問外籍人士在 Ha Noi(河內市) 住在哪裡，答案通常只有兩個。韓國家庭會指向 Keangnam 地標72大樓周邊高樓聚集的 My Dinh(美亭)；西方家庭與外交人員則會指向 Ho Tay(西湖) 湖畔的 Tay Ho(西湖郡)。外籍買家在 Ha Noi(河內市) 買公寓要做的大部分決定，都源自這兩個區域的差異。另外還有一條法律規定，悄悄決定了您實際上能買哪些房子。
本文依序說明：外籍人士聚居的區域、2023年《住宅法》下的外籍產權規定、2026年房價數據能說明與不能說明的事，以及付訂金前的檢查清單。
外籍人士在 Ha Noi(河內市) 住在哪裡？
My Dinh(美亭) 與 Keangnam 一帶
這一帶橫跨原 Nam Tu Liem(南慈廉郡) 與 Cau Giay(紙橋郡)，是這座城市裡最接近「韓國城」的地方。Keangnam 河內地標大樓由韓國營造商 Keangnam Enterprises（慶南企業）興建，由一棟72層複合式大樓和兩棟住宅大樓組成，住宅共922戶，2011年交屋入住。越南經濟媒體 Vietnam Investment Review 在2019年的報導中，將大樓周邊稱為 Ha Noi(河內市) 韓僑社群的中心，韓國企業與機構聚集在附近。
正對面是 Vingroup 開發的三棟式社區 Vinhomes Skylake，2019年第二季開始交屋。韓文租屋仲介以周邊的韓國餐廳與超市為賣點，將它介紹為韓國家庭聚居的社區。這是仲介的宣傳資料，不是調查數據，但與實地看到的情況大致相符。
這對買方的意義在於租客需求的厚度。下一位租客、未來的接手買方已經住在那裡的建案，比較好出租，也比較好出場。
Tay Ho(西湖郡) 與 Ho Tay(西湖) 周邊
Tay Ho(西湖郡) 是圍繞 Ho Tay(西湖) 發展起來的老牌外籍人士聚居區。北端的 Ciputra Hanoi 是封閉式社區，聯合國國際學校 UNIS Hanoi 的校園就在社區內。這正是外交人員與跨國企業家庭大量在此租屋的重要原因。
湖的西側，Starlake Tay Ho Tay 是有韓國資本參與的新市鎮：大宇建設（Daewoo E&C）為投資方，THT Development 為開發商，面積約186公頃，橫跨原 Tay Ho(西湖郡)、Cau Giay(紙橋郡) 與 Bac Tu Liem(北慈廉郡) 的部分區域。如果您想在 Keangnam 一帶以外尋找韓國營造商興建的物件，值得了解。
更外圍的預售建案
我們追蹤的 Ha Noi(河內市) 預售建案中，開放外籍人士購買的都離市中心較遠，交屋也要等上幾年：An Khanh(安慶) 的 Imperia Sky Park（MIK Group，預計2027至2028年交屋）、Hoai Duc(懷德縣) Hinode Royal Park 內的 The Flame Vine（預估2027年）、Vinh Hung(永興坊) 的 Rivea Residences（Meyland，2029年第一季）。這三個建案都還沒有形成租客群。您買的是規劃與開發商，而不是一個成熟的社區。
外籍人士在 Ha Noi(河內市) 能合法買什麼？
相關規定全國一致，不因城市而異。依據2023年《住宅法》（第27/2023/QH15號法律）及細部規定的第95/2024/ND-CP號議定：
- 買什麼：商業住宅建案內的公寓，以及數量受限的透天住宅。國家劃定的國防、安全區域不得購買。
- 買多少：外籍人士合計持有的戶數不得超過一棟公寓大樓的30%；在相當於一個坊的區域內，透天住宅不得超過250戶（第19條）。
- 產權多久：自產權證書（粉紅本）核發之日起最長50年，可展延一次（第20條）。
- 向誰買：這是多數買方忽略的一條。第17條允許外籍個人向建案開發商購買商業住宅，或向已擁有住宅的外國組織、個人購買。向越南屋主購買並不在這份清單中。
最後這一條，改變了您在 Keangnam 或 Skylake 這類完工建案裡挑房的方式。在那裡，外籍人士能買的只有其他外籍人士名下的戶，以及開發商手上尚未售出的餘屋。一位律師在 VnExpress International 回答過這個問題，說得很直接：與非開發商的越南屋主直接簽約，不符合法律規定。如果仲介告訴您有「變通方法」，請在付任何款項之前，先取得律師的書面意見。
外籍配額同樣適用於每一筆交易。請以書面確認該棟大樓30%的外籍配額仍有空間容納您要買的那一戶。查核方式請見配額與產權年限指南。
這項限制只是單向的。日後您出售時，越南買方可以向您購買，房屋隨後轉為買方名下的永久產權。這對轉售價格為何重要，出場策略指南中有說明。
