Ho Chi Minh vs Hanoi vs Da Nang: 2026년 외국인 투자자가 투자해야 할 곳은 어디인가

업데이트: 2026년 9월

외국인은 베트남에서 부동산을 소유할 수 있다. 주택법 2023(Law No. 27/2023/QH15) 제19조 및 제20조와 시행령 95/2024/ND-CP에 따라 50년 갱신형 외국인 소유 형태로, 아파트 1개 동당 전체 세대의 30%와 1개 ward당 단독주택 250채까지로 제한된다. 베트남인에게 전매하면 장기(영구) 소유권으로 전환된다.

목차

지난주 화요일 홍콩 기반 매수자가 단순한 질문을 던졌다. 중심지 Ho Chi Minh City의 가격 조정을 기다려야 할지, 아니면 신설 메트로 역세권의 Thu Duc 분양 아파트를 지금 선점해야 할지 고민한다는 내용이었다. 단순히 저렴한 매물을 찾는 것이 아니었다. 외국인 자금이 실제로 어디로 향하고 있는지, 서류상 어떤 권리를 소유하게 되는지, 그리고 향후 자금 회수는 어떻게 이루어지는지를 알고 싶어 했다. 현재 시장을 관통하는 핵심이 바로 여기에 있다.

베트남 주거 시장은 광범위한 투기 중심에서 인프라를 따라 선별적으로 매수하는 시장으로 전환됐다. 외국인 투자자 입장에서는 이러한 매수를 규정하는 원칙 자체는 달라지지 않았지만, 주택법 2023과 시행령 95/2024/ND-CP 시행 이후 2년 전보다 훨씬 명확해졌다. 해외에서 투자를 검토한다면 그 의미를 아래와 같이 이해할 수 있다.

외국인 수요는 실제로 어디에 집중되고 있는가

해외 매수자가 전국에 균등하게 분포하는 것은 아니다. 특정 지역에 집중되는 경향이 뚜렷하다.

Ho Chi Minh City에서는 관심이 동부로 이동했다. Thu Duc, Thao Dien, Thu Thiem 반도 지역이 외국인 문의를 꾸준히 흡수한다. Metro Line 1이 이미 운행 중이고 국제학교와 병원이 갖춰져 있으며 외국인 임차인 풀이 깊기 때문이다. Ha Noi에서는 Cau Giay, Nam Tu Liem, Tay Ho 등 서부 지역이 한국 및 일본 임차인의 안정적인 수요를 바탕으로 투자자의 유동성과 환금성을 끌어당긴다. 남부에서는 Binh Duong과 Ho Chi Minh City 주변 산업벨트가 라이프스타일이 아닌 공장과 FDI를 따라 움직이는 매수자를 흡수한다.

이는 과장이 아니라 실용적인 흐름이다. 임차인이 이미 거주하는 곳에서 임대와 재판매가 더 빠르고 수월하게 이루어진다. 실제로 거래를 성사시키는 해외 매수자 대부분은 외국인 소유 쿼터가 확보된 대규모 전문 관리 타운십과 고층 아파트를 선호하며, 독립적인 부티크 프로젝트는 상대적으로 기피한다. 관리 역량이 중요하다. 인수인계와 임대, 재판매 서류 처리를 체계적으로 수행하는 단지는 향후 수개월의 시간을 절약해 준다.

전국 평균 수치는 현장의 현실을 가린다. 메트로역에서 300m 거리의 프로젝트와 3km 떨어진 프로젝트는 전혀 다른 시장처럼 움직인다. 화려한 조감도보다 임차인 풀의 깊이를 먼저 살펴봐야 한다.

매수 전 현장에서 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가

• 인프라가 현재 완공되어 실제 이용이 가능한가 도로부터 교량, 운행 중인 메트로역까지, 인프라가 가격보다 먼저 임대료에 반영된다.
• 누가 임차인이 될 것인가 산업단지와 국제학교 인근에서는 임차인 기반이 명확하게 드러난다. 분양사에게 국적별, 임대 기간별 현재 임차인 구성에 대한 자료를 요청한다.
• 분양사의 준공 인도 및 핑크북 발급 이력은 어떠한가 외국인 매수자에게는 모델하우스보다 정시 핑크북 발급 실적이 더 중요하다. 해당 동의 외국인 소유 쿼터 현황을 서면으로 확인한다.

