胡志明市 vs 河内 vs 岘港：2026年外籍人士该把资金投向哪里

更新日期：2026年9月

是的，外国人可以在越南拥有房产——根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）第19条和第20条，可拥有50年可续期的产权，其中公寓楼内外国人可购单元上限为30%，每个坊（ward）的落地住宅上限为250套，具体程序详见第95/2024/ND-CP号法令。

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上周二，一位香港买家向我们提出了一个简单问题：我是该等待胡志明市中心区房价降温，还是现在就入手地铁沿线的Thu Duc项目？他并不是在捡便宜。他想知道外资真正流向哪里、纸面上他将拥有什么产权，以及日后如何将资金汇出。这正是当下这个市场的核心。

越南住宅市场已从广泛的投机转向由基础设施驱动的选择性购买。对于外国投资者而言，塑造这种购买行为的规则在原则上并未改变，但在《2023年住房法》和第95/2024/ND-CP号法令下，这些规则如今比两年前更加清晰。以下是从越南境外观察市场时需要了解的要点。

外国需求究竟集中在哪些区域？

海外买家并非均匀分布在全国各地，而是呈现集群化特征。

在胡志明市，兴趣已向东转移。由于1号线地铁已投入运营、国际学校和医院已经就位，且外籍租客群体庞大，Thu Duc、Thao Dien和Thu Thiem半岛持续吸引外国买家咨询。在河内，西部区域——Cau Giay、Nam Tu Liem、Tay Ho——对韩国和日本租客保持稳定需求，从而吸引注重退出流动性的投资者。再往南，Binh Duong和胡志明市周边的工业带吸引的是追随工厂和外国直接投资（FDI）的买家，而非追求生活方式的人群。

这是务实的判断，而非炒作。在租客已经聚集的地方，您出租更快、转售更容易。实际上，大多数完成交易的海外买家更青睐大型、专业管理的综合社区和仍有外籍配额的高层公寓，而非孤立的精品项目。物业管理至关重要——一栋在交房、租赁和转售文件处理方面表现出色的楼盘，日后能为您节省数月时间。

全国平均数据掩盖了街区层面的真实情况。距离地铁站300米的项目与距离3公里的项目，可能表现得像两个完全不同的市场。请关注租客深度，而不仅仅是效果图。

购房前，您在现场应该关注哪些方面？

• 基础设施是否已经完工并可投入使用？道路、桥梁和运营中的地铁站会先带动租金，再带动房价。
• 谁会租您的房子？在工业园区和国际学校附近，租客群体清晰可见。请开发商提供当前租客按国籍和租期划分的明细。
• 开发商在交房和发放房产证（Pink Book）方面的过往记录如何？对于外国买家，按时发放房产证比样板间更重要。请要求开发商以书面形式确认该楼盘的配额状态。

外国人产权究竟能给您什么——又不能给您什么？

大多数困惑仍集中在这里。外国买家听到“50年”就以为这是一个会消失的短期租赁。事实并非如此。您也不是靠握手达成交易，而是通过正式的银行渠道完成购买。

这一流程是标准化且有据可查的。

您通过正式的买卖协议（SPA）直接向开发商购买，通过越南受监管的银行渠道付款，交易完成后您将收到以您名义签发的房产证（土地使用权及土地附着房屋和其他资产所有权证书）。外国买家持有50年产权，可根据《2023年住房法》第20条续期，具体程序详见第95/2024/ND-CP号法令。到期时您可以申请延长一次。这不是自动续期，但法律提供了续期机制，产权人须按照届时有效的规定提出申请，经批准后方可延期。

真正的限制是配额，而非时间。单栋公寓楼出售给外国买家的单元不得超过30%，在任何一个坊，外国人拥有的落地住宅总数不得超过250套。这是《2023年住房法》第19条的规定。一旦项目达到这一上限，外国人销售将暂停，直到有单元转售给越南籍人士后配额才会重新开放。因此，两栋并排的相同楼盘，其外籍购买资格可能大不相同。

有两项权利对您的计划至关重要：

• 您可以自由出租和转售。您的单元可以通过合法租赁合同出租，并且您可以转售给另一位外国买家（如果仍有配额）或越南买家。
• 转售如何改变下一位买家的产权？当您转售给越南籍人士时，产权将转换为该买家的永久所有权。这扩大了您的退出市场——您不必局限于其他外国人。

请把配额、房产证和可续期产权视为您的三重筛选条件。如果一个单元无法通过这三项，周边同类项目的价格就毫无参考意义。

从第一天起，您需要准备哪些文件？

SPA上的姓名必须与您的护照完全一致。您的入境资金必须通过正规银行渠道汇入，以便银行出具付款证明，供日后资金汇出时使用。请保留每一份付款凭证和银行确认函。出售并汇出资金时，银行会要求提供这条资金路径以及您的完税证明。没有资金路径，就无法转账。

作为海外投资者，您应如何解读价格、租金和退出信号？

不要相信全国范围的收益率说法。在越南，净回报更多取决于楼盘、楼层、景观和入场价格，而非城市平均数据。在对外籍人士友好的楼盘中，高楼层、无遮挡景观的单元与低楼层、面向内部庭院的单元，即使每平方米的名义价格相同，出租表现也会截然不同。

过去18个月的市场证明，入场需要耐心，离场需要纪律。开发商更倾向于提供延长付款计划，而非大幅降低标价。这对需要时间转移资金的外籍买家有利，但它掩盖了真实价格。务必以扣除所有折扣后的净价以及整体付款时间线来比较，而不仅是首付的10%。

