하노이 하동의 1베드룸 아파트를 베트남 동화로 가격이 제시되고, 8회 분할 납부로 개발업자에게 지급하며, 아파트 소유권 증서에 소유자로 등록해 주는 방식이다. 이는 오늘날 해외 구매자가 베트남 부동산 시장에 진입하는 전혀 평범한 방식이다. 평범하지 않은 것은 첫 분할금이 지급되기 전에, 인도 후가 아니라 이루어져야 할 일련의 확인 절차이다.
목차
베트남에서 부동산을 구매하는 대부분의 외국인 투자자는 두 가지 질문을 가지고 온다. 법적 질문은 보통 "살 수 있는가"로 표현되며, 대답은 대체로 그렇다. 더 어려운 질문은 할당량 메커니즘, 소유 기간 시계, 세금, 그리고 실제 수요가 어디에 있는가에 관한 것이다. 이것들을 올바르게 파악하면 구매는 간단하다. 잘못 파악하면 계약 단계에서 문제를 발생하며, 그때 포기하면 보증금을 잃게 된다.
구매 가능 여부를 실제로 결정하는 규칙
적용되는 법적 체계는 주택법 2023(법률 제27/2023/QH15호)과 그 시행령인 령 제95/2024/ND-CP호이다. 두 조항이 외국인 구매자에게 거의 모든 것을 결정하며, 둘 다 일반적인 개요가 평탄화하는 세부 사항을 포함하고 있다.
30% 할당량은 프로젝트 단위가 아닌 동(건물) 단위 상한이다
주택법 2023 제19조는 한도를 설정한다. 외국인 소유는 임의의 단일 건물 내 아파트 총 수의 30%로 제한되며, 별도로 임의의 단일 구(ward) 내 250채의 단독 주택으로 제한된다. 개발업자는 실제로 이 할당량을 관리한다. 그 결과 8개 타워가 있는 프로젝트에서 두 개 타워는 외국인 구매자에게 사실상 닫혀 있을 수 있고, 나머지 6개 타워는 여전히 여유가 있다.
대부분의 사람들이 여기서 놓치는 두 가지가 있다. 첫째, 같은 건물에서 아파트 두 채를 구매하면 해당 건물 할당량의 두 단위를 소모하므로, 이미 소유한 타워에서 두 번째 구매를 하는 것이 이웃 타워에서 두 번째 구매를 하는 것보다 어렵다. 둘째, 구당 250채 수치는 아파트가 아닌 단독 주택에 적용된다. 빌라나 타운하우스를 찾는다면 훨씬 더 적은 풀을 두고 경쟁하게 되며, 영업팀에 물어야 할 질문은 몇 단위가 남아 있는지가 아니라 해당 구의 단독 주택 슬롯 중 아직 사용되지 않은 것이 몇 개인지이다.
건물의 할당량이 다 찼다면 아무리 많은 현금도 거래를 성사시키지 못한다. 구조가 재조정되거나 거래가 성사되지 않는 것이다. 마스터 플랜 커뮤니티가 아닌 특정 타워의 외국인 구매자 수를 항상 확인해야 한다.
50년은 소유 기간이며, 시계는 이미 작동하고 있다
주택법 2023 제20조는 외국인 구매자에게 아파트 또는 주택에 대한 50년 소유권을 부여하며, 갱신이 가능하다. 프로젝트 소유자와 체결한 공식 매매 계약을 통해 구매하며, 완료 시 토지 사용권 및 아파트 소유권 증서(분홍책)에 구매자의 이름으로 소유권이 발급된다. 점유하거나 임대하거나 양도하거나 증여하거나 유산으로 남길 수 있다. 베트남 국민에게 판매하면 소유권이 영구 자유 소유권으로 전환되며, 이는 지역의 소수 구매자에게만 제공되는 진정한 구조적 이점이다.
