2026年Ho Chi Minh(胡志明市) Thao Dien的公寓市場中，外籍人士僅能購買建商保留餘屋或原外籍屋主釋出的中古屋。截至2026年9月底，Masteri Thao Dien兩房格局的每平方公尺開價落在9,740萬至1億2,624萬越南盾之間。相較於第1郡或Thu Thiem重劃區，此處的國際學校與外籍商圈更為密集，自住與租賃需求穩定；但置產前必須先確認2023年《住宅法》第19條所規範的「每棟30%外國人持有配額限制」。以下為您整理2026年最新市場行情與購屋流程。
重點摘要
- Masteri Thao Dien買賣開價：以2026年9月30日公開釋出的13筆物件為準，兩房格局每平方公尺開價為9,740萬至1億2,624萬越南盾
- 核准外國人購買之指標建案：Masteri Thao Dien（2025年10月公告）、Gateway Thao Dien與The Nassim Thao Dien（2026年10月報導）等
- 產權條件：自粉紅皮書（產權證）核發日起最長可持有50年並可申請展延；若轉售予越南籍人士，則自動轉為長期（永久）產權（2023年《住宅法》第20條）
- 市場趨勢：2026年第2季Ho Chi Minh(胡志明市)東區與北區的中古屋交易價格較前一季下修2%至6%（DKRA Consulting）
本文目錄
假設有一位在第1郡商辦通勤、並計畫讓子女就讀國際學校的外派家庭，在準備簽署Thao Dien租屋合約前，正考慮直接買房置產。即便房仲極力推薦越南籍屋主急售的物件，外國人在法律上也無法購買該房產。我們將先為您剖析合法的購屋管道與各建案的申購條件。
Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓買賣與Thao Dien租金行情大約落在哪裡？
2026年Ho Chi Minh(胡志明市)的房地產市場正經歷整體的價格盤整。根據Vietstock引述DKRA Consulting的2026年第2季報告指出，Ho Chi Minh(胡志明市)東區與北區的中古屋市場行情較前一季下修2%至6%。而Tuoi Tre報導的越南建設部（Bo Xay dung）2026年第2季報告中，則統計出Ho Chi Minh(胡志明市)市中心區的中古屋平均開價為每平方公尺1億800萬越南盾。
作為Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡房地產的代表性指標建案，Masteri Thao Dien（位於159 Xa lo Ha Noi，現屬An Khanh坊）在2026年的買賣開價如下表所示。VnExpress引述建設部2026年第1季報告指出，Masteri Thao Dien與Eco Green Saigon的合併平均開價為每平方公尺1億1,200萬至1億3,400萬越南盾；而2026年9月30日所蒐集的公開釋出物件樣本（此為開價非實價登錄，且未標示室內實坪、權狀面積及是否具備外國人配額）行情如下。
| 建案與房型 | 面積與抽樣基準 | 每平方公尺買賣開價 (VND) | 統計時間與資料來源 |
|---|---|---|---|
| Masteri Thao Dien（與Eco Green Saigon合併計算） | 建案平均值 | 1億1,200萬 ~ 1億3,400萬越南盾 | 2026年第1季（建設部報告，VnExpress） |
| Masteri Thao Dien 2房 | 公開釋出之13筆物件樣本 | 9,740萬 ~ 1億2,624萬越南盾 | 2026年9月30日（公開物件開價樣本） |
| Masteri Thao Dien 3房 | 公開釋出之2戶樣本（例：145㎡，約44坪） | 1億1,034萬 ~ 1億2,717萬越南盾 | 2026年9月30日（公開物件開價樣本） |
| Gladia Heights（原第2郡Binh Trung坊） | 1~4房（標準型B3棟 8,300萬 / 精裝型B2棟 9,100萬） | 8,300萬 ~ 9,100萬越南盾（建商預估均價） | 截至2026年6月（Gladia Heights官方網站） |
Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓的租金高低，取決於坪數大小、是否附帶完整家具家電（全配）、距離捷運1號線站點的遠近（捷運宅優勢），以及是否坐擁絕佳河景視野。由於官方並未發布各建案最新的租金統計數據，若您向我們的專業服務團隊提出申請，即可索取目前Thao Dien可立即入住的實質招租物件清單。承租Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓時，應事先確認押金條件，而選擇全配家具的戶別則可省去另外添購家具的費用。
在Thao Dien有哪些建案是外國人可以合法買進的？
外籍人士僅能購買建商直接銷售的預售屋、完工後建商保留的新成屋，或是原外籍屋主釋出的中古屋，主要法規基準如下：
- 依據2023年《住宅法》第17條第2項規定，外國人不得購買越南籍個人屋主的物件；唯一的例外是定居於越南且與越南籍公民結婚之情況（第20條第2項c款）。
- 購買建商一手保留戶需簽署買賣合約（SPA），而購買現有外國人釋出的中古屋則是簽署轉讓合約，並繼承剩餘的產權年限。
- 外國人自粉紅皮書（產權證）核發日起最長可持有50年並可申請展延；若日後轉售予越南籍人士，則會轉換為長期（永久）產權（第20條及施行細則Decree 95/2024/ND-CP）。
Ho Chi Minh(胡志明市)人民委員會會定期公布允許外國人持有產權的建案名單，根據Nhadautu.vn報導，截至2026年8月已累計核准148個建案。主要核准名單與配額規定如下：
- 2025年10月2日公布的名單（Dan tri報導）中，已正式納入Masteri Thao Dien。
- 根據2026年10月17日chaovietnam.co.kr報導，SonKim Land旗下的Gateway Thao Dien、The Nassim Thao Dien、The Metropole Thu Thiem、The 9 Stellars等4個指標建案已正式追加列入核准名單。
- 公寓每棟的外國人持有配額上限為總戶數的30%（第19條），且剩餘額度並不會對外公開；因此，在匯入訂金或頭期款之前，務必透過專業服務團隊確認賣方國籍與該棟的剩餘外國人配額。
主要建案的特色與優缺點整理如下表：
| 建案名稱 | 地段位置 | 社區公設 | 周邊生活機能 | 產品評估與缺點 |
|---|---|---|---|---|
| Masteri Thao Dien | Xa lo Ha Noi幹道旁（An Khanh坊） | 游泳池、健身房、戶外花園 | 直通Vincom Mega Mall商場，鄰近韓國超市與韓式餐廳 | 高坪效1~3房格局。缺點：約於2017年核發首批粉紅皮書，屬於有一定屋齡的社區，且臨路棟別會有車流噪音 |
| Gateway Thao Dien / The Nassim | Thao Dien內部靜巷與河岸旁 | 高規格泳池、交誼廳、門禁迎賓大廳 | 國際學校校車停靠站、歐美系餐廳密集 | 寬敞的室內實坪（㎡・坪）與頂級精裝修。缺點：入手總價與物業管理費負擔較高，且外國人配額稀有釋出 |
與Ho Chi Minh(胡志明市)第1郡公寓、Thu Thiem重劃區及第7郡相比，哪裡更具優勢？
在挑選自住地段與海外置產標的時，必須同時考量通勤距離、學區資源與社區屋齡。Nhip Cau Dau Tu引述CBRE Vietnam的2026年第2季報告，將Ho Chi Minh(胡志明市)推案市場區分為每平方公尺1億2,000萬至3億越南盾的「高端住宅（Hang sang）」，以及3億越南盾以上的「頂級豪宅（Sieu sang）」；而根據Savills Vietnam統計，2026年第2季Ho Chi Minh(胡志明市)新推出的預售屋建案，室內實坪每平方公尺開價皆在9,000萬越南盾以上。
Ho Chi Minh(胡志明市)第1郡公寓、Thu Thiem重劃區、Thao Dien以及第7郡（Phu My Hung）的自住與投資條件差異如下：
| 區域 | 主要特色與韓僑生活機能 | 第1郡通勤與交通動線 | 主要考量事項 |
|---|---|---|---|
| Thao Dien（原第2郡） | 英美系國際學校密集，大型量販店內設有韓國超市專區，且有多家韓式餐廳營業 | 可搭乘捷運1號線及利用Ha Noi大道，開車或搭捷運往返第1郡皆相當便利 | 以中古屋社區為主，雨季時部分低窪路段會有積水問題 |
| Thu Thiem（原第2郡重劃區） | 以新成屋及預售豪宅建案為主（The Metropole Thu Thiem等已核准外國人持有） | 透過Thu Thiem大橋與過江隧道直接連通第1郡 | 商圈與學區仍在成形階段，日常多半需仰賴鄰近的Thao Dien生活圈 |
