特点与不足整理如下表：
| 楼盘名称 | 位置 | 社区内部设施 | 周边配套 | 户型评估与不足 |
|---|---|---|---|---|
| Masteri Thao Dien | Xa lo Ha Noi大道沿线（An Khanh坊） | 游泳池、健身房、户外花园 | 直通Vincom Mega Mall，紧邻韩国超市及韩餐厅 | 实用型1~3居室配置。不足：约2017年获批首批粉红皮书，楼龄较长，临街楼栋存在车辆噪音 |
| Gateway Thao Dien / The Nassim | Thao Dien内部道路及沿江地带 | 高端泳池、会所酒廊、安保大堂 | 国际学校校车停靠点，西餐厅密集 | 套内面积（㎡·坪）宽敞，高端精装交付。不足：首付及购入总价、物业费较高，外籍配额房源稀缺 |
与Ho Chi Minh(胡志明市)第1郡公寓、Thu Thiem、第7郡相比，哪里更具优势？
在选择居住地与投资标的时，需要综合考量通勤距离、学区及楼盘房龄。Nhip Cau Dau Tu援引CBRE Vietnam的2026年第二季度报告，将Ho Chi Minh(胡志明市)新房市场划分为每平方米1亿2,000万至3亿越南盾的高端（Hang sang）以及3亿越南盾以上的超高端（Sieu sang）两个级别；据Savills Vietnam统计，2026年第二季度Ho Chi Minh(胡志明市)新开盘项目的套内面积单价均在每平方米9,000万越南盾以上。
Ho Chi Minh(胡志明市)第1郡公寓与Thu Thiem、Thao Dien、第7郡（Phu My Hung）的自住及投资条件对比如下：
| 区域 | 主要特点及韩国生活配套 | 第1郡通勤及交通 | 主要考量因素 |
|---|---|---|---|
| Thao Dien（原第2郡） | 英美系国际学校密集，大型商超内设有多家韩国超市专区及韩餐厅 | 依托地铁1号线及Ha Noi(河内市)大道，乘车或地铁前往第1郡十分便捷 | 以成熟二手楼盘为主，雨季部分低洼路段存在积水现象 |
| Thu Thiem（原第2郡） | 以新建高端楼盘为主（The Metropole Thu Thiem等已获批外籍产权） | 通过Thu Thiem大桥与隧道直达第1郡 | 商圈与学区仍在建设中，日常需共享Thao Dien的生活配套 |
| 第1郡（市中心） | 办公与商业核心区，受短期外派人员及单身住户青睐 | 步行或短途乘车即可通勤 | 新房供应极度稀缺，开盘价均处于超高端区间 |
| 第7郡（Phu My Hung） | 设有韩国国际学校，韩国商圈与补习街高度密集 | 通勤至第1郡需经桥梁，高峰期易拥堵耗时 | 非常适合家庭自住，但前往市中心的便利度不及Thao Dien |
购买Thao Dien公寓时必须规避哪些风险？
外籍买家面临的典型资金损失风险是：因单栋30%外籍配额耗尽而在转售时被迫折价，或因缺乏合规的跨境汇款凭证导致售房款被冻结在越南境内。过往报道的典型案例如下：
- 据insidevina.com于2018年8月3日报道，Thao Dien街区一套高端公寓（含初期装修成本价值40亿越南盾，折合当时韩币逾2亿韩元），原本有欧美买家愿出价55亿越南盾收购，但因该楼盘外籍配额已满，业主最终只能折价5亿越南盾，以50亿越南盾转售给越南本地人。
- 据Dan Viet报道的Ho Chi Minh(胡志明市)1645专案组（To Cong tac 1645）资料（2026年8月7日）显示，部分其他区域的楼盘（如My Phu、Tin Phong等）因开发商未履行财务义务等原因，出现交房入住逾10年仍未办下粉红皮书的案例。