이제 사람들을 당황하게 하는 세부 사항이다. 50년 기간은 서명 날짜가 아니라 핑크북 발급일부터 계산된다. 핑크북을 받은 지 2년 된 외국인 소유주에게서 구매하면 50년이 아니라 남은 기간인 약 48년을 소유하게 된다. 이 수치는 재판매 계산, 유산 계획, 그리고 2040년의 최종 구매자가 적용할 할인을 좌우한다. 다른 외국인 소유자에게 양도하는 경우도 남은 기간을 초과할 수 없으므로, 토지 소유권이 변경되지 않더라도 건물이 오래됨에 따라 소유 기간은 단축된다. 다만 그 매수인은 아직 갱신하지 않았다면 갱신할 수 있고, 베트남인에게 전매하면 장기(영구) 소유권으로 전환된다.
외국인 개인은 맨토를 직접 구매할 수 없으며, 주택법은 처음 제정된 이후 개정되었다. 이 글을 포함한 어떤 블로그 게시물도 믿지 말고 베트남 변호사에게 현재 법령을 확인해야 한다.
시장이 실제로 움직인 곳
하노이와 호치민은 베트남에서 부동산을 구매하는 외국인 투자자의 진지한 수요의 대부분을 흡수하며, 다낭, 나트랑, 하이퐁은 더 작지만 신뢰할 만한 역할을 하고 있다. 지난 몇 년에 대한 정직한 요약은 호황이 아니다. 완료된 공급물량이 이전 과잉 반응의 일부를 해소하면서 두 대도시의 가격은 횡보에서 소폭 강세로 이동했다. 변화한 것은 개발업자가 무엇을 건설하고 어떻게 판매하는가이다.
- 더 작고 즉시 입주 가능한 단위. 1베드룸과 2베드룸 평면이 이제 대가족용 아파트보다 더 많이 판매된다. 외국인 소유자에게 임대 수익률은 표면적인 자본 성장보다 중요하며, 70m2 아파트는 130m2 아파트보다 더 빠르게 임대되고 절대 임대료 하락폭도 더 작다.
- 모기지 대신 분할 납부 계획. 베트남 은행은 제한된 수의 외국인 구매자 대출 상품을 제공하지만, 승인은 문서화된 해외 소득에 의존하며 가격이 높다. 대부분의 외국인 투자자는 대신 개발업자의 분할 납부 일정으로 자금을 조달한다. 보증금 후 12개월에서 36개월에 걸쳐 잔금을 납부하며, 종종 무이자에 관리수수료가 부과된다. 이는 은행이 아닌 개발업자가 진 부채이며, 해당 개발업자의 신뢰도만큼만 안전하다.
- 토지 위험 아닌 완공 위험. 토지는 확보되어 있다. 일부 해외 구매자에게 피해를 준 것은 건설을 중단한 개발업자이다. 이미 인도된 타워가 몇 개인지, 원하는 건물에 완공 증서가 있는지, 일정이 원래 타임라인 대비 어떻게 진행되었는지 확인해야 한다.
두 가지 인프라 사실을 기억할 가치가 있다. 교통은 개발업자가 슬로건이 아닌 실제로 지적할 수 있는 유일한 수요 동인이기 때문이다. 하노이의 까린하동선(메트로 2A선)은 2021년 11월 베트남 최초의 도시 철도로 개통되었다. 호치민의 첫 메트로인 벤타인에서 수이티엔까지의 1호선은 2024년 12월부터 상업 운영을 시작했다. 둘 다 역 도보 거리 내에서 구매자가 합리적으로 기대할 수 있는 임대료와 유동성의 지도를 변화시켰다.
완화 조치도 함께 지켜봐야 한다. 하노이와 호치민은 지금까지도 토지가격 체계, 주담대 한도, 토지승계세 임시 인하를 레버리지처럼 활용해 왔다. 시장이 뜨거워지면 켜지고 식지 않으면 풀리는 장치다.行情이 더운 달에 계약한다는 것은 더 비싼 시장이 아니라 임시 규정 체계를 떠안는다는 뜻이다.
