胡志明市 vs 河內 vs 峴港：2026年外籍買家資金該投向何處

更新時間：2026年9月

是的，外國人可以在越南擁有房地產——根據《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）第19條和第20條，以及《第95/2024/ND-CP號法令》的詳細規定，外國人可持有為期50年、可續約的產權，轉售予越南買家後即轉為長期（永久）產權；每棟公寓大樓外國人持有比例上限為30%，每個鄉鎮地區外國人持有的透天厝數量上限為250棟。

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上週二，一位來自香港的買家向我們提出了一個簡單的問題：我應該等待胡志明市中心的房價降溫，還是趁現在入手靠近新捷運的 Thu Duc 項目？他並非在追逐便宜貨。他想了解外國資本的實際流向、紙面上的產權內容，以及日後的資金匯出方式。這正是當前越南房地產市場的核心問題。

越南住宅市場已從廣泛投機轉向以基礎設施為導向的精準購買。對於外國投資者而言，規範此類購買的原則並未改變，但依據《2023年住宅法》和《第95/2024/ND-CP號法令》，相關規定已比兩年前更加明確。以下將說明這些規定對越南境外買家的具體意義。

外國買家的需求主要集中在哪裡？

海外買家的分布並不均勻，而是呈現高度集中的趨勢。

在胡志明市，買家興趣已向東轉移。Thu Duc、Thao Dien 和 Thu Thiem 半島持續吸引外國買家諮詢，因為捷運1號線已投入營運，國際學校和醫院早已到位，且外國租客池相當深厚。在河內，西部地區——Cau Giay、Nam Tu Liem、Tay Ho——持續獲得來自韓國和日本租客的穩定需求，進而吸引希望_exit時具備流動性的投資者。在更南邊，Binh Duong 和胡志明市周邊的工業地帶則吸引追隨工廠與外資直接投資（FDI）而非生活方式的買家。

這是務實的考量，而非市場炒作。在租客早已聚集的地方，您能更快出租、更容易轉手。實務上，大多數成交的海外買家偏好大型、由專業團隊管理的社區以及仍有外國名額的高層公寓，而非偏遠的精品建案。物業管理至關重要——一棟在交屋、租賃和轉售文件處理上表現出色的建案，能為您節省數月時間。

全國平均數據往往掩蓋了街頭層面的真實狀況。距離捷運站300公尺的建案與3公里外的建案，市場表現可能截然不同。請關注租客深度，而非僅看銷售圖面。

購屋前應實地觀察哪些重點？

• 基礎設施是否已完工並現階段可用？道路、橋樑和已營運的捷運站會先帶動租金上漲，而後才反映在房價上。
• 誰會向您承租？靠近工業園區和國際學校的物件，租客群體清晰可見。請建商提供現有租客的國籍與租約期限明細。
• 建商在交屋和粉紅書（Pink Book）核發方面的往績如何？對外國買家而言，按時核發粉紅書比樣品屋更重要。請以書面確認該建案的外國名額使用狀況。

外國人持有產權究竟代表什麼——以及不代表什麼？

大多數混淆仍然存在於此。外國買家聽到「50年」便認為這是個短暫租約，到期即消失。事實並非如此。您也不是憑握手成交。而是透過正式、有銀行記錄的流程完成購買。

購買流程是標準化且有據可查的。

您透過正式的買賣協議（SPA）直接向建商購買，透過越南受監管的銀行管道付款，完工後您將收到以您名義核發的粉紅書（土地使用權及房屋與附著於土地之資產所有權證）。外國買家持有50年產權，依據《2023年住宅法》第20條及《第95/2024/ND-CP號法令》的詳細規定，到期後可申請續約。續約並非自動生效，但法律提供續約機制，只要所有權人依照當時有效的法規提出申請，即可辦理延期手續。

