Ha Noi(하노이)에서 외국인이 어디에 사느냐고 물으면 대답은 보통 두 가지다. 한국 가족들은 경남 랜드마크 72 주변에 고층 아파트가 모인 My Dinh(미딩)을 꼽는다. 서양 가족과 외교관들은 Ho Tay(서호) 호수 쪽의 Tay Ho(떠이호)를 꼽는다. Ha Noi(하노이) 아파트를 사려는 외국인이 내려야 할 결정은 대부분 이 두 지역의 차이에서 출발한다. 여기에 실제로 어떤 집을 살 수 있는지를 조용히 결정하는 법 조항이 하나 더 있다.
이 글은 지역, 2023년 주택법 기준의 외국인 소유 규정, 2026년 가격 통계가 말해 주는 것과 말해 주지 않는 것, 그리고 계약금을 내기 전 확인할 점을 차례로 정리한다.
외국인은 Ha Noi(하노이) 어디에 사는가
My Dinh(미딩)과 경남 랜드마크 72 일대
옛 Nam Tu Liem(남뜨리엠) 군과 Cau Giay(꺼우저이) 군에 걸친 이 일대는 이 도시에서 한인 타운에 가장 가까운 곳이다. 경남 하노이 랜드마크 타워는 한국 건설사 경남기업이 지었다. 72층 복합 타워와 아파트 2개 동으로 이뤄져 있고, 아파트는 모두 922세대이며 2011년에 입주했다. 베트남 경제지 Vietnam Investment Review는 2019년 기사에서 이 타워 주변을 Ha Noi(하노이) 한인 사회의 중심지로 소개하며, 한국 기업과 기관이 주변에 몰려 있다고 전했다.
바로 맞은편에는 Vingroup이 개발한 3개 동 단지 Vinhomes Skylake(스카이레이크)가 있다. 2019년 2분기부터 입주를 시작했다. 한국어 임대 중개업체들은 주변의 한국 식당과 마트를 들어 한국인 가족이 많이 사는 단지로 소개한다. 언론 보도가 아니라 업체 홍보 자료다. 다만 현장에서 보이는 모습과 크게 다르지 않다.
매수자에게 이것이 중요한 이유는 임차 수요의 깊이다. 다음 세입자와 나중의 매수자가 이미 살고 있는 건물일수록 임대도 쉽고 매도도 쉽다.
Tay Ho(떠이호)와 Ho Tay(서호) 주변
Tay Ho(떠이호)는 Ho Tay(서호) 호수를 끼고 형성된 오래된 외국인 거주지다. 북쪽 끝의 Ciputra Hanoi는 게이트형 단지로, 유엔국제학교 UNIS Hanoi 캠퍼스가 단지 안에 있다. 외교관과 다국적 기업 가족이 이곳에 많이 임차하는 큰 이유다.
호수 서쪽의 Starlake Tay Ho Tay(스타레이크)는 한국 자본이 들어간 신도시다. 대우건설이 투자자, THT Development가 개발사이며, 옛 Tay Ho(떠이호), Cau Giay(꺼우저이), Bac Tu Liem(박뜨리엠) 군에 걸친 약 186ha 규모다. 경남 일대 밖에서 한국 건설사가 지은 물량을 찾는다면 알아둘 만하다.
외곽의 신규 분양
VPM이 추적하는 Ha Noi(하노이) 신규 분양 가운데 외국인 매입이 가능한 프로젝트는 모두 도심에서 더 멀고, 입주도 몇 년 뒤다. An Khanh(안카인)의 Imperia Sky Park(MIK Group, 2027~2028년 입주 예정), Hoai Duc(호아이득) Hinode Royal Park 안의 The Flame Vine(2027년 예상), Vinh Hung(빈흥) 동의 Rivea Residences(Meyland, 2029년 1분기)이다. 세 곳 모두 아직 임차 수요가 형성되지 않았다. 동네가 아니라 계획과 개발사를 사는 셈이다.