실제 구매 비용과 자금 흐름
광고 가격 위에 얹히는 세금
승계세부 VAT, 신고 기준액에 대해 부과되는 개인소득세, 그리고 등기 및 토지이용료를 예산에 반드시 반영해야 한다. 일반 아파트 승계의 표준 VAT는 10%이며, 0.1%의 개인소득세는 신고가격을 기준으로 계산되고, 등기 및 토지이용료는 대체로 0.0대 중반 수준이다. 주택 관련 VAT율은 여러 차례 검토를 거쳤으므로, 몇 달 전에 쓰인 블로그 글이 아니라 계약하는 그 주에 현재 세율을 확인하는 편이 좋다.
실무상 중요한 숫자는 계약서에 적힌 금액이다.各种 비용은 신고 승계가격에 연동되기 때문에, 세금 몇 퍼센트를 아끼려고 신고가격을 의도적으로 낮춰agree하면 소유 기간 내내 따라오고 매매 시 문제가 되는 세무 리스크가 생긴다. 주택 가격을 제대로 매기고 세금을 성실히 납부하는 편이 낫다.
현지 주담대는 없으며, 이것이 위험 구조를 바꾼다
베트남 거주자가 두 번째 주택을 살 때는 15년에서 25년 동안 가액의 상당 비중까지 대출받는 경우가 많다. 외국인 구매자는 통상 이를 재현할 수 없다. 그래서 현실적인 자금 조달 경로는 현금, 한도가 얇고 금리가 비싼 은행 상품, 또는 사업자 분할 납부 방식이다. 이 가운데 가장 흔한 것은 마지막이고, 그래서 가장 꼼꼼히 살펴야 한다. 납부 스케줄, 이자 처리 방식, 연체 시 제재, 그리고 공사가 중단될 경우 잔액에 어떤 일이 생기는지 모두 계약 전에 읽어야지 계약 후에 읽을 일이 아니다.
자금의 유입과 유출
가격은 VND로 표시되므로 국외 구매자는 대부분 베트남 은행 계좌로 자금을 조달하며, 한 번의 큰 해외 송금으로 충당하는 경우가 많다. 자금 출처 서류는 항상 보관해 둔다. 자금 출처를 한 번도 보지 못한 은행은 송금을 몇 주간 지연하거나 동결할 수 있고, 그 지연으로 인해 판촉 가격 적용 기간이나 계약금 마감일을 넘길 수 있다.
매도 측에서는 베트남산 임대소득이 매매 자체와 분리되어 과세되며,LJ 임차인이 귀하 대신 개인소득세를 원천징수하는 주체가 된다. 그 처명은LJ가 있는 임대인과는 다르게 적용된다. 베트남 은행도 임대소득을 계좌에 입금하기 전에 아파트 소유증과 등록된 세금 코드를 요구한다. 임대차 계약 전에 세무 어드바이저에게 현재 처리 방식을 서면으로 확인하고, 세금과 은행 수수료를 모두 차감한 뒤 순수익률을 계산하자. 브로슈처에 적힌 세전 금액은 계산식에서 가장 의미 없는 숫자다.
계약금 납부 전 반드시 확인할 다섯 가지
- 해당 건물 단위의 외국인 배정 현황을 요구한다. B타워350세대 가운데 41세대가 이미 외국인 구매자에게 배정됐다는 식의 숫자를 원해야 한다. 프로젝트 전체 숫자로는 아무것도 알 수 없다.
- 매매계약의 당사자가 정확히 누구인지 확인한다. 프로젝트 소유자여야 하며, 토지사용권증 명의와 일치해야 한다. 대금은 반드시 법인 계좌로 지급해야 하고 개인 계좌나 제3자 계좌가 아니다.
- 납부 스케줄을 서면으로 확정한다. 정확한 세대수, 정확한 타워, 사업자가承诺한 준공일, 연납 금액에 대한 이자 또는 관리비, 그리고 스케줄이 어긋났을 경우 양측의 처리 방식까지.
