河內 Ha Dong 一間以越南盾計價的一房公寓，分八期以上季度款項支付給建商，由建商將您登記為公寓所有權證書上的所有權人。這是海外買家今天進入越南房地產市場最尋常不過的方式。不尋常的是：第一期款項入帳之前（而非交屋之後）必須完成的那一連串查核。
多數在越南置產的外國投資人，都帶著兩組問題而來。法律層面的問題通常表述為「我可以買嗎」，而答案大致是肯定的。真正困難的問題，則在於名額機制、租賃權的起算時間、稅務，以及需求究竟落在哪裡。這些處理正確，購屋流程就單純俐落；處理錯誤，您會在簽約階段才發現問題，而此時抽身就等於損失了定金。
真正決定您能否購買的規則
規範全貌是《住宅法》2023（第27/2023/QH15號法律）及其施行細則，第95/2024/ND-CP號法令。對外國買家而言，幾乎所有工作都由兩條文條完成，而這兩條都含有一般性概覽會抹平的細節。
30%名額是建物層級的上限，而非建案層級的上限
《住宅法》2023第19條訂定了上限：外國人持有權上限為任一單一建物內公寓總數的30%，另每一坊的透天厝上限為250戶。實務上這項名額由建商管理。其結果是：一個擁有八座 towers 的建案，可能其中兩座對外國買家已形同關閉，而其餘六座仍有名額空間。
有兩點是多數人忽略的。第一，在同一棟建物購買兩戶，會消耗該棟建物兩個名額額度，因此想在自己已持有的那座塔樓再買一戶，比在隔壁塔樓買第二戶更困難。第二，每坊250戶的數字適用於透天厝，而非公寓。如果您要買的是 villa 或連排透天厝，您競爭的池子要狹窄得多，而該問業務團隊的問題不是「還剩多少戶」，而是「該坊的透天厝名額還剩多少個未使用」。
如果某棟建物的名額已額滿，再多現金也推不動這筆交易。要嘛重新規劃，要嘛就不會成交。務必詢問的是該特定塔樓的外國買家數量，而不是整個整體規劃社區的數字。
您的50年是租賃權，而且計時早已啟動
《住宅法》2023第20條賦予外國買家對公寓或房屋的50年租賃權（leasehold），並可續期。您是透過與建案業主簽訂的正式買賣契約購買，完工後，所有權將以您的名義登記於土地使用權及公寓所有權證書上——也就是俗稱的「粉紅書」。您可以自住、出租、移轉、贈與，或納入遺產。若賣給越南籍國民，該租賃權將轉換為永久業權，這是一項區域內少數買家能取得的實質結構性優勢。
現在來到最容易讓人吃虧的細節。50年期間是自建物開始營運之日起算，而不是自您簽約之日起算。買入一棟已兩年的大樓，您持有的大約是48年，而非50年。這個數字會影響您的轉售試算、您的遺產規劃，以及2040年接手買家會給予的折價。移轉給另一位外國所有權人也不得超過剩餘期間，因此即使底下的土地並未易手，租賃權仍會隨建物老化而縮短。
您無法以外國人身分直接購買裸地，而且《住宅法》自初次立法以來已經修正。請讓越南律師確認現行條文，而不是相信任何部落格文章，包括這一篇。
市場真正發生變動的地方
在越南置產的外國投資人，其嚴肅需求絕大多數由河內與胡志明市吸收，芽莊、 Da Nang 與 Hai Phong 則分食較小但仍具可信度的市場。誠實地總結過去幾年，並不是一片榮景。隨著一波完工供給湧入、抵銷了先前部分超漲幅，這兩大都市的房價呈現橫盤到溫和走強。改變的是建商蓋什麼，以及怎麼賣。
- 更小間、可立即入住的產品。一房與兩房的格局如今銷量超越大型家庭公寓。對外國屋主而言，租金報酬率比名目資本成長更重要，而一間70平方公尺的公寓比130平方公尺的公寓更容易出租，絕對租金降幅也更小。
- 分期方案而非房貸。越南銀行確實提供為數有限的外國買家貸款商品，但審核取決於有文件佐證的海外收入，價格也偏高。多數外國投資人改以建商的分期schedule 資金：先付定金，餘款分12至36個月支付，通常免息但附帶管理費。這是建商所負的債務，而非銀行的債務，其穩健程度就等同該建商的信用。
- 真正的風險是完工風險，而非土地風險。土地是有擔保的。真正傷害到部分海外買家的是停工的建商。請查核已有多少座塔樓交付、您想買的建物是否已取得完工證明，以及工程進度與原訂時程的落差。
有兩項基礎建設事實值得牢記，因為交通是建商唯一能指出、而且不是口號的需求驅動力。河內的 Cat Linh–Ha Dong 線（Metro Line 2A）已於2021年11月開通，是越南第一條都會捷運。胡志明市的第一條捷運——由 Ben Thanh 至 Suoi Tien 的1號線——也已自2024年12月投入商業營運。兩者都改變了地圖：在一個車站步行範圍內，買家對租金與流動性可以合理期待什麼。
市場過熱時的降溫措施，同樣要密切留意。Hanoi 與 Ho Chi Minh City 多次運用土地價格框架、房貸額度上限，以及土地移轉稅的臨時減徵，作為調節市場的工具：市場看似火熱時便啟動，熱度消退時便失效。在火熱的月份簽約，代表您承接的是一套臨時性規則，而不是一個永久更貴的市場。