외국인은 무엇을 합법적으로 살 수 있나
규정은 도시별이 아니라 전국 공통이다. 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호)과 세부 시행령 95/2024/ND-CP 기준으로 정리하면 다음과 같다.
- 대상: 상업용 주택 프로젝트 안의 아파트와, 수량이 제한된 단독·연립주택. 국가가 국방·안보 구역으로 지정한 곳은 제외된다.
- 수량: 외국인 전체가 한 아파트 동의 30%까지, 동(洞) 규모 지역에서는 단독주택 250채까지 소유할 수 있다(제19조).
- 기간: 소유권 증서(핑크북) 발급일로부터 최대 50년이며, 한 번 연장할 수 있다(제20조).
- 누구에게서: 가장 많이 놓치는 부분이다. 제17조는 외국인 개인이 프로젝트 개발사로부터 상업용 주택을 사거나, 이미 주택을 소유한 외국인·외국 법인으로부터 사는 것을 허용한다. 베트남인 소유자로부터 사는 경우는 이 목록에 없다.
이 마지막 조항은 경남 랜드마크 72나 스카이레이크처럼 이미 완공된 건물에서 집을 고르는 방식을 바꾼다. 그곳에서 외국인이 살 수 있는 집은 다른 외국인이 소유한 세대, 그리고 개발사가 아직 보유한 물량뿐이다. VnExpress International에 바로 이 질문으로 답한 변호사는 개발사가 아닌 베트남인 집주인과 직접 계약하는 것은 법에 맞지 않는다고 분명히 말했다. 우회 방법이 있다는 중개인의 말을 들었다면, 돈을 보내기 전에 변호사의 서면 의견부터 받는 것이 순서다.
외국인 쿼터도 모든 거래에 적용된다. 건물의 30% 한도에 매입하려는 세대가 들어갈 여유가 남아 있는지 서면으로 확인해야 한다. 확인 방법은 쿼터와 소유 기간 가이드에 정리해 두었다.
이 제한은 한 방향으로만 작동한다. 나중에 팔 때는 베트남인 매수자가 살 수 있고, 그 집은 매수자 명의의 영구 소유로 넘어간다. 이것이 매도 가격에 왜 중요한지는 매도 전략 가이드에서 설명한다.
2026년 Ha Noi(하노이) 아파트 시세, 왜 자료마다 다른가
누가 집계하느냐에 따라 가격 수치는 크게 달라진다. 2026년 2분기 기준으로 발표된 네 가지 수치를 보자. 한국 독자를 위해 1평(3.3058m²) 기준 환산도 함께 적었다.
| 출처 | 측정 대상 | 2026년 2분기 수치 |
|---|---|---|
| CBRE 베트남 | 신규 분양, 시 전체 평균 | m²당 약 9,500만 동(평당 약 3억 1,400만 동), 전 분기 대비 12%, 전년 대비 21% 상승 |
| One Mount Group | 신규 분양, 도심 | m²당 1억 2,100만 동(평당 약 4억 동), 전 분기와 보합, 전년 대비 46% 상승 |
| 베트남 건설부 | 기존 아파트(재판매) 평균 | m²당 약 1억 2,300만 동(평당 약 4억 700만 동) |
| CBRE 베트남 | 재판매 가격 추이 | 전 분기 대비 약 2% 하락. 3년여 만의 첫 하락이며, 전년 대비로는 여전히 약 13% 높음 |
어느 숫자도 틀리지 않았다. 서로 다른 아파트 묶음을 재고 있을 뿐이다. 그리고 어느 숫자도 지금 보고 있는 그 세대의 가격은 아니다.
이 수치에서 읽을 수 있는 것은 이렇다. 신규 분양가는 2026년 중반까지 계속 올랐고, 재판매 가격은 멈춰 섰다. CBRE는 분양 물량 가운데 실제로 팔린 비율이 70% 아래로 떨어졌다고 밝혔다. 2024~2025년에는 85~90%였다. 오래 오른 뒤 시장이 느려지면 완공 아파트에서 가격 협상 여지가 커지는 경우가 많다. 다만 가격 하락을 약속하는 신호는 아니다.