真正的限制在於名額，而非時間。單一公寓大樓外國買家購買比例不得超過30%，且任何鄉鎮地區外國人持有的透天厝總數不得超過250棟。這就是《2023年住宅法》第19條的規定。一旦建案達到上限，外國人銷售將暫停，直到有單位轉售給越南籍買家、名額重新釋出。這也是為何兩棟相鄰的相同建案，外國名額可用度可能大不相同。

有兩項權益對您的投資計畫至關重要：

• 您可以自由出租和轉售。您的單位可透過合法租約出租，也可轉售給另一位外國買家（若名額仍餘）或越南籍買家。
• 轉售如何改變下一任買家的持有權限？當您轉售給越南籍買家時，該單位的產權將轉換為該買家的永久所有權。這擴大了您的_exit市場——您不必侷限於只賣給其他外國人。

請將名額、粉紅書和可續約期限視為您的篩選標準。如果一項單位無法通過這三項檢驗，即使有再好的比較物件也無濟於事。

從第一天起需要備妥哪些文件？

SPA上的姓名必須與您的護照完全一致。您的匯入資金必須透過正規銀行管道到達，以便銀行在日後匯出資金時核發付款證明。請保留每一張付款憑單和銀行確認函。當您出售並匯出資金時，銀行將要求提供此資金流向證明及您的稅務清算證明。沒有證明，就無法匯出。

作為海外投資者，應如何解讀價格、租金和_exit訊號？

忘掉全國平均報酬率的說法。在越南，實際淨收益取決於建案本身、樓層、景觀和進場價格，而非城市平均值。在一個對外國人友善的建案中，高樓層且無遮擋景觀的單位，其租金表現與低樓層且面向中庭的單位截然不同，即使每平方公尺的標價相同。

過去18個月的市場證明，耐心進場、紀律出場者獲得回報。建商多採延長付款時程而非大幅降價吸引買家。這對需要時間調度資金的海外買家有利，但實際價格因此被掩蓋。務必以「所有折扣後的淨價」與「總付款時程」進行比較，而非只看首款10%。

租賃市場方面，優先鎖定外國租客聚集的建案。在胡志明市，可聚焦Thao Dien、第二郡與Phu My Hung；在河內，則首選Tay Ho與西部商辦廊帶。若在Binh Duong購屋，務必確認工廠進駐率，以及建案是否提供接駁車或鄰近就業中心。空蕩的公設帶不動需求，五分鐘通勤圈才是關鍵。

簽約預訂前務必釐清三大問題：

• 該建案是否仍有外國人名額？請提供書面確認。向建商索取最新配額函，切勿僅依口頭承諾「名額還很多」。
• 過去六個月有哪些買家進場？越南自住客與外國投資者兼具的買方結構，最有利於轉手脫手。
• 非居者稅負如何課徵？轉售時須就獲利繳納個人所得稅及相關手續費；出租時則需繳交租賃所得稅。稅率與扣繳方式依身分別而異，並透過交易環節代扣。事先做好稅務規劃，才能確保匯回金額不被意外侵蝕。

將配額充足、租客深度夠、建商信譽佳的建案縮小至兩到三個，再進一步針對付款條件與交屋保障進行談判。

如何順利將資金匯回母國？

越南允許外國個人在履行稅務義務後，將出售所得及租金收入匯往海外，前提是入境投資已透過銀行體系完整留有憑證。具體做法如下：

• 透過建商指定帳戶自海外匯入款項，並保留銀行入帳通知（credit advice）。
• 妥善保管買賣合約（SPA）、紅本（Pink Book，若尚未核發則保留SPA＋交屋會議紀錄）、身分證明文件及稅單。
• 盡可能使用同一家銀行處理整筆交易流程。出售時，銀行會要求提供資金進出紀錄與合法獲利證明。