외국인 소유는 실제로 어떤 권리를 부여하며, 어떤 한계가 있는가

여전히 가장 큰 혼선이 존재하는 영역이다. 외국인 매수자는 ‘50년’이라는 표현을 듣고 단기 임대로 곧 소멸되는 권리라고 오해한다. 그렇지 않다. 구두 약속으로 거래가 이루어지는 것도 아니다. 공식적이고 은행을 통한 절차를 거쳐 매수한다.

거래 경로는 표준화되어 있으며 문서로 명확히 규정되어 있다.

분양사와 직접 공식 분양계약(SPA)을 체결하고 베트남 내 규제된 은행 채널을 통해 대금을 납부하며, 완공 후에는 본인 명의의 핑크북(토지사용권 및 주택·토지 부착 자산 소유권 증서)을 발급받는다. 외국인 매수자는 주택법 2023 제20조와 시행령 95/2024/ND-CP에 따라 50년 외국인 소유 권리를 보유하며, 만료 시 연장을 신청할 수 있다. 자동 갱신은 아니지만 법률상 1회 갱신할 수 있으며, 당시 시행 중인 규정에 따라 소유자가 신청하면 연장 절차가 진행된다.

실질적인 제약은 기간이 아니라 쿼터에 있다. 아파트 1개 동에서는 전체 세대의 30%까지만 외국인에게 분양할 수 있으며, 1개 ward 내에서는 외국인이 소유한 단독주택이 총 250채를 초과할 수 없다. 이는 주택법 2023 제19조에 명시된 내용이다. 특정 프로젝트가 해당 상한에 도달하면, 기존 외국인 소유 세대가 베트남 내국인에게 재판매되어 쿼터가 다시 확보될 때까지 외국인 분양이 중단된다. 나란히 위치한 동일한 두 동이라도 이러한 이유로 외국인 분양 가능 여부가 전혀 다를 수 있다.

투자 계획과 직결되는 두 가지 권리는 다음과 같다.

• 자유로운 임대 및 재판매가 가능하다. 보유 세대는 합법적인 임대차 계약을 통해 임대할 수 있으며, 쿼터가 남아 있는 경우 다른 외국인에게, 혹은 베트남 내국인에게 재판매할 수 있다.
• 재판매 시 다음 매수자의 소유 기간은 어떻게 달라지는가 베트남 내국인에게 재판매하면 해당 매수자에게는 영구 소유권으로 전환된다. 이를 통해 매도 시 시장이 외국인으로 한정되지 않고 더욱 넓어진다.

쿼터와 핑크북, 갱신 가능한 소유 기간을 필터로 삼아야 한다. 이 세 가지 조건을 충족하지 못하는 매물은 비교 대상 자체가 되지 않는다.

계약 초기부터 정확히 갖춰야 할 서류는 무엇인가

분양계약서상의 성명은 여권과 정확히 일치해야 한다. 해외 송금 자금은 반드시 정규 은행 채널을 통해 입금되어야 은행이 추후 자금 반출을 위한 납입 증빙을 발급할 수 있다. 모든 납입 영수증과 은행 확인서를 보관한다. 매도 후 자금을 해외로 반출할 때 은행은 해당 자금 추적 자료와 납세 증명서를 요구한다. 증빙이 없으면 송금이 불가능하다.

해외 투자자는 가격과 임대료, 엑시트 신호를 어떻게 해석해야 하는가

전국 단위 수익률 수치는 잊어야 한다. 베트남에서는 도시 평균보다 단지 자체, 층수, 조망, 진입 가격에 따라 실질 수익이 좌우된다. 외국인 친화적인 단지에서 막힘없는 조망을 갖춘 고층 세대는 내부 중정을 마주한 저층 세대와 완전히 다른 임대 흐름을 보이며, 이는 평당 분양가가 동일하더라도 마찬가지다.