한 세대의 가격을 판단할 때는 같은 조건끼리 비교해야 한다. 같은 건물의 최근 거래, 그리고 같은 면적 기준이다. 베트남 매물의 면적은 내벽 안쪽으로 잰 실면적일 수도, 벽 중심선까지 잰 면적일 수도 있다. m²당 가격을 비교하기 전에 어느 기준인지부터 확인해야 한다.
완공 건물 재매입인가, 신규 분양인가
| 완공 건물(경남 랜드마크 72, 스카이레이크) | 신규 분양(Imperia Sky Park, The Flame Vine) | |
|---|---|---|
| 매도인 | 외국인 소유자 또는 개발사 미분양분만 가능 | 개발사(분양 계약) |
| 확인할 수 있는 것 | 실제 세대, 관리 상태, 세입자 | 조감도, 모델하우스, 개발사 실적 |
| 임대 수익 | 잔금 치른 날부터 | 입주 후부터. 위 프로젝트는 2027~2029년 |
| 핑크북 | 계약 전 매도인의 증서 확인 | 입주 후 발급. 대기 기간은 가격에 반영해야 할 위험 |
| 주요 위험 | 매입 가능한 매도인이 적고, 건물이 노후화됨 | 공사 진행과 개발사의 인도 능력 |
곧바로 임대 수익이 필요하거나 한인 커뮤니티 안에서 살고 싶다면, 완공된 My Dinh(미딩) 고층 아파트의 재매입이 합리적인 출발점이다. 다만 고를 수 있는 세대는 적다. 기다릴 수 있고 새 건물을 원한다면 신규 분양의 선택지가 더 넓다. 서명하기 전에 분양 계약금 안전 가이드를 먼저 읽어 두자.
서류의 주소가 지금은 없는 주소일 수 있다
2025년 7월부터 Ha Noi(하노이)에는 군(郡)이 없다. 시가 동과 사(社)를 직접 관할하는 체계로 바뀌었고, 많은 동의 경계와 이름도 달라졌다. 경남 랜드마크 72 운영사는 현재 새 동 이름으로 주소를 표기하지만, 개편 이전 서류에는 옛 Nam Tu Liem(남뜨리엠) 군 소속으로 적혀 있다.
그렇다고 기존 서류가 무효가 되는 것은 아니다. 결의 190/2025/QH15는 개편 전에 발급된 서류가 만료되거나 정식으로 변경될 때까지 유효하고, 개편만을 이유로 재발급을 요구할 수 없다고 정한다. 매수자에게 중요한 것은 세대를 정확히 특정하는 일이다. 도로명 주소가 아니라 증서 번호, 토지 필지, 동·호수로 증서와 실제 세대를 대조하고, 이전 등기 때 새 주소를 어떻게 적을지 공증인에게 확인하자.
한국 거주자라면: 한국 쪽 절차
한국 거주자에게 베트남 매입은 서류의 절반일 뿐이다. 해외 부동산 취득과 송금에는 한국 쪽 신고 규정이 따로 있다. 베트남 부동산 매입의 한국 측 절차에서 정리했다.
계약금을 내기 전 체크리스트
- 매도인이 개발사 또는 외국인 소유자인지 확인한다. 베트남인 개인이라면 멈추고 법률 자문부터 받는다.
- 건물의 외국인 쿼터 30%에 해당 세대를 위한 여유가 있는지 서면으로 확인한다.
- 재매입이라면 매도인의 핑크북을, 신규 분양이라면 프로젝트 인허가와 계약금에 대한 은행 보증을 확인한다.
- 국방·안보 구역으로 지정된 곳의 프로젝트가 아닌지 확인한다.
- m²당 가격을 같은 건물의 최근 거래와 비교하고, 어떤 면적 기준인지 확인한다.
- 2025년 행정구역 개편을 감안해, 주소가 아니라 증서 번호와 동·호수로 세대를 특정한다.