关于租赁，应寻找已有大量海外租客聚集的楼盘。在胡志明市，可关注Thao Dien、第二区及Phu My Hung。在河内，可关注Tay Ho及西部商务走廊。如果您在Binh Duong购买，请核实工厂入住率以及您的楼盘是否有班车服务或靠近劳动力中心。空置的配套设施无法创造需求。五分钟的通勤路程才是关键。

支付定金前，请提出以下三个问题：

• 该楼盘的外籍人士配额是否仍有剩余？请提供书面证明。请获取开发商当前的配额函。切勿仅凭口头的"还有很多"。
• 过去六个月内，有哪些人在此购房？越南本地自住业主与外籍投资者混合的结构，最有利于转售。
• 作为非居民，我将如何纳税？转售时，您需为增值部分缴纳个人所得税并支付相关费用；租赁时，您需为租金收入纳税。税率和预扣税取决于居民身份，并在交易过程中代扣代缴。请提前做好规划，确保最终汇回的金额不会出乎意料。

请筛选出两到三个配额、租客深度及开发商信誉均已符合条件的楼盘。然后就付款条款和交付保障进行谈判。

如何顺利将资金汇回境外？

越南允许外籍人士在履行纳税义务后，将出售所得和租金收入汇往境外，前提是其入境投资已通过银行系统妥善备案。这意味着：

• 通过开发商指定的账户从境外向越南付款，并保留银行的贷记通知。
• 妥善保管您的购房合同（SPA）、红本（或购房合同+移交记录，如果红本尚在办理中）、身份证件及完税凭证。
• 尽可能使用同一家银行完成整个流程。在您出售时，银行会要求您证明汇出的资金与当初入境的资金一致，并提供合法利润的证明。

我们建议客户：将文件管理视为投资回报的一部分。这并非行政琐事，而是您的退出通道。

在预订前，您的实际操作清单是什么？

• 确认外籍购买资格，请获取书面证明。要求提供项目向外籍人士销售的批准文件以及楼盘当前的配额余额。
• 核实开发商及土地档案。土地使用权、建筑许可证以及银行保函（如果是期房销售）均应可供查验。如果销售团队无法提供，请暂停交易。
• 对付款计划进行压力测试。您能否在无汇率压力的情况下，从境外支付每一期款项？如果付款计划过于激进，请要求分期延展，并为每一期保留银行付款凭证。
• 办理红本的时间表是怎样的？开发商何时向土地登记处提交文件？他们能为外籍业主提供哪些支持？
• 是否允许并支持出租？如果您计划出租，请确认该楼盘允许外籍人士合法出租，以及物业管理处是否提供合同模板和代扣代缴税款的支持。

常见问题：外籍投资者在越南购房

外籍人士可以持有房产多长时间？

您可以持有50年的产权，并根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法）第20条进行续期，具体程序详见第95/2024/ND-CP号法令。您可在产权期限届满前根据当时的法律申请续期。在此期间，您可以居住、出租或转售该房产；转售给越南买家后，即转为长期（永久）产权。

一个楼盘对外籍人士的购买数量有限制吗？

是的。单栋公寓楼的外籍人士购买上限为总户数的30%，对于住宅用地房产，每个社（wards）的上限为250套。这是《2023年住房法》第19条的规定。该上限通过配额进行管理，一旦达到上限，将无法登记新的外籍销售，直到通过向越南籍买家转售而重新开放配额。

我可以从另一位外籍人士手中购买二手房吗？

可以，前提是过户时该楼盘的配额仍有剩余。如果配额已满，外籍人士之间的过户将无法登记为外籍产权，直至有配额释放。而向越南籍国民的转售总是可行的，对于该买家而言，产权将变为永久产权。

为日后资金汇回，我需要保留哪些文件？

请保留购房合同（SPA）、所有显示境外资金入境的银行贷记通知、您的红本（或移交记录，如果红本尚在办理中）、身份证件、租赁或买卖合同以及完税凭证。您在越南的银行将需要这一整套文件来处理税后资金外汇。

我需要亲自在越南完成交易吗？

通常在预订和签署购房合同（SPA）时不需要，前提是您提供经过公证的授权委托书，但请核实开发商的政策，以及土地登记处是否要求提交原件用于办理红本。许多外籍买家会在交付和身份验证时亲自前往一次。

结论：您应该等待还是立即行动？

越南奖励那些带着明确目标进行购房的海外买家。不是泛泛地在"胡志明市还是河内"之间选择，而是具体到这栋楼、这个楼层、这份配额函、这条银行资金轨迹。法律为您提供了一条清晰的路径——与开发商签署购房合同（SPA）、以您的名义办理红本、根据《2023年住房法》第20条享有50年可续期产权、根据第19条享有30%的楼盘配额、可自由出租或转售，以及在向越南籍国民出售时可转为永久产权。您的任务是在做出承诺之前，确保这条路径易于核实。

如果您希望我们帮您严格评估备选清单，请分享您关注的项目名称及已收到的外籍人士配额函。我们将从租客深度、付款条件和未来退出的流动性等维度为您对比分析——而非仅看宣传资料。如果配额紧张或银行资金流水存在问题，我们会直接建议您放弃。

准备看房了吗？请告诉我们您心仪的城市、预算区间，以及您更看重租金收益还是长期增值。我们将为您匹配两到三栋符合外籍人士配额的楼盘，并清晰列出从签约成交到后续资金汇出所需的全套文件——让您一次买对。

资料来源

• 2023年住房法（法律编号 27/2023/QH15）第19条和第20条 — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=210977
• 2024年第95号议定 95/2024/ND-CP 2023年住房法实施细则 — https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=211187
• 2023年房地产经营法（法律编号 29/2023/QH15）— https://vanban.chinhphu.vn/

专家审阅：Anna Pham 贞贞，华人及台湾客户销售部部长