2026年 Ha Noi(河內市) 公寓行情？為什麼各家數據都不同？
由誰統計，數字就差很多。以下是針對2026年第二季發布的四組數據，並附上以1坪（3.3058平方公尺）換算的數字，方便台灣讀者比較：
| 來源 | 統計對象 | 2026年第二季數據 |
|---|---|---|
| CBRE 越南 | 新推案，全市平均 | 每平方公尺約9,500萬越南盾（每坪約3.14億越南盾），季增12%，年增21% |
| One Mount Group | 新推案，市中心 | 每平方公尺1.21億越南盾（每坪約4億越南盾），與上季持平，年增46% |
| 越南建設部 | 中古屋平均 | 每平方公尺約1.23億越南盾（每坪約4.07億越南盾） |
| CBRE 越南 | 中古屋價格走勢 | 季減約2%，為三年多來首度下跌；年比仍高出約13% |
這些數字都沒有錯，只是統計的物件範圍不同。而且沒有一個是您正在看的那一戶的價格。
我們的解讀是：新推案價格到2026年年中仍在上漲，中古屋價格則停了下來。CBRE 也指出，新推案實際售出的比例已跌破70%，而2024至2025年為85%至90%。長期上漲後市場放緩，完工的中古屋通常會有較多議價空間，但這並不代表價格一定會下跌。
判斷單戶價格，要在同一基準下比較：同一棟大樓近期的成交，以及相同的面積計算方式。越南物件的面積可能以內牆淨面積計算，也可能算到牆體中心線，比較每平方公尺單價之前，請先確認用的是哪一種。
買完工建案的中古屋，還是預售屋？
| 完工建案（Keangnam、Skylake） | 預售屋（Imperia Sky Park、The Flame Vine） | |
|---|---|---|
| 誰能賣給您 | 僅限外籍屋主，或開發商的餘屋 | 開發商，簽訂買賣契約 |
| 能實際看到什麼 | 實際的房子、管理狀況、租客情形 | 透視圖、樣品屋、開發商過往實績 |
| 租金收入 | 完成交易當天起 | 交屋後才有，上述建案為2027至2029年 |
| 粉紅本 | 簽約前核對賣方的產權證書 | 交屋後才核發，等待期是需要反映在價格上的風險 |
| 主要風險 | 合格賣方少，屋齡較高 | 工程進度與開發商的交屋能力 |
如果您需要盡快有租金收入，或想住在韓僑社群裡，從 My Dinh(美亭) 完工大樓的中古屋入手最合理，只是可選的物件較少。如果您能等，也想要較新的大樓，預售屋的選擇較多。簽約前請先閱讀我們的預售屋訂金安全指南。
證件上的地址，可能已經不存在
自2025年7月起，Ha Noi(河內市) 不再設郡、縣，改由市直接管轄各坊與社，許多坊的邊界與名稱也隨之改變。Keangnam 地標72的營運方現在以新的坊名標示地址，而改制前的文件上寫的仍是原 Nam Tu Liem(南慈廉郡)。
舊文件並不會因此失效。第190/2025/QH15號決議規定，改制前核發的文件在到期或正式變更之前繼續有效，不得僅因改制而要求當事人換發。對買方來說，關鍵在於準確鎖定標的：以證書編號、地號、棟別與戶號核對證書與實際的房屋，而不是只看街道地址；並向公證人確認過戶時如何登記新地址。
台灣買方：台灣端的手續
在越南買房只是手續的一半。從台灣匯出購屋款、銀行作業與台灣端的稅務，另有一套規定。我們在越南置產的台灣端手續一文中整理過。
在 Ha Noi(河內市) 付訂金之前
- 確認賣方是開發商或外籍屋主。如果是越南個人，請先停下來諮詢律師。
- 以書面確認該棟大樓30%的外籍配額仍有您這一戶的空間。
- 中古屋要看賣方的粉紅本；預售屋要看建案的法律核准文件，以及為您的訂金提供的銀行履約保證。
- 確認建案不在劃定的國防、安全區域內。
- 將每平方公尺單價與同棟近期成交比較，並確認面積的計算基準。
- 考量2025年的坊級調整，以證書編號與戶號鎖定標的，而不是街道地址。
- 事先規劃資金路徑：透過越南持牌銀行付款，保留全部憑證。日後將售屋款匯回台灣時需要這條資金紀錄（購屋資金合法匯入指南）。
常見問題
外籍人士可以買 Keangnam 地標72的公寓嗎？
可以，但賣方必須是外籍屋主或開發商（《住宅法》第17條），而且該棟大樓的外籍配額要有空間。
2026年 Ha Noi(河內市) 公寓行情多少？
CBRE 數據顯示，2026年第二季新推案平均每平方公尺約9,500萬越南盾（每坪約3.14億越南盾）。市中心新推案（One Mount Group）與中古屋平均（建設部）更高，每平方公尺約1.21億至1.23億越南盾。