- 자금 경로를 미리 설계한다. 베트남의 인가 은행을 통해 지급하고 모든 기록을 남긴다. 나중에 매각 대금을 본국으로 보낼 때 이 기록이 필요하다(매입 자금 합법 반입 가이드).
자주 묻는 질문
외국인이 경남 랜드마크 72 아파트를 살 수 있나?
살 수 있다. 다만 매도인이 외국인 소유자이거나 개발사일 때만이며(주택법 제17조), 건물의 외국인 쿼터에 여유가 있어야 한다.
2026년 Ha Noi(하노이) 아파트 가격은 얼마인가?
CBRE 기준 2026년 2분기 신규 분양 평균은 m²당 약 9,500만 동(평당 약 3억 1,400만 동)이다. 도심 신규 분양(One Mount Group)과 재판매 평균(건설부)은 m²당 1억 2,100만~1억 2,300만 동으로 더 높다.
Ha Noi(하노이)의 한인은 주로 어디에 사나?
경남 랜드마크 72와 Vinhomes Skylake가 있는 My Dinh(미딩) 일대가 중심이다. Ho Tay(서호) 서쪽의 Starlake 신도시는 한국 자본이 개발한 또 하나의 한국 관련 지역이다.
고객님, 염두에 두신 Ha Noi(하노이) 건물이나 세대가 있으시면 건물 이름과 호수를 보내 주십시오. 누가 합법적으로 팔 수 있는지, 외국인 쿼터가 열려 있는지, 서류에 무엇이 있어야 하는지 계약 전에 확인해 드리겠습니다.
출처
- 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호) 제17·19·20조: https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=209627
- 시행령 95/2024/ND-CP(주택법 세부 규정): https://vanban.chinhphu.vn/?docid=210761&pageid=27160
- 결의 190/2025/QH15(국가 기구 개편 관련 사항 처리): https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=212818
- VnExpress International, 외국인의 장기 임차 아파트 매입 가능 여부: https://e.vnexpress.net/news/news/can-a-foreigner-working-in-vietnam-buy-an-apartment-they-have-rented-for-years-5056403.html
- CBRE 베트남 2026년 2분기 Ha Noi(하노이) 수치(CafeLand 보도, 2026년 7월 8일): https://cafeland.vn/tin-tuc/lan-dau-sau-hon-ba-nam-gia-chung-cu-thu-cap-ha-noi-quay-dau-giam-153086.html
- CBRE 베트남 2026년 2분기(Suc Khoe & Doi Song 보도, 2026년 7월 10일): https://phapluat.suckhoedoisong.vn/thi-truong-can-ho-ha-noi-gia-so-cap-cham-moc-95-trieu-dong-m2-280255.html
- One Mount Group 2026년 2분기(CafeF 보도, 2026년 7월 7일): https://cafef.vn/gia-ban-trung-binh-chung-cu-moi-o-ha-noi-121-trieu-dong-m2-phan-khuc-duoi-120-trieu-dong-m2-dan-dat-thanh-khoan-o-tphcm-1882607070953564.chn
- 베트남 건설부 2026년 2분기 주택시장 보고서(Dan Tri 보도, 2026년 8월 21일): https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-gia-chung-cu-da-giam-o-ha-noi-trung-binh-123-trieu-dong-m2-20260821111147868.htm
- 경남 아파트 2개 동 입주(Bao Chinh Phu, 2011년): https://baochinhphu.vn/keangnam-chinh-thuc-dua-2-toa-thap-cao-48-tang-vao-su-dung-10267511.htm
- Landmark72 위치 안내: https://landmark72.com/location
- Vietnam Investment Review, Ha Noi(하노이)의 한인 밀집 지역(2019년): https://vir.com.vn/south-korean-enclaves-make-mark-in-hanoi-67600.html
- Vinhomes Market, Vinhomes Skylake: https://market.vinhomes.vn/blog/vinhomes-skylake
- UNIS Hanoi 오시는 길: https://www.unishanoi.org/about/how-to-find-us
- Starlake Hanoi 소개: https://www.starlake-hanoi.com/en/introduction/
