從韓國角度購買越南房地產：取得申報、NTS 申報與稅務連動

如今，關注 Ho Chi Minh City 或 Ha Noi 的外國買方，已不再只是於「便宜」與「昂貴」房地產之間做選擇。真正的決策重點，在於建案是否具備明確的外國人可持有額度、可信賴的交屋紀錄，以及當您未來準備退場時仍能有效運作的轉售市場。

這項差異至關重要。Vietnam 房地產市場已經歷一段信貸趨緊、審批放緩與買方行為更趨謹慎的時期。對海外投資人而言，這帶來的是選擇性機會，而非全面撿便宜的市場。位於成熟都會區、區位良好且法務文件完整的公寓，仍具備穩定需求。相較之下，土地使用權不明、工程延宕或外國人額度已用罄的建案，轉手交易可能困難許多。

重點：為有意在 Vietnam 購置房地產的外國投資人撰寫一篇簡短市場洞察文章。核心觀點很簡單：海外資金應追隨法律清晰度與自住終端需求，而非開案活動的行銷熱度。

Vietnam 市場正在獎勵精準選擇

整體 Vietnam 住宅市場的長線故事，仍受到都市化、交通基礎建設擴張，以及富裕在地家庭族群成長所支撐。然而，外國投資人應避免將整個國家視為單一市場。Ho Chi Minh City、Ha Noi、Da Nang、Binh Duong 與海岸度假型第二住宅目的地，各自受到不同需求動能驅動。

Ho Chi Minh City 仍是國際投資人最先關注的市場。其成熟行政區、就業集中度，以及核心區供給有限等因素，支撐公寓的長期需求。Thu Duc City 亦備受關注，因其串聯既有住宅區與主要商業、科技及教育樞紐。然而，買方應清楚區分「已公布的基礎建設規劃」與「已實際受惠於完工交通連結的建案」。

Ha Noi 則是另一種投資命題。其需求更受在地買盤驅動，商業區、工業走廊與新興都市區周邊具備強勁關注度。對於希望布局首都圈擴張版圖的投資人而言，Ha Noi 具備吸引力，但租金假設必須審慎驗證。位於未來道路或軌道建設旁的大樓，並不會在該基礎建設實際營運前自動取得溢價。

Da Nang 適合希望兼具自用與出租潛力的買方。其吸引力與觀光、生活風格及國際可達性密切相關。這些優勢同時也使其更容易受到旅遊週期與物業管理品質影響。度假導向公寓絕不應以 Ho Chi Minh City 辦公商圈附近住宅單位的同一套租金邏輯來評估。

多數海外買方容易忽略的一點是：價格成長並非唯一的投資報酬。流動性同樣重要。位於知名建案、具備清楚外國人持有路徑且擁有務實租客需求的單位，通常會比位於不知名開發案中的低價單位更容易轉售。

供給受限有助於支撐優質建案

在數個主要市場中，開發核准與法務審查已放慢新住宅供給釋出的速度。這並不代表每一間已完工公寓都會升值。其意義在於，已完工或接近完工且文件齊備的建案，能夠與投機性開案明顯區隔。

對外國買方而言，最重要的問題不是「我可以拿到多少折扣？」而應該改問：未來轉售時的買方池是誰？您未來的買家可能是另一位外國人、Vietnam 買方、自住型買方，或尋求租金收益的投資人。每一類買方看待建案的角度都不同。

• 自住型買方通常重視學校、通勤時間、零售機能與大樓管理。
• 租客通常聚焦於職場可達性、裝潢家具品質與每月租金。
• 外國買方需要可用額度，以及能正確完成產權流程的開發商。
• Vietnam 買方可能重視從外國屋主手中購入的單位可轉為永久產權這一點。

外國人持有規則是市場分析的一部分

外國投資人不能把法律結構視為選定單位後才審閱的文件。在 Vietnam，法律結構本身就是資產價值的一部分。

外國個人與符合資格的外國組織，通常透過與開發商簽署官方買賣合約，也就是一般所稱的 SPA，進行購買。公寓建案中的外國人持有比例受額度限制。依據 2023 年住宅法第 19 條（第 27/2023/QH15 號法律），單一公寓大樓中外國人持有上限為該大樓公寓戶數的 30%。至於位於以坊級行政區劃定範圍內的透天厝，持有上限為 250 戶。第 95/2024/ND-CP 號議定則提供相關施行指引。