Ha Noi(河內市) 的韓國人主要住在哪裡？
主要在 My Dinh(美亭)，也就是 Keangnam 地標72與 Vinhomes Skylake 一帶。Ho Tay(西湖) 西側的 Starlake 新市鎮由韓國資本開發，是另一個與韓國相關的區域。
如果您已看中 Ha Noi(河內市) 的某棟大樓或某一戶，請將建案名稱與戶號傳給我們。我們會在您付款之前，協助核實誰有資格合法賣給您、外籍配額是否仍開放，以及文件上應該有哪些內容。
資料來源
- 2023年《住宅法》（第27/2023/QH15號法律）第17、19、20條：https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=209627
- 第95/2024/ND-CP號議定（住宅法細則）：https://vanban.chinhphu.vn/?docid=210761&pageid=27160
- 第190/2025/QH15號決議（國家機構改制相關問題之處理）：https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=212818
- VnExpress International，外籍人士能否購買長期承租的公寓：https://e.vnexpress.net/news/news/can-a-foreigner-working-in-vietnam-buy-an-apartment-they-have-rented-for-years-5056403.html
- CBRE 越南2026年第二季 Ha Noi(河內市) 數據（CafeLand 報導，2026年7月8日）：https://cafeland.vn/tin-tuc/lan-dau-sau-hon-ba-nam-gia-chung-cu-thu-cap-ha-noi-quay-dau-giam-153086.html
- CBRE 越南2026年第二季（Suc Khoe & Doi Song 報導，2026年7月10日）：https://phapluat.suckhoedoisong.vn/thi-truong-can-ho-ha-noi-gia-so-cap-cham-moc-95-trieu-dong-m2-280255.html
- One Mount Group 2026年第二季（CafeF 報導，2026年7月7日）：https://cafef.vn/gia-ban-trung-binh-chung-cu-moi-o-ha-noi-121-trieu-dong-m2-phan-khuc-duoi-120-trieu-dong-m2-dan-dat-thanh-khoan-o-tphcm-1882607070953564.chn
- 越南建設部2026年第二季住宅市場報告（Dan Tri 報導，2026年8月21日）：https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-gia-chung-cu-da-giam-o-ha-noi-trung-binh-123-trieu-dong-m2-20260821111147868.htm
- Keangnam 兩棟住宅大樓啟用（Bao Chinh Phu，2011年）：https://baochinhphu.vn/keangnam-chinh-thuc-dua-2-toa-thap-cao-48-tang-vao-su-dung-10267511.htm
- Landmark72 位置說明：https://landmark72.com/location
- Vietnam Investment Review，Ha Noi(河內市) 的韓僑聚居區（2019年）：https://vir.com.vn/south-korean-enclaves-make-mark-in-hanoi-67600.html
- Vinhomes Market，Vinhomes Skylake：https://market.vinhomes.vn/blog/vinhomes-skylake
- UNIS Hanoi 交通資訊：https://www.unishanoi.org/about/how-to-find-us
- Starlake Hanoi 建案介紹：https://www.starlake-hanoi.com/en/introduction/