지난 18개월간 시장은 진입에서 인내와 철수에서 원칙을 지킨 투자자에게 보상해 왔다. 개발사들은 높은 헤드라인 할인보다 분할 납부 일정 확대에 의존해 왔다. 이는 자금 이동에 시간이 필요한 외국인 구매자에게 도움이 되지만, 실질 가격을 가린다. 반드시 모든 할인이 적용된 순가와 전체 납부 일정을 기준으로 비교해야 하며, 최초 10%만으로 판단해서는 안 된다.

임대 시에는 해외 거주 세입자가 이미 모여 있는 빌딩을 찾아야 한다. Ho Chi Minh에서는 Thao Dien, District 2, Phu My Hung을 주목한다. Ha Noi에서는 Tay Ho와 서부 비즈니스 회랑을 주목한다. Binh Duong에서 구매하는 경우 공장 가동률과 해당 빌딩에 셔틀 서비스가 있는지, 인력 허브 근처에 위치하는지 확인해야 한다. 비어 있는 편의 시설은 수요를 만들지 못한다. 5분 출퇴근이 수요를 만든다.

계약금을 내기 전에 세 가지 질문을 하라:

• 이 빌딩의 외국인 한도가 여전히 열려 있는지, 서면으로 확인했는가? 개발사의 현재 한도 확인서를 받아야 한다. "아직 충분하다"는 구두 확인에 의존하지 마라.
• 지난 6개월간 누가 이곳을 샀는가? 베트남인 실거주자와 외국인 투자자가 혼재하는 것이 재판매에 가장 건강하다.
• 비거주자로서 세금은 어떻게 부과되는가? 재판매 시 양도차익에 대한 소득세와 수수료가 부과되며, 임대 시 임대소득세가 부과된다. 요율과 원천징수는 거주 상태에 따라 다르며 거래 과정에서 징수된다. 이에 대해 미리 계획하면 송금 시 예상하지 못한 금액이 발생하지 않는다.

한도, 세입자 풀, 개발사 신뢰도가 이미 갖춰진 빌딩 두세 곳을 선별하라. 그런 다음 납부 조건과 인수 보호 조항을 협상하라.

자금을 마찰 없이 어떻게 송금하는가?

베트남은 외국인 개인이 적법한 투자 절차를 갖추고 은행 시스템을 통해 입금된 투자금에 대해 의무를 이행한 후 양도대금과 임대소득을 해외로 송금할 수 있도록 허용한다. 이는 다음을 의미한다:

• 해외에서 개발사 지정 계좌를 통해 입금하고 은행의 입금 확인서를 보관하라.
• 양도계약서(SPA), Pink Book(또는 Pink Book 발급 대기 시 SPA + 인수 확인서), 신분증, 세금 영수증을 한곳에 보관하라.
• 가능하면 전체 과정에서 단일 은행을 이용하라. 양도 시 송금하는 자금이 입금된 자금과 합법적 이익임을 증명하는 서류를 요구받게 된다.

우리는 고객들에게 다음과 같이 조언한다: 서류를 수익률의 일부로 간주하라. 단순 행정 업무가 아니다. 그것이 곧你的 exits 경로다.

예약 전 실질적 체크리스트는 무엇인가?

• 외국인 자격을 서면으로 확인하라. 외국인 분양 승인과 해당 빌딩의 잔여 한도 잔량을 요청하라.
• 개발사와 토지 기록을 검증하라. 토지사용권, 건축허가증, 은행 보증서(선분양의 경우)가 확인 가능해야 한다. 영업팀이 제시할 수 없다면 보류하라.
• 납부 일정을 스트레스 테스트하라. 환율 변동 없이 각 분할금을 해외에서 납입할 수 있는가? 일정이 빡빡하면 분할 확대를 요청하고 각 분할에 대한 은행 증빙을 보관하라.
• Pink Book 발급 일정은 어떻게 되는가? 개발사가 토지등록사무소에 서류를 제출하는 시기와 외국인 소유자를 위한 지원 사항은 무엇인가?
• 임대가 허용되고 지원되는가? 임대를 계획하는 경우 빌딩이 외국인의 합법적 임대를 허용하는지, 관리 사무소가 임대 계약서 양식과 원천징수 지원을 제공하는지 확인하라.