這並非理論上的限制。在熱門建案中，外國人額度可能在買方準備簽約前就已全部分配完畢。即使建案具吸引力、單位仍可銷售，開發商也可能因相關額度已用罄，而無法將該單位售予外國買方。

在支付保留金前，請要求取得外國人持有額度狀態的書面確認。應詢問該單位所屬棟別、該棟已有多少單位分配給外國買方，以及您擬購買的單位是否具備資格。切勿僅依賴銷售簡報或口頭保證。

50 年期限可續期，但必須正確認知

外國買方依據《2023年住房法》第20條取得50年期限之所有權。該期限可依法續期。市場上通常稱為可續期50年期限產權；不過，買方在期限內取得的是受承認的所有權利，而非僅向房東承租住宅。

核發予外國買方的所有權證書，市場上普遍稱為粉紅簿（Pink Book）。其記載屋主權利，亦是日後轉售、繼承程序或出租安排的關鍵文件。流程並不會在簽署買賣合約（SPA）後即告結束。買方應持續追蹤，直到粉紅簿核發完成。

外國屋主一般可轉售或出租該住宅。若物件轉售予越南籍人士，產權將轉換為永久所有權。這可擴大未來轉售客群，尤其是對在地自住買方具吸引力的公寓產品。

重點：為購買越南房地產的外國投資人撰寫一篇簡短市場洞察貼文。 因此，實用的市場洞察必須在區位之外，同時檢視外國人持有配額可用性與所有權期限。單位即使具備具吸引力的開盤價，但若法律上的可交易性受限，並不會自動成為投資機會。

外資更可能保持紀律的市場區段

外國投資人愈來愈偏好能快速回答基本盡職調查問題的建案。開發商是誰？該建案過往是否曾按承諾交付？土地與施工核准狀況為何？外國人持有配額是否仍可使用？潛在租客輪廓為何？

這樣的偏好不難理解。跨境買方無法像在地買方一樣每週到現場查看、參加當地會議，或親自處理文件問題。相較於名義上較便宜的替代方案，文件透明且由具經驗開發商操盤的建案，往往值得支付更高價格。

成熟都會區公寓仍是最清晰的市場區段

對許多來自台灣、香港、中國大陸與韓國的海外買方而言，位於成熟都會區的公寓，仍是進入越南住宅房地產市場最直接的路徑。相較透天厝，公寓更容易管理，更明確符合外國人持有架構，也往往更貼合專業租客需求。

但這並不代表每一棟高樓住宅都具投資價值。您應檢視管理費、停車安排、交屋規格、零售商業組合與維護標準。若營運能力薄弱，一棟建築即使開盤時看起來氣派，住戶入住後仍可能表現不如預期。

實務上，鄰近就業中心、國際學校、醫院、商圈或已完工交通連結的建案，通常較容易形成可理解的租賃敘事。投資人仍應要求提供可比已完工大樓實際成交租金的證據，而不應只看銷售手冊上呈現的預估租金報酬率。

工業成長支撐住宅需求，但影響多屬間接

越南在區域製造供應鏈中的角色，帶動了市場對工業省份與衛星城市的興趣。在此脈絡下，Binh Duong、Dong Nai、Bac Ninh 與 Hai Phong 經常被討論。然而，工業擴張並不代表每一個鄰近住宅建案都是穩健的外國投資標的。

更關鍵的問題是，高階主管、技術專家與在地專業人士是否真正會在相關生活圈租屋或購屋。有些工業區位對實用型住宅具深厚租賃需求，但對高端投資型公寓需求有限。另一些區位則可能高度仰賴少數雇主。投資前應先研究租客基礎。