購屋的實際總成本，以及資金如何流動
稅費是廣告價格之外的額外負擔
編列預算時，請把移轉的增值稅（VAT）、依申報成交價核課的所得稅，以及登記與土地使用費一併算進去。一般公寓移轉的標準增值稅率為 10%，所得稅為申報價格的 0.1%，登記與土地使用費則落在百分之零點零幾的低位。住宅增值稅已不止一次重新評估，因此請在您簽約的當週確認當時適用的稅率，而不是引用幾個月前寫的部落格文章。
真正攸關Commercial的關鍵數字，是寫在您契約裡的那一個。費用與申報的移轉價值直接綁定，為了省下零點幾個百分點而刻意壓低申報價格，反而會造成一路跟著您、貫穿整個持有期的稅務風險，並在轉手出售時爆發問題。請如實為房屋價值定價，誠實繳納稅款。
當地並無房貸政策，而這改變了風險結構
Vietnam 本地居民購買第二戶住宅時，通常可在十五至二十五年間，借款到房屋價值相當高的比例；外國買家一般無法比照辦理。因此，實際可行的資金來源只有三種：現金、額度有限且成本高昂的銀行貸款，或建商的分期付款方案。其中最後一種最為常見，也最需要仔細檢視：還款時程、利息計算方式、逾期繳款的罰則，以及工程停工時您未償餘額的處理方式，都必須在簽約前、而不是簽約後才閱讀完畢。
資金匯入與資金匯出
房價以 VND 報價，因此多數海外買家會透過在 Vietnam 開設的銀行帳戶支付購屋款項，常見做法是由境外匯入一筆大額款項。請隨身備妥資金來源證明文件。若銀行從未見過您的資金來源，可能延遲數週甚至凍結一筆匯款，而這段延宕可能讓您錯過優惠價格期間或訂金繳交期限。
在資金流出的部分，來自 Vietnam 的租金收入會與購屋本身分開課稅，且由越南承租人代為代扣所得稅，其適用方式與當地居民房東不同。Vietnam 銀行在將租金收入入帳前，還會要求您出示公寓所有權狀與已登記的稅務代碼。請在簽訂租約前，取得稅務顧問以書面確認的現行處理方式，再據以試算扣除稅項與銀行費用後的淨收益。說明書上的毛收益，是整項計算中最不值得一提的數字。
支付訂金前必做的五項查核
- 詢問該棟建築的外國人限購名額現況。您要聽到的是像這樣的數字：B 棟共 350 戶，其中 41 戶已配額給外國買家。整個建案層級的總數對您沒有任何參考價值。
- 確認究竟由誰簽署買賣契約。簽約方應為專案業主，且須與土地使用權證上的名字一致。款項應匯入公司帳戶，絕對不可匯入個人帳戶或第三方帳戶。
- 以書面明確訂定繳款時程。確切房號、確切棟別、建商承諾的完工日期、遞延金額所收取的利息或管理費，以及一旦時程延誤時雙方的處理方式。
- 現在就把交屋條件敲定。若是已完工的建物，請要求在交屋時直接將您的名字登錄於公寓所有權狀上。若是預售屋，則務必在契約條文中確認，所有權狀將登記於外國人本人名下，而非由越南代持人或空殼公司持有。這是唯一值得據理力爭的條款。
- 先決定由誰承擔匯率風險。分期付款以 VND 計價。若您以港幣、新台幣、人民幣或韓元付款，必須先確定採用哪一日的匯率，以及匯差損失由誰吸收。
海外買家最常向我們提出的問題
購買公寓需要投資許可證嗎？
不需要。以個人名義購買住宅，無須登記設立外資企業。契約由您本人簽署，所有權狀上亦登記為您本人。您確實需要有效護照，以及在 Vietnam 合法停留並交易的依據，因此不少買家會將此趟行程與短期簽證或電子簽證的續期一併安排。
我可以申請房貸嗎？
概括來說，辦不到；或者說，代價相當高。少數 Vietnam 銀行願意在提供境外收入證明文件的前提下向外國自然人放款，但利率遠高於當地居民，且審核標準嚴格。建商的分期付款方案才是務實的替代途徑——請將其視為對一家建築公司的無擔保信用風險。
我可以轉手出售嗎？屆時我持有的究竟是什麼？
依據 2023 年《住宅法》第 20 條，您可自由移轉使用權，惟須受剩餘年期限制。若賣給越南國籍買家，所有權即轉為永久所有權；若賣給其他外國人，則仍屬使用權，且年期不得超出既有的剩餘期間。
50 年期的使用權持有安全嗎？
該權利可辦理延期，且是當地銀行與買家都能理解的、所有權形式。有兩點結構性因素必須權衡：土地在整個期間內仍歸越南專案業主所有；而年期的起算點是建物落成啟用之時，並非您購買的當日。請針對該棟具體建物自行計算，而非只聽信說明書。
我可以購買不只一戶嗎？
是的，但您在同一棟大樓購入的每一戶，都會動用該棟外國人購屋名額 30% 的額度；而在您已持有的同一棟樓再買第二戶，銷售難度也會比全新落成的樓棟來得高。至於透天厝，第 19 條規定的每個行政區 250 戶上限，是在建物名額之外另行適用的。
這些都不會讓市場變得困難，而是讓它變得明確；而正是這份明確，才是保護訂金安全的關鍵。如果您正在評估某個特定建案，請把案名與樓別傳給我們，我們會回覆該案的外國人名額現況、付款schedule，以及周邊租金行情的實在評估。若您不希望把名字交給陌生人，我們也會據實告知。