我們建議客戶：將文件管理視為報酬率的一部分。這不是行政瑣事，而是您的退出策略。

預訂前的實務檢核清單

• 取得外國人購買資格的書面確認。要求提供該項目獲准銷售予外國人的批文，以及建案目前的外國人配額餘額。
• 查核建商與土地檔案。土地使用權、建築執照及銀行履約保證（若為預售）皆應可調閱。若銷售團隊無法提供，建議暫緩。
• 壓力測試付款時程。您能否在無匯率風險下按時支付每一期款項？若時程過於緊湊，要求拉長付款節奏，並保留每筆匯款的銀行水單。
• 紅本（Pink Book）何時核發？建商何時將資料送交土地登記機關？對外國持有人有何協助？
• 是否允許出租並獲得支援？若計劃出租，確認建案是否允許外國人合法出租，以及管理委員會是否提供租約範本與代扣稅務支援。

常見問題：外國投資者在越南購屋指南

外國人可持有房產多久？

您可取得50年產權，並依《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法）第20條規定申請展延，相關程序詳見第95/2024/ND-CP號政府令。屆滿前可依法申請續期。持有期間內，您可自住、出租或轉售；轉售予越南買家後，即轉為長期（永久）產權。

單一建案是否有外國人持有上限？

有。外國人在單一公寓大廈的持分上限為總戶數的30%，透天厝（獨立住宅）則以每里（ward）250戶為上限，規定見《2023年住宅法》第19條。名額採配額制管理，額滿後無法再登記外國人買賣，直到有外國持有人轉售予越南買家釋出名額為止。

我可以向另一位外國人購買二手屋嗎？

可以，前提是交易時該建案仍有外國人配額。若配額已滿，外國人之間的轉讓無法登記為外國人持有，需待名額釋出。轉售予越南籍買家則不受此限，且對該越南買家而言，產權將轉為永久所有權。

日後匯回資金需要保留哪些文件？

請保留買賣合約（SPA）、所有海外匯入款項的銀行入帳通知、紅本（Pink Book，若尚未核發則保留交屋會議紀錄）、身分證明文件、租賃或買賣合約以及稅單。越南境內銀行將憑上述資料檔辦理完稅後的匯出作業。

交屋時我需要親自到越南嗎？

若已提供經公證的委託書，簽署預訂合約與買賣合約（SPA）通常不必親自到場，但仍需確認建商政策及土地登記機關是否要求正本文件辦理紅本（Pink Book）登記。多數外國買家會安排一次到場完成交屋及身分驗證。

結論：觀望還是現在行動？

越南獎勵的是帶著明確目標購屋的海外買家。不是籠統的「胡志明市 vs. 河內」，而是具體到這棟建案、這一層樓、這封配額函、這條銀行金流紀錄。法律已提供明確路徑——與建商簽訂買賣合約（SPA）、紅本（Pink Book）登記在您名下、依《2023年住宅法》第20條取得50年可展延的產權、第19條規定的30%建案配額上限、自由出租或轉售，以及轉售予越南籍買家時可轉為永久所有權。您的功課，就是在做出承諾之前，讓這條路徑清晰可驗證。

如果您需要協助嚴格檢視精選名單，歡迎提供建案名稱及您已取得的外籍配額證明函。我們將依據租客深度、付款條件與未來出場流動性為您進行實質比較——而非僅看銷售文宣。若配額緊繃或金流紀錄不夠清晰，我們會直接建議您暫緩出手。

準備開始看房了嗎？請告訴我們您屬意的城市、預算範圍，以及您更看重租金收益或長期增值潛力。我們將為您精選二至三棟符合外籍配額的合適建案，並清楚說明從簽約成交到日後資金匯出所需的完整文件——讓您一次到位，正確置產。

資料來源

• 2023年住宅法（法律編號 27/2023/QH15）第19條及第20條 — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=210977
• 第95/2024/ND-CP號議定 2023年住宅法施行細則 — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=211187
• 2023年房地產經營法（法律編號 29/2023/QH15） — https://vanban.chinhphu.vn/

專家審閱：Anna Pham 贞贞，華人及臺灣客戶業務部部長