호치민 월세 계약을 잡을 때 확인해야 할 건 세 가지다. 첫째, 임대인이 그 집을 빌려줄 권한이 있는가. 둘째, 보증금이랑 선불 월세가 언제 어떤 조건으로 돌아오는가. 셋째, 관리비에 무엇이 포함되고 무엇이 빠지는가. 이 순서대로 보면 된다. 순서를 건너뛰면 세 달은 지나고 열두 달 뒤에야 한꺼번에 문제로 돌아온다.
왜 지명부터 봐야 하냐면, 2군 타오디엔과 7군 푸미흥과 1군은 계약서의 모양이 다르다. 타오디엔은 단지가 흩어져 있고, 푸미흥은 도로와 공용 시설이 통째로 계획되어 들어갔고, 1군에는 일반 주거용 아파트 단지가 사실상 없다. 1군에서 외부인이 들어가는 선택지는 서빙드아파트와 빌라 단지가 된다. 같은 체크리스트 하나로 세 곳을 보면, 어느 조항을 읽어야 하는지조차 달라진다.
1. 세 지구가 월세 구조가 다르다: 집이 어떤 모양으로 들어와 있는가
2군 타오디엔 — 단지가 각각 다르게 관리비를 책정한다
위치 2군 남동부. 1군으로 올라가는 축이랑 Thu Duc 방향이 만나는 자리라, 1군까지 차로 20~30분대 소요가 보통이다.
단지 내 시설 수영장·짐·경비실을 단지가 직접 운영하는 경우가 많다. 시설이 단지에 따라 편차가 크다.
편의시설 식당과 마트가 밀집해 있어 걷는 거리가 짧다.
유닛 평가 건물마다 나이 차이가 크고, 그래서 같은 평수도 실제 생활비가 다르다.
아쉬운 점 옛 단지는 주차와 엘리베이터가 비 오는 날 좁고, 시설 노후가 눈에 보인다. 새 단지일수록 월세보다 관리비가 더 큰 combo가 자주 있다.
7군 푸미흥 — 계획 도시라 단지 편차가 작고 물은 단지가 분급한다
위치 7군 남서부. 한 구역이 통째로 개발된 형태라 도로와 공용 시설이 미리 깔려 있다.
단지 내 시설 단지 안 격리된 생활동을 기대하기 좋은 편이다.
편의시설 단지 내 상가와 대형 쇼핑몰이 가깝지만, 중심부로 나갈 때는 반드시 차량이 필요하다.
유닛 평가 평형이 큰 유닛이 많아 같은 예산이면 넓게 들어간다. 대신 전기·수도 합산 방식이 단지에 따라 다른데, 특히 물은 단지가 대량 구매해 분급하는 형태가 많아 관리비에 수도 항목이 따로 잡힌다.
아쉬운 점 평수가 커서 월세와 관리비를 합친 금액이 빠르게 올라간다. 출퇴근이 전부 차량에 달려 있다.
1군 — 아파트 단지가 없다. 서빙드아파트와 빌라 단지가 전부다
위치 CBD. Landmark 81을 포함한 한강 축이라 공항과 주요 오피스 빌딩이 가깝다.
단지 내 시설 컨시어지, 24시간 경비, 짐, 청소를 포함한 호텔식 서비스가 기본이다.
편의시설 회사와 식당이 한 블록 안이라 도보로 생활이 끝난다.
유닛 평가 1~2-bedroom 소형 위주다. 공실과 서비스가 다르고, 장기 임차로 내려갈수록 가격이 다시 올라가는 구조를 가진다.
아쉬운 점 같은 평수로는 타오디엔보다 좁고, 관리비에 서비스비가 얹혀 실제 총지출이 계약 월세보다 높게 나온다. 주말 낮에 건물이 텅 비는 유닛도 있다.
2. 계약 전에 받아 볼 서류: 권한 확인이 제일 먼저다
이 순서로 요구하면 된다. 중개사나 임대인 안내를 먼저 받더라도 순서는 바꾸지 마라.
- 임대인 신분증 —_card_CCD 여권. 서명이 일치하는지 원본과 대조한다.
- 권리증 사본 — so hong 또는 so do. 한국인이라면 핑크북이라고 부른다. 면적과 동·호수가 계약서와 일치하는지 본다.
- 임차의 본인 계좌 — 월세와 보증금 송금처. 임대인 본인 계좌가 아니면 이유를 서면으로 받는다.
- 관리비·공용관리비 고지 기준 — 1인당인지 1㎡당인지, 서비스비가 포함인지 별도인지.
- 보증금 환불 조항이 적힌 계약서 — 세금이 아니라 계약 문구로 남기 않는다. 한국식 확정일자와 같은 제도가 없으므로 서면이 유일한 방어다.
- 입주 시 상태 기록지 —orh meter reading과 집 상태를 적어 양쪽이 서명한다. 이게 없으면 원래부터 고장으로 보이는 사람이 손해본다.