| 第1郡（市中心） | 商辦與商業核心區，受短期外派主管與單身貴族青睞 | 可步行或短程開車通勤 | 新建案供給極為罕見，推案價格皆落在頂級豪宅區間 |
| 第7郡（Phu My Hung） | 設有韓國國際學校，韓僑商圈與補習街高度密集 | 通勤至第1郡時，過橋路段容易塞車耗時 | 適合家庭客層自住，但前往市中心的便利性不如Thao Dien |
購買Thao Dien公寓時，必須避開哪些潛在風險？
外籍買方最常遭遇的財務損失，主要是因為每棟30%的外國人配額已滿，導致日後轉售時無法賣出應有行情；或是缺乏合規的匯款證明，導致售屋款項被卡在越南境內無法匯出。過去曾被報導的主要案例包括：
- 根據insidevina.com於2018年8月3日的報導，Thao Dien街上一戶高級公寓（含初期裝潢價值達40億越南盾，相當於當時超過2億韓元），原本有歐美買家願意以55億越南盾收購，卻因該社區的外國人配額已滿，最終只能折價5億越南盾，以50億越南盾轉售給越南籍買家。
- 根據Dan Viet引述Ho Chi Minh(胡志明市) 1645專案小組（To Cong tac 1645）於2026年8月7日公布的資料顯示，部分其他區域的建案（如My Phu、Tin Phong等）因建商未履行財務義務等因素，出現交屋入住超過10年仍無法取得粉紅皮書（產權證）的案例。
為避免上述損失，最關鍵的保障文件包括：由建商或物業管理中心核發的「外國人剩餘配額確認書」、原賣方的「粉紅皮書正本」，以及透過買方本人名義之越南境內外國人投資專戶匯款的「資金水單證明」。我們的專業服務團隊會在簽約前，先以正式文件為您查核該戶別的粉紅皮書核發狀態，以及是否具備外國人配額過戶資格。
常見問題 (FAQ)
如果預算在2~3億韓元左右，買得起Thao Dien的公寓嗎？買房後可以拿到長期簽證嗎？
截至2026年9月底，Masteri Thao Dien兩房格局的每平方公尺開價落在9,740萬至1億2,624萬越南盾之間，實際買進總價將依各戶坪數及當日匯率而有所變動。根據越南《出入境管理法》（第47/2014/QH13號法律及其修正法）規定，購置公寓並不會直接取得暫住證（TRC）或退休簽證；買方仍須具備法人資本出資（投資簽證）、工作許可證或90天電子簽證（e-visa）等獨立的居留資格。
Thao Dien的每月生活費與水電管理費水準如何？
除每月租金外，住戶每月還須負擔公寓管理費、電費及水費。根據《西貢解放日報》（SGGP）與Ho Chi Minh(胡志明市)自來水總公司（SAWACO）公告，2026年家庭用水費依每人每月用水量級距計算，每立方公尺為6,700至14,400越南盾（營業稅與排水費另計）。社區內外皆設有大型超市與韓國超市，即使沒有自備車輛，也能透過步行或叫車服務輕鬆滿足日常採買需求。
短期包月旅居或外國人暫住登記該如何辦理？
一般住宅公寓通常以長約方式簽訂租賃契約，若規劃為期一個月的短期旅居，建議選擇具備合法短期住宿營業許可的服務式公寓較有保障。入住後，房東必須向轄區公安機關完成外國人暫住申報，住戶日後在辦理銀行開戶或簽證延期時才不會受到影響。
簽約前書面確認事項與專案諮詢服務指南
在正式簽署Thao Dien物件的買賣或租賃合約前，請務必針對以下三項重點取得書面回覆：
- 該棟大樓是否仍有外國人產權配額（30%上限），或原屋主是否已持有外國人粉紅皮書（產權證書）
- 報價所列面積為室內實坪（Net）或含公設之權狀面積（Gross），以及是否有積欠管理費之紀錄
- 可合法支付買賣價金及未來將資金匯出海外的銀行匯款管道
若您需要目前可買進或承租的Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡公寓官方價目表、各社區外國人剩餘配額查核結果，以及買賣與租賃合約檢核表，歡迎透過KakaoTalk或Zalo通訊軟體聯繫我們的服務專線。我們將立即根據您的預算規劃與預計交屋入住時間，為您提供精準的實品屋物件資料。
資料來源
- 《2023年住宅法》（Law No. 27/2023/QH15）
- 《2024年土地法》（Law No. 31/2024/QH15）
- 《第95/2024/ND-CP號施行細則》
- Indochine Real Estate JSC — vietnampropertymarket.com
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