在胡志明市簽訂月租房約時，有三件事一定要確認。第一，房東是否有權將這套房出租。第二，押金和預付月租在什麼時間、什麼條件下退還。第三，管理費包含哪些項目、又排除了哪些項目。照這個順序檢視即可。一旦跳過順序，三個月過後、十二個月之後，問題就會一次性全部爆發出來。
之所以要先看區域，是因為第2郡的 Thao Dien、第7郡的 Phu My Hung 和第1郡的租約格式各不相同。Thao Dien 的大型社區較為分散；Phu My Hung 是道路與公共設施整體規劃後落成的；第1郡實質上沒有一般住宅型公寓社區。在第1郡，外籍人士可選擇的入住選項就是serviced apartment與villa社區。用同一張檢查清單去看這三個地方，連該看哪一條條款都不一樣。
1. 三大區域的月租結構不同：房子是什麼樣的產品
第2郡 Thao Dien — 各社區的管理費收費標準不一
位置第2郡東南部。位於往第1郡的軸線與 Thu Duc 方向的交會處，開車到第1郡通常需20至30分鐘。
社區內設施多數由社區自行營運游泳池、健身房與警衛室。設施品質依社區而異，差異相當大。
周邊便利餐廳與超市密集，步行距離短。
單位評估各棟樓齡差距很大，因此相同坪數的實際生活成本也各不相同。
缺點老公寓在雨天的停車空間與電梯都很狹窄，設施老舊的跡象明顯。越新的社區，越常出現管理費比月租更高的組合。
第7郡 Phu My Hung — 規劃城市，社區落差小，水由社區統一分級供應
位置第7郡西南部。整個區塊經過完整開發，道路與公共設施都已事先完成。
社區內設施相當適合期待社區內相對獨立的 生活機能。
周邊便利社區內就有商鋪與大型購物中心，但前往中心區時一定需要開車。
單位評估大坪數單位多，同樣預算可以住得更寬敞。不過水電費合併計算的方式依社區而不同，尤其是自來水多由社區大量採購後分級供應，因此管理費中會另列自來水項目。
缺點坪數大，月租加上管理費的總額上升很快。通勤完全仰賴車輛。
第1郡 — 沒有公寓社區，serviced apartment 與 villa 社區就是全部
位置CBD。屬於包含 Landmark 81 的西貢河軸線，鄰近機場與主要辦公大樓。
社區內設施櫃檯服務、24小時警衛、健身房與清掃等飯店式服務為基本配備。
周邊便利公司與餐廳都在一個街區內，步行即可完成日常所需。
單位評估以1至2房的小型單位為主。空置率與服務內容各不相同，採取長期租約時價格反而會重新上漲。
缺點相同坪數比 Thao Dien 更狹窄，而且管理費中還加計服務費，實際總支出高於合約上的月租。也有部分單位在週末白天整棟空空蕩蕩。
2. 簽約前必須索取的文件：權限確認是第一順位
照這個順序要求即可。即使中estician或房東主動先提供，也請不要更動順序。
- 房東身分證 —_card_CCD 護照。核對簽名是否與正本一致。
- 權利狀證明副本 — so hong 或 so do。韓國人稱之為粉紅書。確認面積與棟號、室號是否與租約一致。
- 承租人本人帳戶 — 月租與押金的匯款收款帳戶。若非房東本人帳戶，請以書面取得其理由。
- 管理費、公共設施管理費的收取基準 — 是按人頭計或按每1㎡計，服務費是包含在內或另計。
- 載明押金退還條款的租約 — 必須寫成合約條文，而不只是 口頭約定。由於並沒有類似韓國確定期的制度，書面文件是唯一的防護。
- 入住現況紀錄表 — 水電表讀數與房屋狀況都要記錄，並由雙方簽名。若沒有這份文件，原本就有瑕疵的問題會落到自己身上。
另外還有一點。最近房東或仲介Sometimes會要求查驗簽證或臨時居留登記證。護照影本放一份在皮夾裡比較方便。
3. 預付期間與押金：這才是胡志明市月租中真正的資金流向
押金1個月、簽約首月預付，這個組合在這一帶幾乎像預設值一樣使用。再加上房東一次要求3個月、6個月或1年期的情況也會出現。外籍承租人匯款無法分次，只能照付，於是問題不再是押金，而是預付期間。
在敲定數字之前，有三件事必須先用書面釘死：預付期間是幾個月、期間延長時管理費與服務費會增加多少、中途解約時已付款項在什麼時間、依什麼基準退還。各棟大樓的解約時點與計算倍率條款都不一樣，若未明文記載，就會在毫無協商的情況下結束。
入住當天要同時抄錄電表與水表讀數並拍照存證。像 Phu My Hung 這種自來水由社區分級供應的社區，連管理費繳費單的項目都要先行確認。網路方面，也有不少社區不是由社區提供，而是承租人需自行與電信業者簽約。這一項在月租談判時最容易被漏掉。
4. 風險：資金會在這裡卡住的 三種情況
風險1. 出租方並非權利人
損失的不是房屋倒塌，而是數個月的預付租金。有效的防護是權利狀證明正本比對，以及匯款至本人帳戶。這一帶夾雜著外籍人士持有的物件，若房東為外籍人士，請確認粉紅書的核發日期是否早於租約終止時間。外籍人士持有期限依2023年《住宅法》第20條規定，自粉紅書核發日起最長50年，可延長1次。
風險2. 押金退不回來
損失的是全額押金。有效的防護是載明退還條件的租約，以及入住現況紀錄表。實務上確實有條款會以搬遷後的修繕支出為由沒收全額押金。簽名前務必找出這段文字，若確實存在，就把金額與時間點重新寫清楚。
風險3. 實際支出高於合約月租
損失的是每月生活費的差額，而不是本金本身。有效的防護是管理費、服務費項目表，以及載明計價基準的租約。電費依電力公司的結算費率計算，房東無法自行決定；但若將其納入服務費，社區加價的部分就會被隱藏在裡面。
5. 常見問題
- 押金加月租，總額最高會到多少？ 會依大樓樓齡、樓層、方位、租約期間與預付期間而變動。若不另訂匯率基準日，即使文件完全相同，每月總額仍會不同。想確認時，最快的方式是取得內含基準日的書面金額。
- 韓國人之間的評價在哪裡看？ 這三個區域韓國承租人多，因此在地社群中累積了許多社區條件與仲介評價。但板上刊載的租金時點不一，而且都是談判前的數字。若租約條文不同，應以條文為準，而非社群評價。
- 月租是否包含電費、水費與網路？ 大多數為另計。電費依檢表讀數計算，水費依社區分級供應方式納入管理費。網路則依社區不同，由承租人自行與電信業者約定。簽約前必須索取項目表。
- 仲介佣金由誰支付？ 在租賃契約中，承租人若透過仲介，多數需負擔仲介佣金。請在簽約前以書面確認是付給誰、金額多少，並一併寫明該金額是否已包含在月租之內。
在匯出訂金之前，有三個問題只要先取得書面答覆即可。這棟建築的權利人是誰、權利狀證明副本是否可取得。預付期間是幾個月、期間延長時金額如何變動。押金退還條件與入住時的表讀數、房屋現況紀錄要用什麼文件留存。
這三題如果沒有答案，寧可暫緩匯款。如果您願意告訴我區域與預算，我會依照該條件篩選並整理出合適的物件。您可以先取得報價再決定。