그리고 한 가지. 요즘은 임대인이나 중개사가 비자나 임시체류 등록증을 확인하자는 경우가 있다. 여권 사본 한 장은 지갑에 넣어 두는 편이 편하다.
3. 선불 기간과 보증금: 이게 호치민 월세에서 실제로 돈의 흐름이다
보증금이 1개월치, 계약 첫 달 선불이라는 선이 이 동네에서 기본값처럼 쓰인다. 여기에 임대인이 3개월, 6개월, 1년치를 한 번에 요구하는 경우가 붙는다. 외국인 임차인은 송금이 한 번에 되다 보니 그대로 치르게 되고, 그러면 보증금 문제가 아니라 선불 기간 문제가 된다.
숫자를 정하기 전에 세 가지를 서면으로 못 박는다. 선불 기간이 몇 개월인지, 기간이 늘어나면 관리비와 서비스비가 얼마나 오르는지, 중도 해지 시 이미 낸 금액을 언제 어떤 기준으로 돌려주는지. 해지 시점과 배율은 빌딩마다 조항이 다르고, 명시 없으면 협상 없는 대로 끝난다.
입주 당일에는 전기 계수와 수도 계수를 같이 읽고 사진으로 남긴다. 푸미흥처럼 물을 단지가 분급하는 단지는 관리비 고지서 항목까지 확인해 둔다. 인터넷은 단지가 아니라 임차인이 통신사와 직접 약정해야 하는 단지도 많다. 이건 월세 협상 때 빠지기 쉬운 항목이다.
4. 리스크: 돈이 이곳에서 막히는 세 가지
리스크 1. 권리자가 아닌 사람이 임대인인 경우
잃는 것은 월세지 붕괴가 아니다. 수개월 치 선불액이다. 막는 문서는 권리증 원본 대조와 본인 계좌 송금이다.이 동네에는 외국인 소유 단지가 섞여 있어서, 임대인이 외부인이라면 핑크북 발급일이 임차 종료 시점보다 앞인지 확인한다. 외부인 보유 기간은 2023년 주택법 제20조에 따라 핑크북 발급일부터 최장 50년간이며 1회 갱신된다.
리스크 2. 보증금이 돌아오지 않는 경우
잃는 것은 보증금 전액이다. 막는 문서는 환불 조건이 명시된 계약서와 입주 시 상태 기록지다. 뒷정리에서 감치출 탓으로 보증금 전액을 forfeiting하는 조항이 실제로 있다. 서명 전에 그 문구를 찾고, 찾았으면 금액과 시점을 다시 쓴다.
리스크 3. 실제 지출이 계약 월세보다 높아지는 경우
잃는 것은 한 달 living 비용 차액이지, 돈 자체는 아니다. 막는 문서는 관리비·서비스비 항목표와 기준이 적긴 계약서다. 전기요금은 배전 회사의 정산 요율을 따르고 임대인이 마음대로 못 정하지만, 서비스비에 포함시키면 단지가 붙이는 premium이 숨는다.
5. 자주 묻는 질문
- 보증금이랑 월세 합쳐 얼마까지 나갑니까? 빌딩 나이, 층수, 방향, 계약 기간, 선불 기간에 따라 움직인다. 환율 기준일을 따로 정하지 않으면 같은 문서인데도 총액이 매달 달라진다. 확인하려고 할 땐 기준일이 포함된 금액을 서면으로 받는 게 빠르다.
- 한국 사람끼리 후기는 어디서 봐요? 이 세 지구는 한국인 임차자가 많아 동네 커뮤니티에 단지 조건과 중개사 후기가 쌓인다. 다만 게시판에 올린 요금은 시점이 다르고 협상 전 숫자다. 계약서 문구가 다르면 커뮤니티 후기보다 그 문구가 우선이다.
- 월세에 전기·수도·인터넷이 포함되나요? 대부분 별도다. 전기는 검침 계수 그대로, 물은 단지 분급 방식에 따라 관리비에 들어간다. 인터넷은 단지에 따라 임차인이 직접 통신사와 약정한다. 계약 전에 항목표를 받아야 한다.
- 중개수수료는 누가 내나요? 임대 계약에서 임차인이 중개를 거치면 중개수수료를 부담하는 경우가 많다. 누구에게 얼마를 주는지 계약 전에 서면으로 확인하고, 그 금액이 월세에 포함된 건지 아닌지도 같이 쓴다.
계약금 송금 전에 서면으로 받아 두면 되는 질문은 세 개다. 이 건물의 권리자는 누구이며 그 권리증 사본은 되나요. 선불 기간이 몇 개월이며 기간이 늘면 금액이 어떻게 바뀌나요. 보증금 환불 조건과 입주 시 검침·상태 기록은 어떤 문서로 남기나요.
이 세 개가 답이 없으면 송금을 미루는 게 낫다. 지역과 예산을 알려 주시면 그 조건에 맞는 건만 골라서 정리해 드립니다. 견적을 먼저 받아 보고 결정하시면 됩니다.