FAQ: 외국인 투자자의 베트남 부동산 구매

외국인으로서 얼마나 오래 부동산을 소유할 수 있는가?

주택법 2023(법률 제27/2023/QH15) 제20조에 따라 50년 소유권을 보유하며, 갱신이 가능하다. 절차는 각 정령 제95/2024/ND-CP에 상세히 규정되어 있다. 만료 시점에 해당 시점의 법에 따라 갱신을 신청한다. 기간 중 거주, 임대, 양도가 모두 가능하며, 베트남인에게 전매하면 장기(영구) 소유권으로 전환된다.

한 빌딩에서 외국인 구매자 수에 상한이 있는가?

있다. 단일 콘도미니엄 빌딩에서의 외국인 소유는 세대수의 30%로 제한되며, 토지가 붙은 주택은 행정동당 250세대로 제한된다. 이는 주택법 2023 제19조에 해당한다. 한도는 쿼터로 관리되며, 한도에 도달하면 베트남인 구매자에게 재판매하여 한도가 재개될 때까지 추가 외국인 분양이 등록되지 않는다.

다른 외국인으로부터 재판매를 구매할 수 있는가?

양도 시점에 해당 빌딩의 한도가 아직 남아 있다면 가능하다. 한도가 찬 경우 외국인 간 양도는 공간이 확보될 때까지 외국인 소유로 등록될 수 없다. 베트남인에게 재판매하는 것은 언제나 가능하며, 해당 구매자에게는 영구 소유권으로 전환된다.

나중에 송금하기 위해 어떤 서류를 보관해야 하는가?

양도계약서(SPA), 해외 입금을 보여주는 모든 은행 입금 확인서, Pink Book(또는 Pink Book 발급 대기 시 인수 확인서), 신분증, 임대 또는 매매 계약서, 세금 영수증을 보관하라. 베트남 소재 은행은 세금 납부 후 해외 송금 처리를 위해 이 서류 일체를 요구한다.

계약 체결을 위해 베트남에 반드시 있어야 하는가?

공증된 위임장을 제공하는 경우 예약 및 SPA 체결 시 반드시 그럴 필요는 없다. 그러나 개발사 정책과 토지등록사무소가 Pink Book 접수를 위해 원본 서류를 요구하는지 확인해야 한다. 많은 외국인 구매자는 인수 확인과 신분증 Verification을 위해 한 번 방문한다.

핵심 요약: 기다려야 하는가, 지금 움직여야 하는가?

베트남은 구체적인 정보를 기반으로 투자하는 해외 구매자에게 보상한다. 추상적인 "Ho Chi Minh vs Ha Noi"가 아니라, 이 빌딩, 이 층, 이 한도 확인서, 이 은행 입금 경로를 말한다. 법은 명확한 경로를 제공한다: 개발사와의 SPA, 본인 명의 Pink Book, 주택법 2023 제20조에 따른 50년 갱신 가능 소유권, 제19조에 따른 30% 빌딩 한도, 임대 및 양도의 자유, 베트남인에게 양도 시 영구 소유권으로의 전환. 투자자의 할 일은 그 경로를 투자 확정 전에 쉽게 검증할 수 있도록 만드는 것이다.

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출처

• 주택법 2023 (법률 제27/2023/QH15호), 제19조 및 제20조 — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=210977
• 주택법 2023 시행령 제95/2024/ND-CP호 — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=211187
• 부동산사업법 2023 (법률 제29/2023/QH15호) — https://vanban.chinhphu.vn/

전문가 검토: Ly Nguyen, 한국 고객 영업팀장