資金、稅務與退場規劃應在簽署買賣合約前決定

跨境資金安排，是許多原本準備充分的買方耗費時間之處。越南要求房地產交易具備清楚的銀行資金軌跡。海外資金應透過越南授權銀行匯入，並自第一筆匯款起保存付款紀錄。這些文件日後若您出售物件並希望將合法所得匯回海外，將具有重要意義。

請採用您的銀行、律師與開發商都能清楚說明的越南銀行帳戶架構。將買賣合約（SPA）、付款期程、銀行匯款單、稅務收據與粉紅簿影本一併妥善保存。不要把這視為行政雜務。這是您未來的證據鏈。

外國買方也應在單位價格之外預留預算。依交易架構不同，成本可能包含加值稅、維護基金、登記相關費用、律師費、銀行匯款費、裝修家具費用，以及持續性管理費。稅務處理也可能因您是向開發商購買、出售已完工物件，或取得租金收入而有所不同。

非居民稅務考量尤其重要。租金收入與日後出售可能產生越南稅務義務，而您的居住地司法管轄區也可能要求申報。來自香港、台灣、韓國、中國大陸或其他地區的投資人，應在簽署前諮詢具越南執業資格的稅務顧問，以及其居住地的稅務專業人士。

將退場計畫納入進場決策

思考轉售的最佳時機，是在購買之前。請評估您的單位相較同棟大樓其他單位的競爭力。高樓層邊間單位可能具吸引力，但前提是支付的溢價合理，且格局符合在地市場需求。過大坪數、特殊設計與高度客製化的室內裝修，可能縮小您的轉售受眾。

另請審慎評估匯率風險。房地產價格與市場討論可能以越南盾計價，而您的投資本金與未來財務目標，則可能以另一種貨幣計價。您的報酬將同時受到房地產表現與外匯波動影響。此處並無放諸四海皆準的答案；關鍵取決於您的持有期間、資金幣別與風險承受度。

重點：為有意購買越南房地產的外國投資人，撰寫一則簡短的市場洞察貼文。 投資論述應以兩種貨幣呈現：預期的越南房地產成果，以及換回您本國貨幣後可能產生的結果。

外國投資人常見問題

外國人可以在越南購買公寓嗎？

可以。符合資格的外國買方，可在專案符合條件且外國人持有比例仍有名額的前提下，透過正式買賣合約（SPA）向建商購買合格住宅。依據《2023年住宅法》第20條，買方取得50年產權期限，且可依法申請展延。

外國人可以出租其越南房地產嗎？

可以。外國屋主可出租其住宅，但須符合適用的登記、稅務與大樓管理規定。租金收入應妥善留存文件紀錄，屋主亦應取得專業稅務建議。

如果我將房地產出售給越南買方，會發生什麼情況？

該住宅可以轉售；若出售予越南籍買方，產權將轉為永久所有權。這對轉售流動性而言，可能是正面因素。

我如何確認外國人持有名額是否仍可使用？

在支付預約金前，請向建商取得書面確認。您的律師應審閱專案文件、相關樓棟資料，以及擬購戶別的購買資格。

我可以將出售所得匯回海外嗎？

在資金來源與交易文件均妥善備齊的情況下，可透過授權銀行管道辦理資金匯出。請保留原始匯款紀錄、買賣合約（SPA）、稅務收據、出售文件及產權證明相關紀錄。

海外買方的務實觀點

越南仍是一個耐心將獲得回報的市場。最強勁的機會，往往並非聲量最大的開案，而是具備可信賴建商、清晰文件、可用外國人持有名額、實際租賃需求，以及同時適用於外國與越南買方退場路徑的建案。

重點：為有意購買越南房地產的外國投資人，撰寫一則簡短的市場洞察貼文。 對認真的投資人而言，焦點應更加明確：購買法律狀態清楚、資金安排穩健、可安心持有，且未來出售時不致產生不必要阻力的資產。

若您正在比較胡志明市（Ho Chi Minh City）、河內（Ha Noi）、峴港（Da Nang）或重點衛星市場的建案，建議在投入資金前，先與能夠核實外國人持有名額、買賣合約（SPA）條款、付款路徑與產權文件的顧問洽談。