规避此类损失的核心文件包括：由开发商或物业管理处出具的外籍剩余配额确认函、原业主的粉红皮书原件，以及通过买家本人在越外商投资账户汇款的银行凭证。在签约前，韩国业务部会预先通过书面文件为您核实目标房源的粉红皮书签发状态及外籍配额登记资格。
常见问题 (FAQ)
预算在2~3亿韩元左右，能否买到Thao Dien公寓并获得长期签证？
2026年9月底，Masteri Thao Dien两居室户型的每平方米挂牌价在9,740万至1亿2,624万越南盾之间，总购房价格将根据套内面积及当日汇率有所变动。根据越南《出入境管理法》（第47/2014/QH13号法律及修正案），购买公寓并不会直接获得暂住证（TRC）或退休签证，您仍需另行具备企业资本出资（投资签证）、工作许可证或90天电子签证（e-visa）等合法的居留资格。
Thao Dien的月度生活费和公用事业费水平如何？
除月租外，每月还需缴纳公寓物业管理费、电费和水费。根据SGGP及Ho Chi Minh(胡志明市)供水总公司（SAWACO）的公告，2026年居民生活用水价格按人均月用水量阶梯计算，为每立方米6,700至14,400越南盾（不含增值税及排污费）。小区内外均设有大型超市与韩国超市，即使没有私家车，仅靠步行或网约车即可满足日常生活所需。
如何办理短期旅居一个月或暂住登记？
普通住宅公寓通常按长期租约签订合同；若计划短期旅居一个月，建议选择具备短期住宿营业许可的服务式公寓更为稳妥。入住后，房东必须向辖区公安机关完成外籍人士暂住登记，以免您在办理银行开户或签证延期时受到影响。
签约前书面核实事项及专项服务台咨询指南
在正式签署Thao Dien房源合同前，您务必要求对方就以下三项内容提供书面答复：
- 所在楼栋是否仍有剩余的外籍人士配额（30%上限），或原卖家是否持有外籍人士粉红皮书（产权证）
- 报价所示面积为套内面积（Net）还是建筑面积（Gross），以及是否存在物业管理费欠缴记录
- 可用于支付购房款及未来资金合法汇出境外的合规银行汇款路径
尊敬的客户，如果您需要获取目前可购买或租赁的Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓官方价目表、各楼盘外籍人士剩余配额核查结果，以及买卖与租赁合同核对清单，请通过KakaoTalk或Zalo在线聊天联系我们的服务台。我们将根据您的预算与期望入住时间，即刻为您提供真实在售及在租房源资料。
资料来源
- 《2023年住房法》（Law No. 27/2023/QH15）
- 《2024年土地法》（Law No. 31/2024/QH15）
- 《第95/2024/ND-CP号议定》
- Indochine Real Estate JSC — vietnampropertymarket.com
更多文章
全部文章
租赁Ho Chi Minh(胡志明市)租房指南:第2郡 Thao Dien·第7郡 Phu My Hung·第1郡,外籍人士签约前必查事项
在Ho Chi Minh(胡志明市)签订租房合同时,您要确认三件事。第一,出租人是否有权出租该房源。第二,押金和预付租金在何时、以何种条件退还。第三,物业费包含什么、不包含什么。请按这个顺序核查。
阅读全文
买卖与转售在Ho Chi Minh(胡志明市)的韩国外籍人士：租房还是买房？真正的盈亏平衡测算
是的——对于大多数在Ho Chi Minh(胡志明市)外派2-3年的韩国外籍人士来说，把所有持有成本都算进去后，租房比买房更划算。
阅读全文
租赁外籍人士可以在越南租房吗？2026年租约、通知期、养宠及公司开票规则
可以——外籍人士可以在越南租房吗？您当然可以。外籍人士可合法租赁房屋和公寓，房东也可依法将房屋出租给您，无论……
阅读全文每位外国买家在预订前都该先读的要点。