- 인계 조건을 지금 정해 둔다. 준공된 건물이라면 인계 시 아파트 소유증에 귀하의 이름이 직접 등재되는지 확인한다. 미분양 상태의 구매라면 계약서에 현지인 대리인이나 셸 컴퍼니가 아니라 외국인 본인이 소유증을 보유한다는 점을 문언으로 확인한다. 이것은 협상할 가치가 있는 단 하나의 조항이다.
- 환율 위험을 누가 부담할지 정한다. 분할 납부액은 VND 기준이다.香港달러, 대만달러, RMB, KRW로 지급한다면 어떤 날짜의 환율이 적용되고 스프레드를 누가 감당하는지 정해 두어야 한다.
국외 구매자들이 자주 하는 질문
평형을 사려면 투자넘가 필요합니까?
필요없다. 개인이 주거용 부동산을 구매할 때 외국인투자기업 등록은 필요 없다. 귀하가 직접 계약에 서명하고 소유증에도 귀하 이름이 등재된다. 다만 유효한 여권과 베트남에서 거래를 할 수 있는 체류의 적법한 근거는 필요하므로, 많은 구매자가 이번 여행을 단기 비자나 전자비자 갱신과 함께 진행한다.
주담대를 받을 수 있습니까?
대략 불가능하며, 불가능하지 않다면 대가가 붙는 수준이다. 소수의 베트남 은행이 서류로 확인된 해외소득을.cd possesses할 경우 외국인 개인에게 대출하지만, 금리는 거주자 수준보다 훨씬 높고 승인 기준도 까다롭다. 사업자의 분할 납부 방식이 실질적인 대안이며, 무담보 채널로 Hopefully 공사에 대한 신용리스크로 접근해야 한다.
재매각할 수 있으며, 그때 보유하는 것은 무엇입니까?
「2023년 주택법」 제20조에 따라 잔여 기간을 조건으로 소유권을 자유롭게 이전할 수 있다. 베트남 국적자에게 매각하면 소유권이 영구 지분 소유권으로 전환된다. 다른 외국인 소유자에게 매각하면 기한부 소유권이 유지되어 매수인은 새로운 50년이 아니라 남은 기간 동안 소유하며, 아직 갱신하지 않았다면 갱신할 수 있고, 베트남인에게 전매하면 장기(영구) 소유권으로 전환된다.
50년 만기 소유권을 보유하는 것은 안전한 선택입니까?
갱신이 가능하고,当地的 은행과 구매자가 이해하는 공인된 소유권 형태다.衡量할 구조적 포인트는 두 가지다. 토지는 전 기간 동안 베트남 프로젝트 소유자에게 귀속되며, 기산점은 매수 시점이 아니라 건물 사용승인일이다. 브로슈처가 아니라 해당 건물을 기준으로 이 계산을 해 봐야 한다.
한 채를 더 사도 됩니까?
그렇지만 한 동에서 매수하는 모든 아파트는 해당 동의 30% 외국인 소유 쿼터에서 한 자리를 차지한다, 그리고 이미 보유한 동에서 두 번째 물건을 추가하는 것은 새로운 동에서 분양받는 것보다 매도가 어렵다. 토지형 주택의 경우 건물별 쿼터에 더해 제19조에 따른 행정동별 250가구 상한이 추가로 적용된다.
이러한 조건이 시장을 어렵게 만드는 것은 아니다. 시장을 명확하게 만드는 것이며, 이러한 명확성이 계약금을 지켜준다. 고객님께서 검토 중인 단지가 있으시면 프로젝트명과 동을 보내주십시오. 외국인 소유 쿼터 현황과 분양 대금 납부 일정, 인근 임대 비교 시세에 대해 솔직하게 안내해 드리겠습니다. 고객님 명의로 진행하지 않는 편이 더 나은 경우에도 그대로 말씀드리겠습니다.
